El Banco de España contempla un crecimiento del precio de la vivienda del 5,4% para el período entre 2021 y 2023, en su informe de Estabilidad Financiera de otoño. El supervisor no advierte riesgos de burbuja si se cumplen sus previsiones, pero sí señala que el mercado puede sufrir presiones inflacionistas en los precios de venta por la falta de mano de obra y un encarecimiento de los materiales de construcción.
El precio de la vivienda en España ha dejado atrás el período de ajuste de dos años, que se agudizó con la pandemia. La reapertura de la economía provocó un repunte en las compras de inmuebles que "se tradujo en una aceleración de los precios medios de la vivienda en el segundo trimestre, rompiendo así su tendencia de desaceleración desde principios de 2019", comentan los economistas del Banco de España.
El supervisor en sus informes de Estabilidad Financiera tiene muy en cuenta la evolución del mercado inmobiliario, tanto por su peso en la economía, como en los balances de los bancos, vía crédito corporativo e hipotecas. Las heridas de la crisis de 2008, que para España se extendió hasta 2014, fueron muy profundas por la burbuja que se formó alrededor del ladrillo.
El Banco de España no ve señales de alarma en el mercado inmobiliario ni signos de sobrevaloración de la vivienda, pese al fuerte repunte de compraventas en los ocho primeros meses de 2021, casi del 14 % respecto al mismo periodo de 2019.
Este aumento de la demanda estaría impulsado no sólo por la recuperación de la economía y las condiciones financieras sino por las decisiones de inversión que se habían pospuesto con la irrupción de la pandemia y por los cambios en las preferencias de las familias, que ahora apuestan más por obra nueva y viviendas unifamiliares.
El nuevo crédito para compra de vivienda repunta un 40%, pero el Banco de España no lo ve un riesgo
El dinamismo del mercado se tradujo en un aumento de precios del 3,3% en tasa interanual en el segundo trimestre del año, rompiendo así la tendencia de desaceleración desde principios de 2019, con alzas del 6% en el segmento de vivienda nueva y del 2,9% en segunda mano. El supervisor subraya que no hay riesgo a una burbuja financiera, pese a que el crédito nuevo para adquisición de vivienda es alrededor de un 40% superior al del mismo periodo de 2019. El Banco de España argumenta que se parte desde un stock muy bajo, lejos de los niveles que se alcanzaron antes de 2008. "A pesar de ello, el saldo vivo de préstamo para comprar vivienda ha aumentado de forma muy moderada, al haber crecido también las amortizaciones, posiblemente como reflejo de la utilización del ahorro acumulado por los hogares en las primeras fases de la pandemia para acelerar el repago de la deuda hipotecaria, y también por la finalización de los programas de moratorias, que implica el reinicio de los repagos de hipotecas que habían quedado en suspenso", incide. Además, señala que los bancos siguen manteniendo elevados los criterios de solvencia a la hora de concesión de crédito.
La previsión del Banco de España contempla una revaloración media de la vivienda del 5,4% en el período comprendido entre 2021 y 2023, motivado por el escaso dinamismo de la oferta de viviendas y apunta que si la demanda se mantiene, el stock inmobiliario podría ser insuficiente para absorber en los próximos años incrementos adicionales de la demanda.
Pero el Banco de España admite que el incremento previsto del precio de la vivienda se puede acelerar por el reciente encarecimiento de los materiales de la construcción, arrastrados por el alza del precio de la energía. "En caso de persistir podría provocar presiones adicionales en el precio de la vivienda nueva", señala.
Pocas empresas de la construcción se están librando de la falta de suministros de materiales básicos como madera, acero o aluminio. Una reciente encuesta de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) apunta a que un 75,6% de las compañías que operan en el sector ha sufrido desabastecimientos o retrasos inusuales durante los últimos tres meses.
No son las únicas presiones inflacionistas que observa el Banco de España en la vivienda. También considera un riesgo al alza la falta de personal cualificado que sufre el sector. En la práctica para el sector también supone un aumento de los costes. Según los datos de la patronal, la subida del precio de los materiales ha encarecido el coste total de las obras en un 22,2% de media.
El supervisor también subraya que la implementación del Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana, con una dotación de 6.820 millones de euros financiada con cargo a los fondos europeos, supondrá un inyección adicional para el dinamismo del sector. Pero desde el propio sector advierten de que "la subida de las materias primas es una de las principales amenazas para la implantación de los fondos europeos. Hay un peligro de indigestión, ya que la tardanza en su gestión y ejecución, unido a este encarecimiento y a la falta de mano de obra, provocará cuellos de botella que pueden terminar frenando el ritmo de la recuperación", comentaba el presidente de la patronal, Pedro Fernández Alén.
