Alberto Prieto lleva 25 años dedicado al sector inmobiliario. Su última apuesta ha sido la creación hace año y medio del área de Real Estate en BDO, quinta firma de servicios profesionales a nivel mundial. La firma, desde que apostó hace unos años con fuerza por el sector inmobiliario en España, ha afianzado su posicionamiento entre promotores, inversores fondos, socimis y servicers con sus servicios de abogados, fiscal, outsourcing y en los últimos meses con una apuesta más decidida aún desde el área de FAS (Financial Advisory Services). Más noticias en la revista gratuita elEconomista Inmobiliaria
Desde FAS han asesorando algunas de las más importantes operaciones de inversión en España, apoyando a socimis en su proceso de salida a bolsa y transaccionando y valorando activos, principalmente suelo, desde el área de Real Estate. Prieto es responsable de esta área, la más específicamente inmobiliaria de la firma.
¿Qué balance hace de este año y medio en BDO?
El refuerzo del área de Real Estate en los últimos años en BDO responde a dos objetivos. Por un lado, la actividad en asesoramiento en transacciones inmobiliarias y valoración de suelo, y por otro, nuestro objetivo de crecimiento en la prestación de los demás servicios de asesoramiento que damos en la firma para las compañías inmobiliarias -promotores, inversores, socimis y servicers- y lo hemos conseguido. Somos una de las principales firmas de servicios a nivel internacional, y por ello también a nivel global contamos con un comité de Real Estate que agrupa los servicios de Auditoría, Abogados-Fiscal, Outsourcing, management consulting, valoración y asesoramiento financiero. Todo ello como parte de la estrategia de BDO de crecimiento vía especialización en cada sector de actividad o industria, y en este sentido, el sector inmobiliario es estratégico para nosotros. Por ejemplo, hemos asesorado en algunas de las más importantes operaciones de inversión en 2017 en España, y hemos valorado activos, principalmente suelo.
¿Qué escenario se dibuja en 2018 a nivel empresarial en el sector?
Vamos a seguir viendo compras de empresas y a medio plazo fusiones entre las cotizadas promotoras, algo que también está pasando en Europa. Las empresas cotizadas y las que van a saltar al parqué este año tienen que hacer crecer sus carteras de suelo en los próximos dos años de forma exponencial y ellas saben que por compras individuales eso es muy complicado, por lo que veremos fusiones y compras de empresas y entrarán en compras de suelos en desarrollos, aunque más en la fase final del proceso, pero ya no será estrictamente en la compra de suelo finalista.
El suelo es la principal materia prima y los promotores empiezan a quejarse de la falta de suelo finalista en Madrid.
En Madrid, suelo físico tenemos mucho, pero lo que no hay es agilidad en el planeamiento urbanístico y los procesos se hacen eternos. Para tramitar un plan especial en la Capital y cambiar un uso en un edificio los plazos son muy largos. Cada comunidad autónoma tiene unos plazos y normas diferentes y el proceso en general es muy lento, y esto es lo que habría que solucionar. Los políticos tendrían que buscar los mecanismos para que el suelo no represente más de un tercio del precio final de la vivienda. La falta de suelo lo que hace es que, por ejemplo, en Madrid, dentro de la M-30 esa regla no se cumple y el suelo supone ya dos tercios del precio de la vivienda y lo estamos viendo en operaciones de gran calado en la Capital y cuando no se cumple esta regla básica la vivienda se dispara y existe claramente un riesgo comercial.
Entonces, ¿se podría dar una burbuja inmobiliaria otra vez?
La palabra burbuja inmobiliaria tiene una connotación financiera y ahora burbuja no se va a dar, porque no existe calentamiento financiero como ocurrió cuando estalló la crisis. Es importante que para que no se dé una burbuja se mantenga una barrera financiera en las compras de suelo y los bancos no sigan financiando compras de suelo, pero lo que sí existe es un calentamiento de precios en determinadas zonas. Otra connotación de la palabra burbuja es la sobreproducción, que tampoco se da a día de hoy porque la producción es escasa.
¿Los inversores ante esa escasez de suelo finalista empiezan a entrar en gestión de suelos?
