Economía

Vuelva usted mañana: los pisos se podrán comprar a mitad de precio

Vuelva usted mañana si quiere comprar un piso. Esta es la filosofía que impera en la actualidad en el mercado residencial español. Según varios expertos del sector, si pretende adquirir una casa, es mejor que se espere porque habrá segundas y hasta terceras rebajas en los precios de las residencias durante este año. Unos descuentos que vendrán de la mano de las entidades financieras que se han quedado con promociones terminadas de las inmobiliarias que tenían deudas pendientes.

Las principales consultoras del sector comentaron a elEconomista que bancos y cajas de ahorros sacarán al mercado esos pisos con descuentos a lo largo de este año. "Vamos a ver en estos días o meses la salida al mercado de inmuebles con descuentos, procedentes de los bancos y cajas, que están analizando los valores de salida, para que se ajusten más a criterios de solvencia de la demanda, si es posible claro", señaló José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank España.

Todo apunta a que las entidades financieras tienen la maquinaria precisa para impulsar el mercado inmobiliario español. Para Richard Ellis estas sociedades financieras "pueden propiciar la revitalización del sector residencial, aunque con ello se expulse del mercado a ciertas pequeñas y medianas promotoras, que no pueden competir en igualdad de condiciones".

Los únicos compradores de pisos

Tal es el protagonismo adquirido por las entidades que casi se han convertido en los únicos compradores de pisos. "Los bancos son los que se están adjudicando, por el valor de las hipotecas o de las tasaciones, las viviendas de las constructoras y de los particulares que no pueden hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias", explicó Montse Conde, responsable de Estudios y Consultoría de Colliers International.

Desde el año pasado se han visto rebajas en los precios de la vivienda; cuanto más tiempo pasaba, mayores eran. Según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, el precio medio de las casas nuevas libres se situó en 2.018 euros el metro cuadrado, lo que supone una bajada del 3,2% respecto a 2007.

Sin embargo, otras entidades barajan otros porcentajes. Por ejemplo, la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) calcula que el descenso fue del 10%, mientras que la sociedad de tasación Tinsa calcula que la caída fue de 8,8%.

También las consultoras inmobiliarias manejan otras cifras. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva bajó entre un 8% y 10% el año pasado, mientras que el piso usado descendió entre un 10% y 20%. "Aunque no hay datos fidedignos sobre la bajada de los precios durante 2008, podemos estimarla en el entorno del 15% al 20%", indicó Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de Jones Lang LaSalle.

Diferencias entre comunicades y municipios

Como se puede apreciar, las horquillas sobre los descuentos varían bastante entre los cálculos de las firmas o entidades. También por comunidades autónomas y municipios los números difieren mucho, aunque hay un denominador común entre Richard Ellis, Aguirre Newman, Colliers International, Jones Lang LaSalle y Knight Frank.

Las cinco consultoras coinciden en que el precio de segunda residencia fue el que más descendió el año pasado, por lo que las zonas costeras turísticas fueron las más castigadas por la crisis del sector. Aguirre Newman calcula que esa caída alcanzó el 25% en algunas localidades. Murcia, Almería y Castellón son las regiones más afectadas, a juicio del director de Jones Lang LaSalle.

¿El motivo? "Tanto por la sobre oferta, como por la caída de la demanda extranjera", especificó Edward Farrelly, director de Research en España de Richard Ellis. Pero los pisos en zonas turísticas no son los únicos perjudicados del panorama desolador del sector. A esta lista, en opinión del experto de Knight Frank, hay que añadir las casas en grandes desarrollos periféricos de grandes ciudades. "Aunque en estos casos con rebajas, las ventas se realizan", matizó.

Pese a ese reajuste del precio de las casas, las compraventas de vivienda nueva libre cayeron una media de casi un 33% en España. Ante estos datos, la pregunta que seguro que le viene a la cabeza es si esas rebajas son suficientes para que los inmuebles sean accesibles para la población.

La vivienda, "sigue siendo cara"

"La vivienda sigue siendo cara, ya que la fuerte escalada del euribor y las dificultades de financiación han situado la tasa de esfuerzo media en España en el año 2008 en el 46,1%, según datos del Banco de España, cifra muy superior a los niveles del 30% de 2004", argumentó Conde.

