El mercado del alquiler ha ganado peso en España durante los últimos años. Según el censo de población y vivienda, en la última década los pisos en alquiler han aumentado un 51,1%. El problema es que tradicionalmente ha sido un mercado muy atomizado y hasta ahora poco profesionalizado. Pero esto está cambiando radicalmente en los últimos años con la creación de socimis destinadas al alquiler y grandes fondos que han lanzado compañías patrimonialistas de vivienda. Sin embargo, el parque de pisos destinados al arrendamiento en España es escaso en comparación con otros mercados europeos más desarrollados.
Ante el crecimiento de la demanda y de la aparición de nuevos actores especializados, el mercado se plantea la necesidad de crear un nuevo producto de vivienda para alquilar, build to rent, pero ¿se encuentra nuestro país en el momento indicado para empezar a promover inmuebles destinados íntegramente al alquiler?
"Build to rent va a ser el producto estrella del mercado en los próximos 18 meses. Hay más de 3.000 millones que esperan seguridad para invertir en alquiler en 2019", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International en España. El directo asegura que estamos en un momento en el que hay una confluencia casi perfecta entre el interés del inversor institucional, la demanda infinita de los españoles que necesitan una vivienda y no pueden acceder a la compra y la necesidad de las grandes promotoras de agilizar en el mercado sus inversiones en suelo. "Estas no pueden competir consigo mismas promoviendo aceleradamente más vivienda para la venta en sitios donde ya están vendiendo y frente a la alternativa de esperar cinco años para promover las últimas fases de esos grandes desarrollos se encuentran ahora con que aseguradoras y fondos de pensiones están dispuestos a comprar en bloque cientos de viviendas, luego es la oportunidad perfecta. Solo se necesita seguridad jurídica y que no nos encontremos con un Real Decreto cada 48 horas", detalla el Echavarren.
Todos los expertos del sector apuntan que el mercado necesita incrementar la oferta porque la demanda de viviendas está creciendo mucho, bien porque no pueden acceder a la compra de una vivienda o por cambios culturales donde el uso prima antes que la propiedad. "Hay que incrementar el parque de alquiler en España, que actualmente está muy atomizado, con el 97% en manos de particulares y, por tanto, la profesionalización de la oferta está aún por llegar por lo que hay un hueco muy grande", explica David Botin, director general de Áurea Homes, la nueva marca para el negocio de la promoción de la constructora ACR. El experto señala que para que un mercado funcione se necesita equilibrio entre la oferta y la demanda y "en estos momentos tenemos un parque desequilibrado desde el punto de vista de la oferta. Hay que profesionalizarla con un producto distinto y más flexible".
Actualmente, en Áurea Homes "estamos haciendo 600 viviendas en alquiler que supone el 25% de nuestra cartera. Estamos promoviendo un edificio de 22 viviendas en Vallecas para su venta posterior a inversores y gestionamos un proyecto de 398 viviendas destinadas al alquiler para Lazora en el Cañaveral. Actualmente estamos negociando la venta de dos edificios en promoción a un fondo en el modelo build to rent", apunta Botín.
En este sentido, Antonio Pan de Soraluce, managing director de Capital Markets de Colliers, tiene claro que este cambio radical hacia este mercado viene provocado por el interés de inversores institucionales -aseguradoras y fondos de pensiones- que quieren invertir con incertidumbre a largo plazo y la vivienda de alquiler ha dejado de ser una inversión alternativa para ser una inversión primaria como en su día lo fueron las oficinas, hoteles, etc., y esto ha generado que la tasa de rentabilidad que se exige es más baja pudiendo pagar precios más altos por el producto terminado".
Problemas para el promotor
Expertos del sector apuntan que los mayores problemas son: la fiscalidad, la escasez de suelo, la normativa con Reales Decretos en un breve plazo que solo aportan incertidumbre y la financiación, ya que, sigue siendo muy escasa. La buena noticia es que el sector ya habla con varias entidades financieras de este producto. Los bancos empiezan a mostrar interés por estas operaciones y a financiar, pero la necesidad de capital es mayor y solo financian pequeñas cantidades que no tienen que ver con los gastos del activo sino con el cash-flow que genera la operación por lo que confiamos que mejoren el crédito cuando el negocio vean que tiene sentido.
Alberto Manrique, director de negocio de clientes promotores de Bankia, explica que hay dos grandes grupos de operaciones en el mercado. "Desde el punto de vista de la financiación, una es la que desarrollan las promotoras con el compromiso de vender el producto a un inversor a largo plazo. Esta operación se asemeja al de una promoción con la diferencia de que en vez de tener compradores particulares tienes un único comprador final. Para el banco con esta operación pierdes el beneficio de que cada particular subrogue una hipoteca, pero tienes la ventaja de la venta del cien por cien del producto y este tipo de operaciones es asimilable y se estudian".
