El Gobierno traslada el coste de la reforma a las entidades para evitar un aumento del déficit. El proyecto eleva la protección a los hipotecados y evita los desalojos para los más vulnerables.
La solución paliativa al drama de los desahucios pasará íntegra a cuenta de la banca. El Gobierno ha endosado el coste de la futura reforma en el mercado hipotecario al sector financiero ante la evidente imposibilidad de tirar de erario por el corsé del déficit, desbordado con el desfase presupuestario de las comunidades autónomas e insuficientes recaudación tributaria. Sin embargo, los partidos de la oposición acusan al Ejecutivo de quedarse corto y proteger los intereses de la banca, en vez de regular lo que exigen los ciudadanos en las calles -reclaman dación de pago universal y retroactiva-. Corto o no, las medidas que entrarán en vigor en mayo descansan sobre las espaldas de un sector presa de ese mismo malestar de la calle. Un pulso que ha menguado con claridad su margen de maniobra porque la reputación de la banca está por los suelos, al ser la cara y ejecutores de los desahucios, por los miles de afectados con la desastrosa colocación de las frustradas preferentes y los miles de millones de euros inyectados en ayudas a antiguas cajas para evitar un desmoronamiento descontrolado.
La reforma también corrige situaciones del proceso de ejecución hipotecario que dejaba al consumidor en clara desventaja frente a la entidad financiera, que ahora verá minorada su privilegiada posición.
La raíz del problema de los desahucios se incuba en la corrosiva recesión. Desde la banca han solicitado, sin éxito, soluciones sociales para un drama de tintes sociales: las familias son incapaces de pagar la hipoteca porque han perdido el empleo o sus ingresos sufren un severo revés con la crisis; no por las condiciones en sí de los préstamos que firmaron. Pero España carece de viviendas de propiedad pública para familias con escasos recursos y en situación de emergencia como las existentes en otros países; y facilitar rentas sociales se complica en extremo sin engordar la factura del temido déficit.
Ponen los pisos sociales
De ahí que el Gobierno haya persuadido a la banca a que ponga 6.000 viviendas a su diposición para realojar a víctimas de desahucios en situación de extrema vulnerabilidad. Se alquilarán a rentas bajas, de entre 150 y 450 euros, que dificilmente cubren los costes comunes del inmueble. Las entidades financieras trataron, sin éxito, de librarse de los Impuestos de Bienes Inmuebles (Ibi) o garantizarse el pago de potenciales derramas, que también tendrán que sufragar.
En paralelo al fondo social de pisos surtidos por la banca durante un plazo de dos años, las entidades financieras soportan también la decisión del Gobierno de paralizar el desahucio de familias con dificultades extremas.
La reforma, cuyo éxito y alcance cuestionan los partidos de la oposición y los movimientos sociales que defienden la dación, da pasos significativos en favor del hipotecado desde que aparece el problema de impago hasta cancelar el último céntimo de la deuda, si no resultase satisfecha con la subasta de su vivienda. Y ataja situaciones abusivas en los contratos, en las subastas de las viviendas y condiciones en los préstamos y procesos que, si bien no son los causantes iniciales del impago, sí son susceptibles de hacer imposible regularizar la deuda y convertirse en el desencadenante final del desahucio (tipos de demora casi usureros, adjudicaciones de la vivienda a la entidad financiera a precios irrisorios...).
Medidas para la fase inicial del problema. La reforma ataca la temida connivencia de la banca con las tasadoras para inflar o infravalorar las valoraciones con la fijación de salvaguardas -se limita, por ejemplo, la propiedad del banco al 10 por ciento en estas sociedades-. Se desincentiva también la concesión de hipotecas superiores a 30 años, impidiendo empaquetarlas y sacarlas al mercado como garantías en emisiones de titulizaciones; con el objetivo último de evitar el sobreendeudamiento de las familias. También se exigirá que el cliente escriba de su puño y letra que conoce la existencia de cláusulas suelo y techo, poniendo coto a una inclusión abusiva y opaca.
Llegan los problemas para atender el pago a la hipoteca. La reforma amplía el espectro de familias a las que el banco estará obligado a reestructurar la deuda -con periodos de carencia, rebajas de tipos, etc-, aliviar la factura con quitas o, en ultiman instancia, aceptar la entrega de la vivienda para cancelar el préstamo (dación en pago). Si hasta ahora debían de tener todos los miembros en paro para beneficiarse de estas medidas, a partir de la entrada en vigor de la reforma podrán acogerse también hogares con ingresos de hasta 19.170 euros (tres veces el Iprem) o de hasta cinco veces si la persona amenazada con el desahucio es discapacitado.
Quitas y dación de pago
La reestructuración de la deuda es, en cualquier caso, una solución habitual de la banca antes de que el Gobierno aprobase el pasado año el Código de Buenas Prácticas para darle fuerza legal para los colectivos más vulnerables. Entre 2009 y el pasado septiembre habían refinanciado o reestructurado más de 400.000 hipotecas, permitiendo a sus clientes ponerse al corriente del pago y eludir el embargo.
