El sector inmobiliario se encuentra en pleno auge y la euforia que se vive, especialmente en el residencial, está provocando una auténtica guerra en la compra de suelo. Así lo cuenta Mikel Echavarren, CEO de Irea, que asegura que ya empiezan a cometerse los primeros errores. Más noticias en la revista gratuita elEconomista Inmobiliaria
El directivo, que ha participado en importantes operaciones del sector, como la compra de Habitat por parte de Bain, o actuando como asesor financiero de Blackstone en la adquisición del Banco Popular, cree que las próximas alianzas serán más complicadas de fraguar, pero, aun así, augura una mayor consolidación.
¿Cómo está evolucionando el tejido empresarial inmobiliario?
El sector de promoción residencial está dando lugar a cosas vistosas en el mercado como las salidas a bolsa y las incorporaciones corporativas. Por un lado, está la parte alta del sector, que son las empresas de tamaño grande y por otro, están la gran mayoría de empresas inmobiliarias que están levantando cabeza maximizando todo lo que pueden con los pocos recursos que tienen. Ahora tienen más dinero que en 2013 y han resuelto casi todos los problemas de deuda, y el que tenía problemas insalvables ha dejado el lastre en otras compañías y ha creado vehículos paralelos y promueven con nuevas marcas. Todos hacen sus pinitos combinándolo con algo que no existía antes de la crisis, que es el dinero de los fondos para proyectos específicos, y esto hace que las empresas revivan, y como siempre ha pasado, los mercados que primero se recuperan son la Costa del Sol, Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Bilbao. Pero todavía hay mercados que no se han recuperado nada.
¿En este sector es importante ser grande?
Ser grande en el sector residencial significa que puedes acceder a compras de suelo donde no tienen capacidad de llegar la mayoría de las empresas. Esto no significa que seas cotizado, pero ser grande te permite disponer de financiación más rápida y más barata y con ello poder rotar mucho más tu cartera, mientras que una promotora más pequeña para invertir en suelo tiene que haber entregado este año la promociones que inicio hace tres años, luego está a otro nivel de aprovechar la recuperación del mercado.
Entonces, quien tenga hoy recursos para comprar un suelo, ¿se garantiza el éxito?
Sí. Quien tenga recursos hoy para comprar suelo en sitios buenos va a ganar. Esta es una de las razones por las que ser grandes tiene sentido. El suelo como es un bien escaso y además no se está produciendo por la inoperancia activa o pasiva de la Administración, y porque no hay capacidad de financiar desarrollos nuevos de suelo, va a subir con total seguridad como la espuma. El suelo finalista ha bajado mucho, entre un 60 y un 80%, y seguro que subirá un 200 o 300%. Si la repercusión se mantiene en un 10% de subida del precio de la vivienda, esto supone un 30% de subida en el suelo, y eso es un negocio que puede durar fácilmente tres años.
Esta situación está provocando que la mayor lucha ahora esté en la compra de suelo...
Sí, en esta lucha se está viendo ya bofetadas y estamos entrando en un momento en el que se está cometiendo errores porque hay gente que está comprando demasiado caro. Pero como esos errores los están cometiendo con capital propio, no estamos en un panorama burbujeante. Tampoco el que suba el suelo es preocupante desde el punto de vista de una posible burbuja, porque para que se dé una burbuja se tienen que dar dos requisitos: que los errores se extiendan exponencialmente a otros, porque te financia el suelo una caja de ahorros, por ejemplo, y que esa financiación sea alocada. Y eso no va a ocurrir. El Banco Central Europeo (BCE) penaliza tanto a las entidades financieras, que no lo van a hacer. Y no van a financiar más allá del 50% del suelo.
Con Neinor Homes, Aedas y Metrovacesa ya cotizando, ¿cree que se avecina un boom de promotoras que saldrán a bolsa?
Lo de salir a bolsa es una consecuencia de que estén los fondos detrás de las inmobiliarias buscando rentabilidad. Hoy por hoy hay tanto dinero que quiere invertir en sociedades promotoras en España, porque teóricamente se van a comportar muy correlacionadas con la recuperación de la economía española, que al haber pocas cotizadas y mucho capital lo que pasa es que se está incrementando el valor y no tiene sentido que una promotora cotice por encima del valor de sus activos. Yo creo que en dos años veremos media docena de empresas en bolsa, pero no más. No va a ver tantas porque es difícil que haya un promotor potente con suelos buenos y diversificados geográficamente. Ha habido ejemplos claros que no se van a volver a replicar como es el caso de Vía Célere, una muy buena empresa que vendió porque no tenía relevo generacional, pero es muy difícil que se den operaciones como las que hemos visto. Los fondos que ya participan en una promotora esos seguro que van a ir a bolsa. Pero lo que más veremos son absorciones, compras que parecen fusiones.
