Ese olivar en un llano como la palma de la mano, de hileras interminables de setos ya crecidos que acaban de entrar en producción, con agua, junto a un buen camino … Durante mucho tiempo ese olivar ha sido el producto estrella en el mercado de fincas rústicas. Pero tiene ya precio muy ajustado al límite de su rentabilidad, tras crecer a doble dígito año tras año. Hasta ahora. Los expertos señalan que la cotización ya dio señales de estabilización en 2024. Señales que se acentúan este año. Así que la inversión explora vías como el secano, la compra de fincas tradicionales para su transformación, u otros cultivos donde se detectan mejores oportunidades y mayores márgenes. Es el análisis de la situación actual que hacen los fondos de inversión en la segunda Convención para agricultores, fondos y family offices organizada por Juan Vilar y Vimar, y que ha reunido en Alcalá del Río (Sevillo) a más de 400 profesionales.
En los últimos seis años las operaciones de compra y venta de fincas agrarias han levantado recurrentemente en la Unión Europa una media de 3.400 millones de euros anuales. La cifra se mantiene relativamente constante, con pequeñas oscilaciones. En España y Portugal, en 2021 el volumen de operaciones ascendió a unos 800 millones de euros. En 2023 alcanzó los 2.000 millones, un 120% más, pero en 2024 volvió a 830 millones.
"Si leemos bien los datos lo que nos dicen es que hay mucho producto en mercado, pero que una parte sale sin un precio alineado, sin un mensaje adecuado. Y por lo tanto no se transacciona. Sí que hubo 2.000 millones de producto en el mercado el año pasado. Puede que parte se transaccione en este año, pero hay en torno a 500 millones que se han retirado: tiene problemas medioambientales, sale sin una intermediación profesional y sin una alineación previa del precio. Sí hay apetito inversor, mucho, pero encontramos barreras a la entrada de fondos interesados en tierra productiva, como cuestiones burocráticas, medioambientales, de agua, de proceso, de estructura o de precio". Es el análisis de la situación actual que hace Héctor Rodríguez, de CBRE.
"Venimos de años de crecimiento del precio de la tierra a doble dígito. Ya en el año pasado observamos una estabilización, y en este 2025 nuestra predicción es una tendencia más plana de crecimiento. En arrendamientos, de forma generalizada, hemos visto un ligero descenso, puesto que ya hay algunos cultivos que no pagan con su rentabilidad estas rentas tan elevadas", añade Rodríguez.
Nuevas tendencias
Pastora Blasco, responsable de Krata, señala que el número de transacciones de fincas rústicas registradas en España en 2024 aumentó un 4% para rondar las 155.000. Andalucía y Castilla y León fueron las comunidades que más registraron. Muchas de ellas fueron motivadas por herencias en las que no hubo relevo generacional, en un mercado en el que confluyen agricultores con un perfil tradicional, fondos de inversión, family office, empresas patrimoniales … ¿Qué buscan los inversores profesionales? Fincas transformadas, como opción ideal. Pero también otras que están en condiciones de estarlo. A juicio de Blasco esto está provocando una reordenación del suelo, y "que cada vez se busquen fincas que puedan ser transformadas desde cultivos más tradicionales a un cultivo más intensivo".
El apetito de los fondos por esas plantaciones que incorporan alto valor añadido en el vuelo gracias a la transformación ha provocado un mercado "muy caliente" en el segmento que se dedica a comprar para arreglar. Una vez intensificadas, la inversión se rentabiliza mediante la venta o el arrendamiento.
Hasta ahora las zonas de regadío y cultivos como olivar (también la almendra) han centrado las operaciones en los últimos años. "Los inversores en general se están expandiendo a otras zonas de cultivo, y estamos viendo interés en olivar de secano, y también estamos viendo una tendencia hacia fruta fresca, como mandarinas o frambuesa, que son productos con tendencias muy positivas de consumo", aseguran los expertos.
Seguridad
Blasco indica el incremento en este tipo de transacciones en zonas como Extremadura, con olivar y almendra: cultivos que son sostenibles y se adaptan bien a los periodos de carencia de agua, con lo que pueden ser más seguros a la hora de la inversión, apoyados en mejores genéticas y tecnológicas que los hacen más rentables. Fincas que se pueden adquirir por entre 50.000 y 20.000 euros la hectárea, con costes ajustados y predecibles. Las rentabilidades son menores que en las plantaciones estrella -olivar de regadío en seto- pero la inversión ofrece una seguridad razonable y es más asequible.
Blasco indica que España es un país que tiene una seguridad jurídica importante y un sistema financiero robusto, por lo que atrae a inversores en muchos sectores, como el inmobiliario urbano. Esta experta confirma la tendencia a la estabilización en los precios, pero asegura que se mantendrá el interés de los inversores en torno al campo por la seguridad que ofrecen las operaciones, con fluctuaciones mucho menos bruscas que en otros sectores.
Aranceles y agua
La convención se ha celebrado marcada por la incertidumbre provocada por los vaivenes con los anuncios de aranceles con lo que amenaza Estados Unidos, y que pueden afectar al campo español, que rechaza unánimemente los planteamientos de Trump. Muy aplaudida fue la intervención al respecto de Antonio Luque, presidente de Dcoop. "También temo a los nuestros. Tenemos que estar muy atentos, porque desde la Unión Europea ya se ha hablado de que van a negociar pero para que no haya aranceles para el automóvil y la industria, no para la agricultura. Y ojo a que haya aranceles distintos para algunos países de la UE, porque eso sí sería un desastre", explicó Luque.
Luque puso también mucho foco en el tema del agua como el verdadero problema del campo: "Es falso que en España no haya agua, lo que no hay es gestión del agua", aseguró para pedir políticas que permitan aprovechar hasta la última gota de todos los recursos disponibles.
A lo largo de la Convención se debatió sobre problemas como la falta de mano de obra (un problema que empieza a abogiar al sector), las posibilidades de la tecnología, los beneficios tangibles e intangibles que aporta la trazabilidad y la sostenibilidad o la necesidad de intensificar y tecnificar las plantaciones, entre otras cuestiones.
La segunda edición de esta convención la ha consolidado como uno de los principales eventos anuales entre los profesionales del sur de España (aunque había asistencia de todo el país y de Portugal).