Medidas cuando es imposible rehabilitar la deuda y se inicia el proceso de ejecución. Los cambios regulatorios en esta etapa pivotan fundamentalmente sobre dos ejes: limitar los tipos de demora para evitar que la deuda se convierta en una bola imposible de parar y mejorar las condiciones del consumidor en la subasta de su piso. Los tipos de demora se limitan a tres veces el precio oficial del dinero (hoy quedaría en el 12 por ciento, frente al 20 por ciento que aplican muchos bancos). Además su aplicación se limitará a la deuda pendiente, en lugar de devengarlo sobre la totalidad del préstamo inicial como se hacía hasta ahora.
En las subastas se dará más transparencia para promover la mayor concurrencia de postores. Si queda desierto, el banco deberá abonar, al menos, el 52,5 por ciento del valor de tasación original frente al 24 por ciento mínimo vigente hasta la nueva reforma. A ese desembolso mínimo se llega con dos limitaciones nuevas en la ley: el piso tendrá que salir a subasta como mínimo con el 75 por ciento de valor de tasación y el banco no se lo podrá adjudicar por menos del 70 por ciento del valor de la subasta. Se abre la opción además de que el juez rebaje la deuda en un 2 por ciento en caso de que el cliente contribuya a la venta de la casa permitiendo visitas de posibles compradores.
Con la entrada en vigor de la reforma se otorga poderes a los jueces para que paralicen el proceso de ejecución si detectan cláusulas abusivas, susceptibles de haber provocado la situación de insolvencia del deudor, en cumplimiento de la reciente sentencia de Luxemburgo. Hasta ahora el procedimiento continuaba, con el riesgo de que se materializase el desahucio. Si el hipotecado alegaba cláusulas abusivas, se abría un proceso paralelo sin llegar a congelar la ejecución, y en caso de que juez le diese la razón el daño era difícil de reparar en caso de haber perdido la vivienda.
Del mismo modo, el notario estará capacitado de suspender la venta extrajudicial si se acredita haber planteado al juez la existencia de dichas condiciones abusivas.
La futura ley introduce varias medidas para facilitar el pago de la deuda pendiente del desahuciado en caso de que el precio de adjudicación de la vivienda en la subasta resulte insuficiente para cancelar la hipoteca. En primer lugar solo devengará un interés equivalente al precio oficial del dinero, el interés de demora se aplicará solo al capital pendiente de pago sin posibilidad de capitalizarlo y el cargo por costas se limita al 5 por ciento de la cantidad reclamada. Se busca impedir que la factura pendiente vuelva a engordar y persiga toda la vida a las familias.
El Gobierno ha eludido aprovechar la reforma para diseñar una ley de segundas oportunidades, similar a un sistema de quiebras o concurso de acreedores para particulares, que les ayude a poner el contador a cero en su endeudamiento y volver a empezar sin arrastrar el lastre de la hipoteca.
Compartir las plusvalías
Sin embargo, incorpora medidas propias de ese tipo de mecanismos. Establece un sistema de quitas que permitirán al deudor ahorrarse el 35 por ciento de la deuda remanente si abonan el otro 65 por ciento antes de cinco años, o se les eximirá de pagar el 20 por ciento en caso de sufragar el 80 por ciento en un plazo de diez años.
La ley obligará a la banca además a compartir potenciales plusvalías en la enajenación del inmueble. El cliente tendrá el derecho a percibir el 50 por ciento de la ganancia que saque la entidad financiera cuando enajene su vivienda. Pero deberá estar pendiente a la venta y solicitarlo al juez, que no tomará esta decisión de oficio.
El Gobierno estima que todas las medidas para reducir la deuda pendiente -límites al interés moratorio, costas, sistemas de quitas y potenciales plusvalías con la venta del piso- son susceptibles de bajar la factura en hasta un 80 por ciento. Un ahorro para el desahuciado e ingresos que dejarán de percibir las entidades financieras.
A pesar del revés en ingresos potenciales con estos cambios, que mueven la balanza en favor del consumidor, y del coste de facilitar pisos perdiendo dinero para desalojados y paralizar el desahucio de sus clientes, la banca se libra de la que era la mayor amenaza.
El gran alivio para el sector financiero es que no prosperase la dación en pago como solución universal y retroactiva solicitada por la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) para cualquiera asfixiado por la hipoteca -incluso con rentas altas o viviendas de lujo-.
Una línea que el Ejecutivo declinó franquear y apoya la oposición, incluso el PSOE que la rechazó cuando estuvo en el Gobierno, y sobre la que han alertado, incluso, las agencias de calificación, por el riesgo de convertir en subprime española toda la deuda emitida sobre hipotecas -600.000 millones de euros- y cerrar de golpe los mercados a cualquier nueva emisión de la banca española, necesarias para poder dar luego créditos. Todo lo demás lo soportará el sector financiero.
Opinión: Reforma con diversidad de opiniones
