Comprar una vivienda es una de las grandes inversiones en la vida de la mayoría de los ciudadanos. La calma y la planificación son necesarias a lo largo del proceso de búsqueda, además de plantearse una serie de cuestiones para analizar el mercado y conocer las posibilidades y oportunidades antes de tomar una decisión.
¿Cómo buscar la vivienda?
Existen diversas opciones para embarcarse en la búsqueda de una vivienda. Desde la inmobiliaria tradicional, portales web, aplicaciones móviles o a través del contacto con las propias promotoras.
Vivienda nueva o de segunda mano
En este sentido es necesario plantearse aspectos como que una vivienda de obra nueva no precisa reformas, mientras que una de segunda mano, en la mayoría de los casos, sí. Las promociones nuevas con zonas comunes como jardines o piscina pueden suponer mayores gastos de comunidad, al igual que no hay riesgo de derramas imprevistas. Ante una vivienda usada es aconsejable visitar al administrador para conocer el estado de la comunidad y los posibles gastos previstos que se puedan ocasionar. El consumo energético es otro de los aspectos a tener en cuenta.
Estudio de mercado
Una forma de analizar el mercado es comparar diferentes inmuebles. "Es interesante confirmar que el precio que pide el vendedor por la vivienda es realmente un precio ajustado a mercado", señalan fuentes de la tasadora Tinsa. Comparar varias casas ayudará al futuro propietario a definir sus preferencias y necesidades.
La ubicación
Es importante conocer la zona en la que se ubica la vivienda para asegurar la disponibilidad de servicios como transporte, centros sanitarios, educativos o zonas comerciales.
Visita la vivienda
Es recomendable visitar las viviendas las veces que sean necesarias. "Tener la posibilidad de ver la casa a diferentes horas del día permite tener una perspectiva diferente, no solo del interior de la vivienda, también del barrio y los alrededores. De hecho, lo normal es que en una primera visita no se vislumbren todos los detalles o factores que, a la larga, resultan vitales", apuntan desde Fotocasa.
El presupuesto
A la hora de comprar una vivienda es necesario tener en cuenta el presupuesto que disponemos y podemos destinar a la adquisición. Es importante calcular los gastos mensuales que se pueden pagar con los ingresos en el corto y medio plazo. Además, hay que tener en cuenta gastos de notario, tasación, registro y el pago de los impuestos correspondientes. Según indican desde Fotocasa, existe un consenso entre los analistas en que el porcentaje de sueldo a dedicar al pago de la vivienda -que en la mayoría de los casos se trata de la cuota hipotecaria- no debería superar el 30% de nuestro salario o cinco años de nuestros ingresos netos.
Tasación
La tasación de la vivienda es una valoración objetiva del inmueble. "La mejor forma de pisar sobre seguro es contratar una tasación para garantía hipotecaria con una empresa de tasación homologada por el Banco de España. Si el comprador cumple con los requisitos de solvencia requeridos por el banco, podrá obtener en torno a un 80% del valor de tasación (algo menos si se trata de segunda vivienda)", señalan fuentes de Tinsa. Además, la tasación es un documento que aporta seguridad sobre cuestiones relacionadas con la propiedad y la situación del inmueble, además de cuestiones urbanísticas y técnicas.
Hipoteca
Según el informe de Fotocasa Perfil del hipotecado español (2018-2019), el año pasado solo el 27% de los compradores de vivienda no necesitó hipoteca. Si precisa de una hipoteca debe elegir el tipo: fija, variable o mixta, además de negociar con la entidad las condiciones. Antes de firmar la hipoteca, desde Fotocasa aconsejan "valorar la cuota hipotecaria que tendríamos que pagar en un escenario con tipos de interés y euribor en niveles más altos". "Es necesario conocer en cuánto puede incrementarse el pago mensual de la hipoteca en un escenario de tipos de interés más altos para valorar si es asumible el pago futuro", señalan fuentes de Tinsa.
Información
Una de las recomendaciones que hace Asprima en su guía de compra de vivienda nueva es conocer toda la información tanto del promotor como de la vivienda. Los promotores están legalmente obligados a tener a disposición del comprador una serie de datos y documentos relativos a la obra -la mayoría recogida en el Libro del Edificio-.
Escritura pública y compraventa
La escritura pública de compraventa es un documento que otorga seguridad jurídica al comprador y al vendedor en el traspaso del inmueble y permite inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Aunque no sea obligatoria para otorgar una compraventa, sí es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, regulados específicamente por las leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado. En cuanto al contrato de compraventa, Jaime Fernández, director adjunto de Asprima, indica que el comprador debe saber que los documentos contractuales de compraventa de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.
Gastos
En una vivienda nueva hay que pagar el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que si se trata de una vivienda usada deberá abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Además, hay que tener en cuenta los gastos notariales y registrales por el otorgamiento de la escritura e inscripción de la compraventa