Y una vez que ya se han producido las grandes operaciones, ¿qué modelos de negocio se pueden dar ahora en el sector?
Las alianzas posibles ahora serán a través de joint ventures donde los dos pongan dinero. Un acuerdo no se puede iniciar sobre una cartera de suelo porque no hay cartera de suelos perfecta. No puede ser que uno solo ponga la cartera de activos y el otro el dinero, sin embargo, se puede meter algo de dinero de forma conjunta en alguna promoción, y más adelante vas metiendo más, pero son operaciones más enfocadas en el equity.
Uno de los grandes problemas sociales a los que se enfrenta este país es la dificultad de los jóvenes de acceder a la compra de su primera vivienda. Además, ahora también están encontrando problemas a la hora de alquilar...
Es un problema y es un cambio estructural, no es un cambio circunstancial. Hay un volumen de población enorme que no puede ni podrá comprarse una vivienda prácticamente en su vida, y luego hay un porcentaje que no quiere comprársela, prefieren viajar o comprarse un buen coche, o simplemente tener una mayor flexibilidad. Mi opinión es, si puedes pagar 500 euros en alquiler y te ofrecen una hipoteca al mismo precio elige el alquiler. Que ocurre, que hay un proceso imparable de expulsión del centro de la ciudad de la gente que tradicionalmente vivía de alquiler en el centro y eso ha ocurrido en todas las grandes ciudades de Europa, y aquí va a ocurrir también. El centro está reservado para gente con más dinero o para alquileres turísticos.
El problema es que no solo los precios están subiendo en el centro, también en las zonas periféricas se están produciendo incrementos notables y la escasez de producto se acentúa. ¿Es la promoción de vivienda destinada al alquiler una posible solución?
Es cierto que existe una necesidad brutal de decenas de miles de viviendas en ciudades importantes, pero hoy por hoy choca con el coste de oportunidad de inmovilizar dinero. Si promueves 10.000 viviendas de alquiler en Madrid te las van a quitar de las manos, pero te las financian muy mal. A los bancos no les interesa financiar la promoción en alquiler, lo que les interesa es el cliente final. El suelo no te lo van a financiar en este caso y quizás te den un 50% de los costes de producción. Eso supone un 30% de la inversión total. Ese 70% que inmovilizas hoy, ganarías mucho más dinero haciendo viviendas para venta, pues ese mismo dinero lo habrías rotado dos o tres veces. Lo que sí creo que tendría sentido es reducir el coste de la inversión y por lo tanto apalancarlo más. Eso se puede hacer con suelo público en concesión. Las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos pueden subastar suelo y el promotor les paga un canon, o que está obligado a alquilar a un precio concreto que fija la administración.
Desde su visión global, ¿en qué operaciones o negocios cree que sigue existiendo una buena oportunidad para los inversores en España?
El inversor grande tiene la posibilidad de crear con buenos gestores una plataforma de promoción residencial para después salir a bolsa o vendérsela a otro. También veo opciones en el negocio de financiación alternativa. Si todo el mundo quiere comprar suelo y los bancos no financian la compra de suelo, hay un nicho para prestar caro a quien quiera comprar, y después veo también oportunidades en el mercado de transacciones en compra de suelo. Comprar suelo para promover o para desarrollar los últimos tramos de la gestión y vendérselo a otro. A nivel de particulares creo que es una oportunidad adquirir una vivienda para alquilar, pero siempre teniendo en cuenta que la rentabilidad te tiene que cubrir el riesgo muy elevado que tienes de iliquidez. Cuando llega la crisis, o sucede algún atentado, las acciones de cualquier cotizada pueden desplomarse un 20%, pero aun así las vendes. Sin embargo, cuando se desploma el mercado financiero y tienes una vivienda, no la vendes. No hay más que ver lo que ha pasado los últimos 15 años. Por eso aconsejo más invertir en bolsa si algún particular quiere meter su dinero en el sector inmobiliario, ya que esta opción te permite tomar decisiones de recuperar tu dinero de forma más inmediata.
¿Hasta cuándo cree que va a continuar este ciclo alcista en el sector?
El ciclo depende de la recuperación económica española y mundial, que al menos por los próximos dos años, desde el punto de vista de intereses bajos, no debería tener ninguna sorpresa. Además, está la creación de empleo en España, y con crecimientos por encima del 2% para los próximos tres años es bastante probable que, por lo tanto, tengamos tres años por delante espectaculares en el sector.