Los cincos expertos creen que la causa principal de que no se hayan vendido más residencias es la falta de financiación. "En el caso de primera vivienda, donde sigue existiendo una demanda clara, el principal problema está en la concesión de préstamos hipotecarios. Si hay financiación y el precio se adecua, hay ventas", indica el ejecutivo de Jones Lang LaSalle.

Según Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, las entidades exigen que los compradores paguen una entrada más elevada que en el pasado. Tampoco hay que olvidar la falta de confianza. "La gente no quiere embarcarse en comprar una vivienda ante la inestabilidad laboral existente", remarca Conde.

La caída de los precios no ha tocado fondo

Cerrado con poco éxito el ejercicio 2008, los potenciales compradores de viviendas siguen observando cualquier movimiento en las ofertas de venta para este año. En opinión de las cinco consultoras, la caída de los precios de las casas todavía no ha tocado fondo, de manera que la tendencia que reinará en 2009 serán más descensos.

"Existe mucha incertidumbre y no podemos hablar de recuperación ya que realmente no sabemos cuándo vamos a tocar fondo. Dicho esto, es evidente que todavía hay margen para que haya un mayor ajuste en los precios. Según avance el año surgirán oportunidades interesantes para el comprador", afirmó el ejecutivo de Richard Ellis.

¿Cuánto bajarán los precios? Esa es la pregunta del millón. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva podría caer hasta un 15 por ciento, mientras que en las casas de segunda mano ese porcentaje máximo podría alcanzar el 30 por ciento, depende del caso.

"Seguiremos con la tendencia bajista en el primer semestre del año y se estabilizará en el cuarto trimestre de 2009", prevé Ferrer-Bonsoms. Por su parte, Knight Frank pone cifras a esa filosofía reinante y augura que la corrección puede llegar hasta un 20 por ciento más.

La banca, la principal protagonista

En la temporada de rebajas en los precios de los pisos, la banca será la principal protagonista, pues las inmobiliarias no tienen mucho margen para reducir los precios de venta. "Las viviendas fáciles de vender son las procedentes de daciones en pago y ejecuciones en pago que tienen una bajada grande y unas condiciones de adquisición muy buenas" señaló el director de análisis de Knight Frank España.

Sin embargo, el ajuste del precio de la vivienda no es la única varita mágica que puede reactivar el mercado inmobiliario español. La clave está, según los cinco expertos, en los bancos y cajas de ahorros. Si una familia tiene suficiente financiación tiene capacidad para adquirir una vivienda. Una situación que es muy difícil encontrar en la actual crisis económica y financiera que afecta a todo el mundo. Por eso, según el experto de Aguirre Newman, el perfil del comprador tiende a ser "oportunista".

En el momento en el que la banca abra el grifo el sector volverá a reactivarse. "Harían falta dos cosas fundamentales para que se volvieran a cerrar más operaciones de compraventa de inmuebles. Una de ellas es estabilidad laboral y, la otra, financiación. Esto a marzo de 2009 parece una quimera", indicó el director de residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms.

En conclusión, el comprador que tiene recursos propios que prepare su cesta para ir a la próxima temporada de rebajas de 2009.

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comentariosforum47

Lukacs
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"las entidades financieras tienen la maquinaria precisa para impulsar el mercado inmobiliario español", dicen... Espera un momento que me río otro poco... Todo lo que van a hacer los bancos y cajas es intentar colocar lo antes posible toda la mierda que se les ha juntado a lo largo de estos años, ni más ni menos. Por cierto, ¿eso de rebajas del 50%? ¿Pero no decían promotores e inmobiliarias que ya habían bajado suficiente? Esto no ha hecho más que empezar, y si no echen un vistazo a lo que pasó en Japón (2ª economía mundial) hace nada... ¡Y en el caso de España, con un paro cerca del 20%! Comprenderán que deje de escribir para seguir riéndome...

