La situación económica del país condiciona sustancialmente su mercado inmobiliario y el perfil del comprador de vivienda. El crecimiento experimentado durante los últimos trimestres ha desembocado en un aumento importante en el número de transacciones realizadas, de las que una gran parte corresponde a compra de viviendas. Más noticias en la revista gratuita elEconomista Inmobiliaria
¿Quién está comprando vivienda en España? La consultora Gesvalt ha elaborado un análisis en profundidad sobre el tipo de comprador existente en la actualidad y la conclusión del estudio es que el mayor porcentaje de viviendas es adquirido por la llamada Generación X. Entre el 40 y el 45% de los compradores pertenecen a este grupo. Esta generación comprende una edad entre 35 y 50 años aproximadamente, son los hijos de los baby boomers y padres de los millennials que ahora están formando sus familias y buscan su primera vivienda porque antes vivían de alquiler. Es por este motivo que la vivienda que genera mayor demanda es la que cuenta con tres dormitorios, puesto que es la que les proporciona un espacio adecuado a sus necesidades.
Inversión y segunda residencia
Otro de los grupos que también están comprando vivienda, pero destinada a inversión y a segunda residencia en la costa, es la generación del baby boom, compradores mayores de 45 años que cuentan ya con una mayor estabilidad laboral y económica, que deciden destinar sus ahorros a este tipo de activos y necesitan mucha menos financiación. En este caso, las viviendas adquiridas son de mucho menor tamaño, pero les proporcionan rentabilidades bastante más elevadas al ponerlas en alquiler que otro tipo de inversiones, como los depósitos.
También en este grupo se encuentran los compradores que buscan una vivienda de reposición y se cambian a una vivienda mejor situada, más grande y con más servicios y comodidades. Son los demandantes principales de viviendas más grandes, de más de tres dormitorios, que necesitan de menor financiación ya que destinan los ingresos de la venta de su vivienda para financiar la compra de una nueva. Este grupo capta en estos momentos entre el 30 y el 35% de las compras de vivienda.
Después vendrían los millennials que captan entre el 20 y el 30% de las adquisiciones. Este grupo de jóvenes con edades comprendidas entre los 25 y 35 años tendrían que ser los mayores compradores de vivienda hoy en día, sin embargo, sus bajos sueldos y una capacidad financiera reducida están cambiando la tendencia de ser propietarios de una vivienda que siempre había preponderado en España en generaciones anteriores para dar paso al alquiler.
Envejecimiento del comprador medio
Gesvalt en dicho informe aprecia un envejecimiento progresivo del comprador medio de vivienda desde el estallido de la burbuja en 2007, debido fundamentalmente al paulatino incremento de los precios y al menor acceso a la financiación producido por las restricciones crediticias. La necesidad de destinar un importe mayor a la compra ha generado un aumento en el número de viviendas alquiladas y, por ende, un incremento de las rentas de alquiler.
En este caso, y debido al empeoramiento de las condiciones laborales durante los últimos años, los millennials cuentan con un colchón de ahorro mucho más ajustado, lo que les obliga a buscar las mejores oportunidades en los Planes de Vivienda Social de las diferentes Comunidades Autónomas y unas excelentes condiciones de financiación -con LTV cercanos al 80%-. Es esta generación la que destina un mayor porcentaje de los ingresos anuales a la devolución del crédito hipotecario, llegando a superar en algunos casos el 50% de los mismos.
El tipo de producto que demanda este grupo son viviendas plurifamiliares de pequeño tamaño, con un máximo de dos dormitorios.
Los datos estadísticos están demostrando que los jóvenes se están quedado fuera del mercado inmobiliario en lo que respecta a la compra. Es cierto que los jóvenes tienen otra definición en cuanto al éxito: ya no es disponer de vivienda propia y automóvil, ahora tienen la filosofía de pagar por uso y viven de alquiler, leen libros por Internet y utilizan coches de alquiler para moverse por la ciudad. Esto les lleva a rechazar conscientemente cualquier propiedad que les aleje de la flexibilidad, tienen un desapego por el ahorro y miedo a endeudarse de por vida, ante una situación de inestabilidad laboral, todo esto hace que no tengan en mente el sentimiento de propiedad de la vivienda.
Ante este escenario, cabe confirmar que a los futuros compradores, les afecta su forma de pensar en el momento de comprar vivienda y el aspecto financiero con sueldos bajos.
Compradores extranjeros
No podemos olvidar el grupo de compradores de viviendas por parte de los extranjeros. En España, es de gran importancia la figura del comprador extranjero puesto que el porcentaje de viviendas adquiridas por no-nacionales no deja de incrementarse, superando ya el 17%. El perfil tipo es el de jubilados y pensionistas de buen nivel económico y formativo que han pasado temporadas en nuestro país con anterioridad y se sienten atraídos por el buen clima, los servicios y la rapidez y comodidad en los desplazamientos a sus países de origen. El porcentaje de inversores extranjeros varía de manera sustancial en función de la Comunidad Autónoma, siendo especialmente notorio en las zonas de costa y el territorio insular.
Por último, hay que estar atentos en los próximos años a la Generación Z cuyo comportamiento será determinante. En este grupo se incluyen los nacidos a partir del año 2000 y que comienzan a introducirse ahora en el mundo laboral. Han crecido rodeados de tecnología desde muy pequeños por lo que tienen una mentalidad completamente diferente a los anteriores por lo que demandarán quizá otro tipo de vivienda más adecuada a sus necesidades y muy posiblemente, modificarán la oferta existente. Aún es pronto para hablar de la Generación Z, pero según el estudio de la consultora Gesvalt, "se espera que demanden productos mucho más tecnológicos y digitales, lo que supondrá un reto para la oferta inmobiliaria en España".
"La recuperación económica continúa dando sus frutos también en el sector inmobiliario. Durante los últimos meses hemos percibido un importante aumento de las operaciones de compraventa de vivienda, si bien estamos aún lejos de los registros precrisis. El menor acceso a la financiación producido por las restricciones crediticias ocasiona que, en la mayoría de los casos, los millennials no estén en condiciones de acceder a la compra, lo que explica el paulatino envejecimiento del comprador de vivienda y el aumento del precio de los alquileres", explica Mercedes de Miguel, responsable del Departamento de Estudios de Gesvalt.
