Tradicionalmente, España ha sido un país de propietarios y parece que el pensamiento se mantiene. El 90% de los jóvenes emancipados quiere tener una casa en propiedad, según el II Observatorio sobre la vivienda en España elaborado por Century 21 en colaboración con SigmaDos.
Sin embargo, la situación laboral, el precio de la vivienda y la dificultad para acceder a un crédito hacen que muchas personas descarten la compra y sigan viviendo bajo un contrato de arrendamiento. Ante esta situación, el alquiler con opción a compra es una salida para acceder a la propiedad, "ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra", apuntan desde Fotocasa.
El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos
Por un tiempo determinado, el inquilino puede habitar en una vivienda a cambio de un alquiler mensual. Hasta aquí sería como cualquier contrato de alquiler, sin embargo, con esta modalidad una vez finalizado el plazo, y por un acuerdo entre las partes, el arrendatario tiene el derecho de comprar el inmueble por un precio acordado previamente, del que se descontarán las mensualidades pagadas hasta el momento en concepto de alquiler, total o parcialmente.
El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos: uno de alquiler y otro de compraventa. Según el Tribunal Supremo, se trata de "un precontrato -en principio unilateral-, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante".
Puesto que el alquiler con opción a compra es un contrato atípico, para que sea vigente es necesario que aparezcan dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Sin embargo, al ser un acuerdo doble desde Fotocasa recomiendan que queden reflejadas todas las condiciones. Así, el contrato de alquiler debe recoger el tiempo que el inquilino puede estar arrendado en la vivienda, la renta que debe abonar mensualmente, quién se encarga de los gastos de la comunidad y el plazo para ejercer su derecho a compra.
Por su parte, el contrato de compraventa debe incluir la voluntad de que el arrendador venderá la vivienda al inquilino si se muestra interesado en su compra, el precio de venta, las cuotas de alquiler a descontar del precio de venta y, en el caso de que exista, la prima por el derecho a la compra. Aunque el precio de la compraventa no puede ser modificado por ninguna de las dos partes, el precio del alquiler puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige.
Desde Fotocasa indican que "este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perdería la totalidad de esta". Por ello, el inquilino debe asegurarse que, llegado el momento, va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito.
Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal
Este tipo de contratos puede resultar beneficioso para ambas partes, ya que el arrendatario vive de alquiler mientras invierte en una posible compra y el propietario, además de tener su vivienda alquilada con la prima como seguro, "se garantiza el precio de venta, lo que lo convierte en una opción más considerada en momentos de bajada de precios", exponen desde Redpiso.
¿Es el acceso a la propiedad?
Ante el difícil acceso de los jóvenes a la vivienda, Mariola Soriano, research analyst de Vitrio, empresa perteneciente al grupo IV Solutions, considera este sistema "una gran alternativa. Los jóvenes se independizan más tarde y su opción principal es vivir de alquiler, en parte debido a la incorporación tardía al mercado laboral y su inestabilidad y, los bajos sueldos que les han impedido ahorrar para la entrada".
Por su parte, Manuel Fernández, director general de Redpiso y uno de sus fundadores cree que esta modalidad "es una opción interesante", ya que se mantiene la libertad del alquiler en el caso de cambiar de residencia o lugar de trabajo, y se puede desistir de su derecho a adquirir la propiedad. Mientras tanto, "habrán vivido de alquiler como en cualquier otro sitio (a excepción del pago y pérdida de una posible prima)", expone el director general de Redpiso.
Además, "permite convertir la mensualidad del alquiler en una inversión y una oportunidad para comprar de forma más flexible si, en el momento de iniciar el arrendamiento, no tuviesen capacidad de afrontar una compra", apunta Fernández.
¿Puede el inquilino perder la opción de compra?
El inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler, siempre y cuando el propietario de la vivienda lo permita, pero, en ese caso, la opción de compra caducará al ser dos contratos diferentes. Otro de los casos en los que el inquilino puede perder la opción de compra se da si éste se retrasa más de dos meses en el pago de la renta. En este caso, al no contar con el derecho a la compra también perderá la prima aportada.