Puntuación 99
#1
A. Lucard
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Rebajas del 50%, en primera instancia, y para vivienda nueva o seminueva. Llegarán a descuentos del 70% en la nueva/seminueva respecto a precios de 2007, y por encima del 80% en vivienda de segunda mano a medida que toquemos fondo en la crisis (2011-2012). La vivienda en suburbios (Vallecas, Torrejón de Ardoz, L'Hospitalet, Cornellà, etc.) en fincas de más de 30 años, llegará a bajar lo inimaginable: de 250.000 euros que pedían por pisos de la época franquista, pasarán a venderse por 40.000 o 50.000 durante 2011-2012. La vivienda nueva/seminueva en suburbios, no pasará de 70-80.000 euros (1.000 euros/m2). Y ni aún así conseguirán colocar los 1.5 millones de viviendas nuevas y los 4.5 de usadas en manos de especuladores aficionados.

Puntuación 65
#2
gfds
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#2 amén

Puntuación 26
#3
un 30% - 40% menos
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hay que ser gili para comprar una vivienda ahora.

dentro de un par de años, esa misma vivienda en Móstoles ....o e Méndez Álvaro

costará un 30 - 40% menos.

Puntuación 41
#4
rita
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Si hombre si, espera que en la castellana de Madrid o en Pedralbes de Barcelona puedas comprarte un piso por 40 millones de las antiguas pesetas. Eso no sucedera nunca, aunque hay quien sueña...

Puntuación -32
#5
revolucion
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rita pareces tonto

ahora yigual que siempre y mañana ahbra casas por un millon y mas el metro pero sera una minoria y en sitios muy puntuales claro que un chalet en la moraleja nunca valdra 400.000€ pero en las afueras de cualquier captal el famoso adosado que te crees que es eso para esos precios?

ademas han salido como setas y lo que abunda baja y lo que escasea quizas se mantenga o apenas baje un 20%

Puntuación 23
#6
La realidad
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En poco tiempo, debido al paro, la delicada situación bancaria, la desindustrialización, la despoblación, la baja productiovidad y mil cosas más, la vivienda experimentará un desplome que variará del 40% al 80%, por supuesto, dependiendo del área y la zona en cuestión.

Quien tenga algo invertido en ladrillo más vale que lo suelte cuanto antes, antes de que le lastre al fondo...

Puntuación 27
#7
jesus
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rita tu crees que los bancos son tan tontos como han sido antes de prestar el 100 por 100 del precio de la vivienda como lo hacian antes y si no lo hacen asi quien tiene 10.millones para pagar el 20por ciento y gastos de escrituras

Puntuación 17
#8
papus
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seguro,mínimo un 90%

los trabajadores de la construcción y sus materiales, a partir del 2010, trabajarán sin cobrar o incluso aportando algo.

y la bolsa subira un 2000 %

anda ya ¡¡¡¡

Puntuación -26
#9
GarrapataKid
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Bueno por fin se caen del burro y empiezan las rebajas. Precios racionales.Y cual es el precio racional?. Muy sencillo, cada zona tiene un sueldo medio, pues no mas de 5 veces ese sueldo medio,

En zona mileurista 1000 x 12 x 5 = 60.000 que para un pisito ya esta bien. Venga va!, con algunas mejoras 70.000 pero no mas.

De esos 70.000 pago 10.000 a tocateja, 60.000 hipoteco y me sale:

Cuota mensual a 15 años al 4% años... 443 euros...

ummmm, aun me sigue pareciendo caro si gano 1000 destinar 443 a vivienda. Me sigo esperando a que bajen mas



Mi zona es mileurista pero la gente pide 280.000 por pisos de 30 años. Bueno lo siento por esta gente pero la realidad se termina imponiendo tarde o temprano.

Puntuación 51
#10
pedro
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La historia se repite una y otra vez.

Cada vez que hay signos de crisis en este país en seguida se habla de desplome de precio de la vivienda.

Al final los que se pillan los dedos son siempre los que compran con el mercado al alza.

Puntuación 19
#11
lukas
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Este país es de traca: hasta hace unos pocos meses la gente se endudaba hasta las cejas para comprar pisos en SESEÑA a tropecientos mil euros metro.

Y ahora sueñan que van a comprar chalet de 500 metros y parcelra de 10.000 en Pozuelo, junto al de AZNAR, por 100.000 €. ¡Eso sí, por el carricoche 4x4 están dispuestos a pagar 110.000 €!

