Después de ocho largos años de reestructuración del mercado inmobiliario (2007-2015), debemos preguntarnos sobre sus perspectivas de futuro. Al igual que el cuerpo humano necesita unos días de recuperación después de someterlo a varios excesos, en el mercado inmobiliario, sin ser muy pesimista, nos quedan al menos otros ocho largos años de 'letargo' para poder digerir todo el stock de viviendas existente. Las cifras hablan por si solas: aún quedan 400.000 viviendas por vender de las 1,56 millones terminadas en 2008.
La crisis económica y el paro atestiguaron que nuestra economía, que parecía imparable, se sustentaba en un pedestal de barro, en un crecimiento artificial que dio lugar al estallido de la 'burbuja'.
Durante los años de 'locura inmobiliaria' (1998-2007), los bancos seleccionaban sus riesgos bajo el lema 'todo vale, si existe garantía', frente al criterio basado en la solvencia del prestatario, que se vuelve a tener ahora en consideración. Sin embargo, si aplicamos el nivel o ratio de endeudamiento entre el 33/40% de los ingresos netos, para determinar el importe de préstamos a conceder en el futuro, va a escasear la demanda de futuros prestatarios para hipotecas de viviendas, al aplicarse con criterios de selección más restrictivos. De nuevo vamos por el 'buen camino'.
Viviendas poco atractivas
El todo vale también se aplicaba a la vivienda en sí: todo se vendía, se compraba y se comercializaba. Algo que en la actualidad ya no es viable, y así nos encontramos con una salida de viviendas 'estrangulada': elevados precios, localización pésima y un entorno no consolidado y en muchos casos deteriorado, sin visos de solución alguna, al menos en un futuro próximo.
A pesar de todo ello, hay que invitar al optimismo si se cumplen determinadas premisas. Hay que tener 'memoria histórica' y aprender de los errores pasados, evitando sustentar nuestra economía con el ladrillo como motor fundamental del crecimiento. Las previsiones para un futuro son de crecimientos lineales durante muchos años, ahora tenemos y vivimos en una economía real. Debemos evitar a toda costa repetir ese periodo (1998-2007) virtual y 'happy' que ha sido desastroso para el país.
Por su parte, los bancos deben actualizar sus criterios de riesgos y ser una banca más moderna, basando el préstamo en la capacidad de generación de tesorería tanto de particulares como de empresas. Aun así, si existen dificultades, hay soluciones financieras antes que la ejecución y el desalojo. Es mejor decir que no a una operación desde el principio que llevar a una o varias familias a la ruina.
Al contar con tipos de interés muy bajos que parece van a mantenerse (salvo factores exógenos específicos) y con un precio de la vivienda ajustado (entre un 35-40% respecto del existente en el 2007), es de prever que ese stock de viviendas con relativa buena localización y en entornos relativamente consolidados se digerirá paulatinamente y con ello la formalización de hipotecas, también de modo gradual.
Al mismo tiempo hay que instar a la autoridad monetaria y financiera a que cumpla con su cometido y aplique, a la más mínima desviación, las buenas leyes y normas de las que disponemos. Otra cosa es la voluntad de aplicarlas. Ya no sirve mirar hacia otro lado.
Edesio Ureña. Profesor de Finanzas del CEF.- Centro de Estudios Financieros
