Economía/Vivienda.- El precio de la vivienda crecerá ligeramente por encima del IPC hasta 2017, según BBVA

MADRID, 3 (EUROPA PRESS)

El precio de la vivienda en España ha cambiado de ciclo y previsiblemente crecerá, aunque solo ligeramente por encima de la inflación, en torno al 2%, hasta 2017.

Así se recoge en informe 'Situación Inmobiliaria España' que BBVA (BBVA.MC)comienza a publicar este jueves con carácter trimestral y que en esta primera edición asegura que todos los indicadores apuntan a que 2015 ha sido el año de la recuperación del sector inmobiliario y que este proceso se asentará en 2016.

Uno de ellos es este de los precios, que ya acumulan un incremento desde mínimos hasta el segundo trimestre de este año del 7% en el caso de la vivienda nueva, tras un ajuste durante la crisis del 30%, y del 5,8% en el de la usada, tras un descenso previo del 40%.

En palabras del director de estudios de BBVA Real Estate, Ignacio San Martín, "los precios de la vivienda se están estabilizando en cada vez más mercados, todo apunta a un nuevo ciclo, y la revalorización está siendo más rápida en las viviendas nuevas".

San Martín precisa, no obstante, que esta nueva etapa será "más lenta" que en ciclos anteriores porque el sector se enfrenta al drenaje de un todavía amplio 'stock' de viviendas sin vender, en un momento de aún alto apalancamiento de los hogares. "Eso hace que la salida esté siendo lenta", añade, con subidas de precios "no muy superiores a la inflación".

Según BBVA Research, la recuperación económica, junto con la posible intensificación de las medidas de estímulo del BCE en los próximos meses, permitirán que se consolide la mejora de la financiación de las familias, algo compatible con el desapalancamiento de los saldos hipotecarios si el flujo de salida es superior al de entrada. La entidad fía esta posibilidad a finales de 2017.

En todo caso, dada la heterogeneidad de este mercado, BBVA espera que a largo plazo estos precios aumenten más allí donde más crezca el PIB en relación con la población, que es donde más crecerá el empleo y la renta disponible, mientras que en el corto influyen otros factores como la presión de la demanda de extranjeros en las regiones más turísticas.

¿Y CUANDO SE ABSORBERA EL 'STOCK'?.

A la pregunta de cuándo se absorberá entonces la bolsa de viviendas vacías, San Martín cree que "no antes de 2017", pese a que desde la entidad financiera se ve con optimismo la evolución de las compraventas de viviendas, al calor de la vuelta de la financiación.

Así, otro factor que habla de la recuperación del sector es, según BBVA, que en los primeros tres meses del año la venta de viviendas aumentó un 10,9% hasta superar las 283.000 unidades. La entidad espera además que estas operaciones se aceleren en el cuatro trimestre del año, hasta cerrar el ejercicio con más de 400.000 unidades, un 11,5% más que en 2014.

Esta tendencia continuará también en 2016, con incrementos superiores al 10%, gracias al tirón de la demanda, en la que se deja notar ya la mejora del empleo, de la renta disponible de los hogares, el empuje de las compraventas de los extranjeros --que seguirán tirando gracias a la debilidad del euro frente al dólar-- y los favorables tipos de interés.

Tomando por separado estos elementos en ese escenario hasta 2017, la entidad financiera señala en lo que se refiere a la demanda que las hipotecas ya están creciendo por encima de las compraventas de viviendas, lo que es una señal de que "las familias vuelven al mercado".

Según San Martín, a pesar de que el empleo que se crea no es en términos generales de calidad, "las familias se sienten hoy más seguras", con lo que se están reduciendo las precauciones y está apareciendo una primera vivienda de reposición de familias con rentas medias y trabajos estables, que busca cambiar su piso por otro mejor. En una segunda fase, San Martín espera que se active la demanda de los jóvenes a medida que se vaya afianzando la mejora de la economía.

Por otro lado, desde la entidad financiera se estima que el Euríbor se mantendrá estable en niveles bajos también durante 2016 y bien entrado 2017, en tanto que no variará en este periodo la política monetaria expansiva del BCE.

¿VUELVEN LAS GRUAS?

Al final de este engranaje se encuentran los promotores de viviendas. Según San Martín, el porcentaje del suelo que compran actualmente ronda el 40% del total, tras haber caído hasta el 20% durante la crisis. "Esto significa que los promotores ya confían en la recuperación y que la iniciación de obras será creciente", añade.

También apunta en esta dirección, a su juicio, el repunte de los visados de obra nueva, que hace pensar que el sector va "hacia las 200.000 nuevas viviendas anuales", otro indicador de la recuperación del 'ladrillo'. De hecho, San Martín certifica que en aquellos lugares donde ya se ha absorbido el 'stock' han vuelto a aparecer las grúas.

En cifras, el informe recuerda que hasta septiembre de este año se han despachado más de 36.000 de estos visados, un 31% más que en el mismo periodo de 2014, y anticipa que al cierre del año se llegarán a las 45.000 unidades.

"Dado el dilatado proceso de construcción de una vivienda, una media de dos años, la actividad constructora no requiere necesariamente que haya recuperación para reaccionar, basta con que existan perspectivas de recuperación", señala el informe.

Como resultado de todo ello, BBVA espera que en 2015, por primera vez desde el comienzo de la crisis, la edificación pase a contribuir positivamente al crecimiento del PIB, con una aportación del 7,5%.

En estas circunstancias, el economista jefe de Economías Desarrolladas de BBVA Research, Rafael Doménech, apunta que "no se están repitiendo los vicios de la 'burbuja' inmobiliaria.

LOS INDICADORES DE RIESGO ASI LO DICEN.

De hecho, BBVA también ha elaborado un indicador de accesibilidad y riego, que mide el grado de exposición de una familia en relación con su inversión en el sector residencial, para un hogar con ingresos de 24.000 euros anuales y una hipoteca a 30 años.

De acuerdo con este indicador, una familia media tiene una capacidad de financiación que supera en un 25% el precio de la vivienda. Asimismo, en el 80% de las ciudades españolas comprar una vivienda entraña un bajo riesgo.

San Martín explica que ello es posible por la convergencia de factores como el ajuste del precio de la vivienda durante la crisis, la recuperación del empleo y el escenario de tipos de interés en mínimos. Además, apunta que el riesgo aparecería cuando el tipo de interés a pagar por las familias se situara en el 5%, algo que la entidad financiera descarta a corto plazo. "No nos preocupa mucho para los próximos dos años", apostilla.

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