De momento no, pero van a empezar a comprar suelo no finalista porque en algunos desarrollos que antes no eran finalistas ya empiezan a serlo. Hay que tener en cuenta que la gestión urbanística se reactivó hace dos años y ya hay ámbitos que empiezan a tener visibilidad de plazos y los fondos van a entrar en suelos no finalistas, pero en ámbitos muy bien ubicados con cero riesgo comercial y con una visibilidad en cuanto a plazos no superior a tres años para empezar a simultanear, y eso lo vamos a ver pronto en algunos ámbitos del noroeste de Madrid. Lo que está claro es que los inversores empiezan ya a hablar de operaciones de más de un ciclo, porque todo lo que han comprado no se digiere solo en un ciclo.
¿Cómo se va a seguir financiando el suelo?
Los fondos inmobiliarios extranjeros han sido la alternativa a la banca española que cerró el grifo y han sido los que han inyectado capital al sector inmobiliario. Está claro que los fondos extranjeros van a seguir apostando por el sector residencial, hay una demanda brutal y al final los bancos españoles volverán a financiar suelo. De hecho, ya hay algunos bancos españoles que ya han empezado a financiar operaciones de suelo con operadores reconocidos.
¿Que la banca española vuelva a financiar la compra de suelo es bueno o malo?
Si hay poca producción en el mercado, el precio se va calentando y la vivienda se encarece, pero si aumenta la producción porque hay financiación la curva de subida de precios será más leve y eso es positivo. Luego, también está el riesgo a que se pueda descontrolar el mercado, pero yo creo que eso no va a pasar porque hemos aprendido de los errores del pasado y ahora se estudia mucho el riesgo en cada operación y no se juega con las expectativas de revalorización del producto como antes.
¿Cuál es la previsión del incremento del precio en el suelo y en la vivienda para este año 2018?
Los precios van a seguir subiendo en 2018. Pienso que se va a mantener la curva en progresión alcista pero de forma moderada, porque los operadores de compra están mucho más sensibles con el riesgo comercial. El suelo subirá pero no llegará a los dos dígitos, porque ya ha subido mucho y el incremento de la vivienda será más ligero porque a lo largo de 2018 va a salir vivienda de suelos que se compraron hace un año y medio y la subida será en torno al 15 por ciento del precio final de la vivienda.
Uno de los principales problemas que tiene este sector es la inseguridad jurídica. ¿Supone esto un freno para el inversor?
Antes existía la incertidumbre en plazos, pero ahora lo que se da es una inseguridad jurídica, que por supuesto afecta, y a un inversor extranjero le cuesta mucho entenderlo. Por ejemplo, no se entiende que un juez pare el planeamiento en Boadilla por un informe de género. Se debería tramitar una Ley de Seguridad Jurídica en el Urbanismo para que si tú vas cumpliendo con todos los hitos del planeamiento, tener la seguridad de que cuando estés al final del proceso un juez no te tumbe el proyecto. En la Comunidad de Madrid se está haciendo todo lo posible por cambiar la Ley del Suelo y también poner solución a las Licencias de Primera Ocupación (LPO) que el Tribunal Superior de Justicia ha anulado en Madrid por la falta de recepción de la totalidad de las obras de urbanización.
¿Cree que la nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que está actualmente en tramitación, podría resolver muchos de estos problemas?
Pues creo que al final no se va a hacer una nueva Ley del Suelo porque solo queda un año y medio para las elecciones y lo que se está haciendo es trabajar en alguna figura jurídica para subsanar el tema de las licencias de primera ocupación, que es un tema que si no se resuelve va a generar muchos problemas. La Junta rectora de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) ha cuantificado en 25.000 las viviendas que podrán verse afectadas en Madrid por la LPO.
¿La situación política de Cataluña ha afectado al sector inmobiliario?
Esta cuestión tiene dos lecturas. Por una parte, el efecto global sobre la economía es muy negativo y desde el punto de vista inmobiliario han bajado las visitas y las decisiones de compra se han demorado, pero por otro lado, desde el punto de vista de inversión en operaciones residenciales, no se ha parado nada. Todas las operaciones que se estaban estudiando en ese mercado han seguido adelante y se han materializado porque el residencial es un mercado en alza.
¿Qué consejo le daría al inversor que esté pensando en invertir en residencial?
Que el negocio de la promoción es cíclico, que nadie se olvide, por lo que hay que saber jugar bien y saber cuándo hay que comprar y cuándo hay que vender, y ahora es un momento de comprar. El producto que más afectó cuando vino la crisis fue el de gama media; los otros productos de gama alta o baja se siguieron vendiendo, pero el de gama media se desmoronó por completo, con lo cual lo que ha vuelto al mercado es ese producto de gama media, y es el más susceptible de recalentarse.