Puntuación 8
#12
Comprador
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Yo quiero comprar, pero como lo voy hacer con las condiciones penosas que ofrecen los bancos actualmente? Tonto será aquel que acepte una hipoteca de 30 años con los diferenciales desorbitados que se ofrecen las financieras... Como no financien por lo menos el 90% pocas viviendas se van a vender

Puntuación 10
#13
peón albañil
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El mercado inmobiliario no debe ser la locomotora de la economía, pero no saldremos de la crisis sin él.

¿Quien hay detras de estos comentarios tendenciosos?

Puntuación -5
#14
Carmen desde una inmobiliaria
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En 2010 los precios caeran mas del 50%.La cosa se complica por momentos.Con mas stock que hace un año y mas paro que hace un año,mas caidas que hace un año,o alguien piensa que en el tema ladrillo algo ha cambiado a mejor........Los desplomes en los precios seran masivos.Las economias familiares no aguantan los expolios a que han sido sometidas durante estos años y han dicho basta.Solo cuando las caidas ronden el 40% la demanda comenzara a reactivarse,hasta entonces solo compra algun manirroto que no se ha enterado que esto se viene abajo.

Puntuación 15
#15
Lucas
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Quien compre en 2010 se ahorrara un puñado de millones,eso esta claro.Comprar ahora es ruinoso aunque quieran adornarnoslo con descuentos suculentos.En un par de años la vivienda no costara ni la mitad que ahora y si no el tiempo.......

Puntuación 14
#16
yoda
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A ver banda de tarugos que os tragais lo que os echen ,pero que coño va a bajar un 50% la vivienda pero como os creeis chorrada tan inmensa , os reecuerdo que esta misma gente que dice que va a caer un 50-70% es la misma que hace una par de años te vendia que las casas solo podian subir , no seais chorras si encuentras un buen precio entra de cabeza no esperes bajadas enormes que no van a suceder, los que mas pueden bajar son los pisos embargados por bancos y aunque te los den baratos cuando te den la financiacion te vas a enterar de lo que es un buen diferencial,pisos baratos fiannciacion cara, pisos caros financiacion barata , o te siso de un lado o de otro.

Puntuación -18
#17
Mariam
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Yo creo que hay mucha confusión en estos temas.

No es lo mismo un apartamento en Torrevieja, que un chalet en Pedralbes.

Para mi hay varios segmentos generales:

- Vivienda vacacional en la costa Mediterránea de levante. Los precios bajarán hasta un 90% sobre los de 2006

- Vivienda residencial en suburbios de grandes ciudades. Bajará entre un 40 y un 60% respecto al mismo periodo.

- Vivienda en el centro de grandes ciudades, bien comunicada y con dotación de servicios. Bajará entre un 15 y un 25 %.

- Vivienda y locales en zonas suntuarias (Pedralbes, Neguri, La Moraleja, la Castellana). No creo que baje.

Me refiero a vivienda de segunda mano en manos de particulares.

La nueva en manos de bancos es una incógnita, pues ellos fijarán los precios.

Los alquileres se mantendrán o subirán ligeramente, siempre y cuando no varíen la legislación. Si la hacen más beneficiosa para el propietario bajarían.

Saludos a todos

Puntuación 10
#18
SHyCP
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En los últimos 25 años han subido el precio de las viviendas en 8 veces y media, y deflactando queda una subida neta de cuatro veces y media, respecto de inflacción y salarios.

En la URL:

http://xs119.xs.to/xs119/07383/pisos97_15b.jpg

Incluyen los precios de viviendas de julio de 1997, en varias ciudades. Se trata de un PDF de la época de una revista especializada en viviendas.

Se ven las tremendas diferencias de precios con los actuales, y eso que en esas fechas ya estaban inflados. Los precios están en pesetas (1 millon de pesetas = 6010 euros).

Resulta previsible que los precios de viviendas se ajusten en un período de tiempo próximo a los cuatro o cinco años.

Mientras no finalice el ajuste precios, comprar vivienda supone perder seguro casi cuatro de cada cinco euros invertidos.

