El mercado inmobiliario de EEUU vive en una enorme paradoja. La dureza de la política monetaria de la Fed está enfriando el sector inmobiliario. Los datos de precio y ventas están comenzando a caer y se teme un aterrizaje forzoso. Sin embargo, el valor de los terrenos, no solo urbanizables, se mantienen por las nubes. A pesar de ser el cuarto mayor país del mundo por superficie; las restricciones para edificar y explotar la tierra, junto a la falta de desarrollos urbanísticos, está provocando que EEUU no tenga suficientes terrenos para construir viviendas.
El precio del acre en EEUU todavía crece a un ritmo superior al 10%. Da igual que sean terrenos de granjas, para cultivo o ganadería. En estados como Kansas y Nebraska las subidas superan el 20%. Pero en ningún rincón del país hay señales de agotamiento.
El valor de la materia prima del mercado inmobiliario, la tierra, no ha parado de crecer desde 2009, pasado el impacto inicial de la crisis financiera. De media, el terreno de las granjas se ha revalorizado un 81% en trece años. Las tierras de cultivo un 91% y para ganadería un 51%.
Las grandes llanuras del país no están pensadas para desarrollos urbanísticos y tienen más valor para la explotación agrícola, pero la falta de terreno urbanizable ha disparado el interés de este tipo de activos. En determinados lugares, la crisis del inmobiliario no afectará al precio de la tierra, edificable o no.
Los promotores de vivienda, industriales y REIT industriales, han estado comprando lotes para desarrollos futuros de suelo agrario. Según un estudio reciente publicado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), las estimaciones predicen que la tierra aumentará en todos los sectores en un 2% durante el próximo año, y el residencial y el industrial seguirán el camino con un crecimiento del 3% y 5%.
Las restricciones legales para construir vivienda está detrás de estas cifras. Pero, además, genera zonas calientes por el país, donde será muy difícil ver caídas de precios, pese a que la política de la Fed este a favor de demolición, del mercado inmobiliario.
Una de estas zonas es Tampa, en Florida. La familia Thomas son propietarios de 11.000 acres de terreno para granja. La adquisición se realizó a 1932 y el acre no valías más de 10 centavos. El terreno se ha quedado en medio de urbanizaciones y, ahora mismo, es un caramelo en la puerta de un colegio al quedarse en medio de varios desarrollos.
La población en la zona metropolitana se ha disparado en más de tres millones de personas. La familia vendió parte del terreno a un promotor por más de 71 millones, unos 20.000 dólares por acre. Las constructoras se han lanzado hambrientas para aumentar los terrenos en cartera. Algunas ofertas duplican las valoraciones.
Las claves para que aguante el precio
Lo más curioso de Estados Unidos, es que es un país de amplios espacios abiertos y llanuras, pero con poco territorio para construir. Las restricciones del uso de la tierra y la falta de inversión pública en carreteras, ferrocarriles y otras infraestructuras han hecho que sea más difícil que nunca para los promotores encontrar sitios cerca de los grandes centros de población para construir viviendas. A medida que las personas siguen mudándose a ciudades como Austin, Phoenix y Tampa, están elevando el precio de la tierra y empeorando aún más a los propietarios en áreas de rápido crecimiento.
En Sunbelt, Tampa, el precio promedio de los terrenos baldíos por acre se duplicó con creces en los últimos dos años hasta el segundo trimestre, según Land.com.
Los esfuerzos de la Reserva Federal para combatir la inflación podrían hacer bajar los precios. Las tasas de interés más altas y los costos de construcción supone un gran hándicap para todo el sector inmobiliario. Pero la falta de oferta y la fuerte demanda significan que los precios de la tierra probablemente seguirán aumentando a largo plazo, dicen economistas e inversores, consultados por The Wall Street Journal.
Incluso en ciudades como Nueva York y San Francisco, donde la población se redujo durante la pandemia, la tierra es mucho más cara hoy que hace décadas. Se estima que solo los terrenos residenciales de EEUU valen más de 20 billones de dólares, según Morris Davis, profesor de finanzas en la Escuela de Negocios de Rutgers que estudia el valor de los terrenos. La tierra ahora representa el 47% del valor de las viviendas en algunos lugares de EEUU y es responsable de las subida de precio de los inmuebles, explica el experto.
