Témpore Properties, la socimi creada por la Sareb, ha debutado hoy en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con una revalorización del 7,7%, hasta los 11,2 euros por acción. Sus títulos salieron al mercado a un precio de 10,40 euros por acción, lo que supone un valor total de la compañía de 152,7 millones de euros.
Témpore se estrena con una cartera de 1.583 viviendas valorada en 152 millones y lo hace ya con la vista puesta en el Mercado Continuo. Así lo ha explicado a elEconomista el consejero delegado de la sociedad, Nicolás Díaz Saldaña, que asegura que la socimi triplicará su tamaño. "Hemos firmado un acuerdo marco con la Sareb que durante los próximos tres años garantiza a Témpore un derecho de primer análisis de nuevas viviendas hasta que la socimi alcance los 500 millones de euros de patrimonio", explica el directivo.
Témpore tendrá 60 días para analizar la cartera y si decide comprar "tendrá que adquirir el 50% de lo ofertado. El precio se establece en función de una valoración de un experto independiente", detalla Díaz, que asegura que la barrera de los 500 millones podría superarse antes de los tres años, "pero Sareb ha dejado abierta la posibilidad de que si eso sucede se pueda plantear internamente la posibilidad de aumentar este contrato".
El acuerdo marco no impide a Témpore comprar activos en el mercado. "Queremos alcanzar los 500 millones cuanto antes para dotar el vehículo de mayor liquidez y dar el salto al Mercado Continuo. Ya estamos mirando operaciones que se cerrarán este mismo año", asegura el directivo.
Ampliaciones de capital a la vista
Estas operaciones se llevarán a cabo a través de ampliaciones de capital, ya que "el objetivo de Sareb con este vehículo es desinvertir, y quiere quedarse con una participación minoritaria". Asimismo también recurrirán a financiación bancaria. "La ventaja de Témpore es que nace con deuda cero y en nuestras proyecciones tenemos previsto que el apalancamiento sea del 40%".
El objetivo de la socimi es adquirir edificios y bloques completos, aunque en "la cartera inicial hay una parte que está dispersa, un 17%, pero tenemos identificadas 55 viviendas que seguramente pondremos en un plan de ventas", explica Díaz. "Primero llamaremos a la puerta del inquilino actual por si quiere adquirirla y después iremos al mercado de inversión en renta".
A lo largo del mes de octubre podría llegar la primera inyección de viviendas de la Sareb. Será de 1.008 unidades, valoradas en 168 millones y una completa a las viviendas dispersas actuales.
Según explica el directivo, entre los 24 inversores minoritarios que han invertido 2,15 millones de euros en la socimi, hay dos socimis y siete promotoras. "Alguno de los accionistas quieren ver como funcionan estos vehículos y se plantean la posibilidad de abrir líneas de negocio nuevas para desarrollar producto específico para las socimis", reconoce Díaz. "Es una cuestión que al final se va a desarrollar y no descarto que con alguno de ellos se pueda llegar a algún tipo de acuerdo".
Vivienda destinada al alquiler
El desarrollo de vivienda destinada al alquiler en proyectos llave en mano es una de las soluciones que barajan las socimis para poder engordar su cartera con edificios completos. Sin embargo, Díaz destaca que "2n estos momentos no hay promotores que abran líneas de residencial destinado al alquiler. La mayor parte de las grandes prometen a sus accionistas maximizar la rentabilidad por la vía de la venta y además, las socimis tenemos un problema, y es que en todo lo que compramos en primera transmisión pagamos un 10% de IVA que no es deducible".
El directivo asegura que la escasez de oferta en el mercado llevará a la consolidación. "Este vehículo pretende contribuir a la consolidación del reordenamiento del inmobiliario en España y ser un protagonista en todo el proceso de consolidación de esta industria que ahora está naciendo. En algún momento tendrá que haber obligatoriamente consolidación y que una socimi compre a la otra, ya que con la escasez de oferta todos tenemos un problema de crecimiento.
Así, reconoce que "Seguramente Témpore sea el perfil de inversión de Testa, nuestro gran competidor, pero a veces, David se come a Goliat", concluye.
Rentabilidad objetivo del 5,5%
Témpore es una socimi que nace centrada totalmente en el residencial en alquiler. "Hicimos un road show y nos quedó claro que los inversores institucionales que entran en estos vehículos quieren especialización, por eso nacemos con una cartera limpia de viviendas", explica el directivo.
La sociedad se estrena con una estructura de capital donde la Sareb tienen el 98,5% de la compañía y el 1,5% restante se reparte en 24 inversores minoritarios que han invertido 2,15 millones de euros.
Algo más de un 80% de su cartera está ubicada mayoritariamente entre Madrid y Barcelona y concentrada en áreas metropolitanas, solo una pequeña parte está en áreas urbanas, "lo que hace que la cartera sea ligeramente diferente a su mayor competidor, Testa, que tiene mucha vivienda en zonas céntricas".
"Tiene la ventaja la ventaja de que está más ubicada en zonas de fuerte demanda, expansión y crecimiento del residencial en alquiler", asegura Díaz, que explica que la cartera de viviendas de la Sareb que se traspasó el 24 de noviembre ha ampliado su ocupación del 80 al 84% gracias al trabajo de Azora, que es la gestora de la socimi. "El objetivo de la sociedad es alcanzar el 95% de ocupación en el primer semestre de 2019". Según cuenta el presidente de Témpore, el vacío actual se concentra en Madrid en un edificio completo de 79 viviendas en Vallecas de obra nueva y que está a la espera de suministros, y unas 54 viviendas en Arganda del Rey.
"Los nuevos contratos se están firmando a precios muy por encima de lo que habíamos estimado con incrementos del 22% en casos concretos y con una media de subida del 16%", detalla el directivo, que concreta que una vez que la cartera esté estabilizada el precio medio de las rentas estará entre los 570 y 600 euros, siendo 450 euros la parte baja y 800 euros la parte alta.
La cartera inicial se traspasó con una rentabilidad bruta del 3,7%, "muy baja" y "trabajamos en tres palancas: ocupación, crecimiento y morosidad, para mejorarla y alcanzar el 5,5% en 2020".