Puntuación 14
#19
rob
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llevo un año buscando piso de 2 dormitorios en Benalmadena, y ya se ven bajadas del 20% y 30%, un piso que me pedian 190000 o 200000 ya van por 150000 incluso alguno que esta en 130000. La verdad es que no se muy bien si bajaran tanto como un 50 o 60% en la costa.¿ 15 millones por 2 dormitorios con piscina en la playa? Si alguien tiene un alli se lo compro. Saludos

Puntuación 11
#20
Propietaria
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JEJE aqui hay mucho listo que quiere un chalet en Pedrlbes a 50 €/m2. No saldrán de chabolas que es a lo que deben de aspirar.

PROPIETARIO no te dejes comer la moral. Cuando el mercado de crédito funcione, los precios subirán. Hay demanda, falta dinero. No malvendas como sugieren los buitres de aquí que aspiran a comprar barato para ser ellos especuladores a costa de tu ruina. Adeu

Puntuación -26
#21
promotor
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#20. No hagas cuentas del Gran capitán, que no cuadran amiguete. Quieres confundir al personal a ver si sacas tajada. Eres un listo

Puntuación -18
#22
SHyCP
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23 .- Yo también fuí promotor y conozco los costes reales de construir vivienda.

Lo de los últimos años, ha sido el timo del pisito.

En 1984 compre mi primer piso usado, por menos de 3 millones de pesetas (18.000 euros) dentro de la almendra central de Madrid. Entonces un piso nuevo en la misma calle costaba unos 7 millones de pesetas.

Despues me construí un chalet en la Sierra de Madrid.

Hoy con los costes reales, e incluyendo beneficios razonables no especulatívos, un piso en un barrio normal de una Gran Ciudad, no tiene que costar más de 800 ó 900 euros el metro cuadrado.

El desplome de precios se completará para finales de 2013 o finales de 2014. Después se mantendrán los precios sin subidas apreciables, durante varios años más y hasta que salgamos de la depresión económica a que estamos abocados.

Realmente se tratará de volver el valor de las viviendas a su nivel normal no especulatívo. Y eso sin contar las "Gangas" que surjan de especuladores "pillados" y familias que desinviertan.

En cuanto a la vivienda como inversión. Las previsiones más optimistas son de que los valores de venta se recuperen en un margen de 20 a 40 años, según la duración que tenga la depresión económica en la que estamos entrando, y si se alcanzan los 23 millones de ocupados.

Quien piense en comprar vivienda como inversión, puede hacer un pésimo negocio, y tener inmovilizado su dinero durante demasiados años.

Puntuación 22
#23
j-l
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Para Miriam 19#

Me podrias argumentar porque no bajará el alquiler?

Te recuerdo que en un "suburbio" de grandes ciudades Barcelona o Madrid te piden mínimo 800€.Si como tu dices bajará la vivienda en estos barrios 40/50% no crees que tendría que bajar tambien el alquiler?

Si no que sentido tiene alquilar.

Puntuación 9
#24
beto
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Mi opinión es que no es coherente la posición extrema, ni por un lado ni por el otro.

En los últimos años hemos percibido que los precios de los pisos en los suburbios de las grandes ciudades eran los que mayor subida experimentaban, precisamente porque antes del boom eran los más baratos de adquirir, y con la escalada de precios fueron los que más subieron en porcentaje porque seguían siendo los mas baratos dentro de lo que había.

Ahora esos pisos tendrán que recolocar su precio y amoldarse a la realidad, es incoherente que por un piso en un suburbio se pida alrededor de 300.000€ que con una hipoteca se acabe convirtiendo al cabo de 20 años en 500.000€.

En cuanto a los pisos llamémosles de lujo van destinados a un mercado distinto del generalista por lo que en principio no sufrirán variaciones espectaculares.

Creo que no habrá caidas del 40% o 50% como se comenta por aquí, precisamente porque cuando ya descienda alrededor de un 30% intervendrán aquellos que tienen pasta contante y sonante (inversores) para hacer estabilizar los precios.

En cualquier caso creo que depende de cada caso en concreto: de la necesidad del vendedor para vender y del comprador para comprar. Si tienes necesidad de vender se tendrá que bajar más el precio para hacerlo más atractivo a los pocos que por el momento se atreven a comprar, y si no tienes tanta necesidad supongo que se intentará retrasar al máximo esas bajadas en el precio para acomodarse a las bajadas del resto (el clásico efecto "lo que pide en vecino de al lado")

Puntuación 4
#25