Con los años, la familia compró terrenos adicionales alrededor del rancho. Hoy en día, gran parte de la propiedad está densamente cubierta de bosques. Las vacas descansan a la sombra de los robles cubiertos de musgo mientras los venados de cola blanca pasan entre los arbustos. Un auténtico oasis rodeado de obras de construcción. Los precios de venta de casas alrededor de los terrenos de los Thomas llegan hasta 900.000 dólares, en parte porque la tierra donde están edificadas es muy valiosa. Eso tiene mucho que ver con las regulaciones del uso de la tierra. Las reglas urbanísticas de Tampa impiden que los promotores construyan nada más grande que una casa unifamiliar en gran parte de la ciudad. Cuando los funcionarios del condado de Hillsborough, que incluye a Tampa, adoptaron estas normas en 1950, dijeron que las medidas eran necesarias para evitar el hacinamiento, los atascos de tráfico y que preservarían el carácter del vecindario, todo "con miras a conservar el valor de los edificios", según la normativa en vigor.
No siempre fue así
Estas restricciones no solo ayudaron a mantener el valor de las viviendas, sino que también aumentaron el precio de la tierra urbanizable. Debido a que los promotores no pueden apilar casas una encima de la otra, necesitan más terreno para cada unidad de vivienda. Eso está impulsando la demanda de tierras, elevando los precios, más allá de terrenos edificables. También está obligando a los constructores a buscar lotes más alejados de la ciudad, donde se encuentran con nuevas restricciones. El condado de Hillsborough, a finales de 2019, impuso una moratoria para declarar urbanizables unos terrenos para viviendas, con el objetivo de frenar los nuevos desarrollos.
Desde 1932, el valor de la tierra de la familia Thomas, ajustado a la inflación, ha aumentado casi 200 veces, según el precio de venta del año pasado. Eso es aproximadamente 10 veces el crecimiento ajustado por inflación del índice bursátil S&P 500. La infraestructura inadecuada también está impulsando la inflación de la tierra. En Nashville, por ejemplo, los viajes al trabajo se han vuelto más largos a medida que crece la población y empeoran los atascos de tráfico.
En 2018, los votantes rechazaron una propuesta para construir un sistema de tren ligero y ampliar el servicio de autobuses. Eso es poner una prima en la tierra escasa cerca del centro de la ciudad. Hace cinco años, construir apartamentos en los mercados más populares del Sunbelt era bastante fácil, explica Ryan Williams, presidente ejecutivo de la firma de inversiones inmobiliarias Cadre.
"Ahora, casi en todos los ámbitos hay demanda de tierra", dijo. Las guerras de ofertas por sitios vacantes en ciudades como Atlanta y Austin son comunes.
Algunos inversores mantienen la tierra vacante durante años, apostando a que los valores seguirán aumentando y aprovechando el trato fiscal favorable para la tierra sin desarrollar. La tierra no siempre fue tan cara. Hasta la segunda mitad del siglo XX, la población estadounidense estaba mucho más dispersa y vivía donde la tierra era barata. Pero a medida que más personas se mudaron a un pequeño número de ciudades con abundantes trabajos de oficina, y los municipios aprobaron leyes urbanísticas, más estrictas, que dificultaron la construcción de viviendas, los precios de la tierra y los costos de vivienda aumentaron.
El valor de la tierra en Manhattan apenas aumentó entre las décadas de 1880 y 1970 después de ajustarse a la inflación, según cálculos de Jason Barr, economista de la Universidad de Rutgers-Newark. Pero entre 1977 y 2019 crecieron a una tasa anual promedio de alrededor del 13%. La mayoría de los economistas dicen que los municipios deben relajar las normativas y otras restricciones para reducir la inflación de la tierra y construir más viviendas. Pero estos cambios a menudo son impopulares entre los propietarios de viviendas, que se benefician del aumento del valor de la tierra y representan alrededor del 65% de los hogares estadounidenses.