La capacidad de ahorro de las familias se encuentra en máximos históricos. El ahorrador se ha posicionado en el sector inmobiliario que ofrece unas rentas más altas. Uno de los productos más rentables a día de hoy es la inversión en vivienda en alquiler donde se puede obtener en torno al 6% anual.
Se alquila más de lo que se compra y los inversores han puesto el foco en el Build to rent (construir para alquilar) que está tan de moda en España. Pero, aunque el BTR ha profesionalizado este mercado del alquiler, no hay que olvidar que el 90% de los pisos de alquiler está en manos de particulares y tan solo entre un 2% y un 4%, 120.000 viviendas, están en manos de profesionales, una cifra muy baja si lo comparamos con otros países que superan el 50%.
El BTR no ha hecho nada más que empezar en España. Grandes inversores se están volcando en adquirir edificios y terrenos con el fin de construir viviendas para el alquiler. Buscan una rentabilidad, a largo plazo, sobre el capital invertido en un mercado en el que hay más demanda que oferta. Pero algunos expertos del sector ya anuncian una burbuja en este mercado.
"Lo que me preocupa del BTR es la burbuja que se está generando. BTR ha existido siempre porque ha habido empresas que han construido para el alquiler, pero ahora se ha dado un boom y en muchos casos lo que se está haciendo con BTR es dar una patada hacia adelante por la imposibilidad de vender y deberíamos empezar a preocuparnos sobre un pinchazo en la burbuja en BTR", afirma Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro.
Algo que también comparte Andrés Horcajada, CEO de Tectum. "Estoy de acuerdo en que se puede producir una burbuja en el BTR, porque se ha puesto de moda y es un formato necesario, pero están llegando al mercado proyectos que no se han vendido y buscan una salida a través del alquiler, pero son productos que no están pensados ni diseñados para el alquiler".
¿Qué opciones hay en el mercado para invertir en vivienda en alquiler? Aunque el BTR está de moda en España, no es la única opción que hay. También está la opción de invertir en disperso y dentro de esta invertir en vivienda en alquiler con opción a compra. "Creo que es necesario que haya BTR, pero no puede ser que sea la única vía, porque si el inversor quiere un flujo de caja más inmediato se tiene que ir a la opción del alquiler en disperso. Por ejemplo, si hoy un fondo quiere invertir en BTR en Madrid en la franja dentro de la M-30 y M-40 no tiene opción porque no hay tanta oferta para el volumen que quieren invertir los fondos. Lo ideal es que existan estas dos vías alternativas para complementarse", apunta Juan Manuel Bello de León, CEO de Vidoqui.
Según Carroza, "es más sencillo gestionar el alquiler en concentrado porque tienes todos los inmuebles localizados en un edificio y a la hora de gestionar los gastos del día a día es más fácil. El problema que se plantea en el alquiler concentrado es que hay muy poca oferta y, aunque hay muchos inversores interesados, como la oferta es escasa, la rentabilidad tiende a reducirse porque hay que comprar más caro. En cambio, en disperso, la gestión es más difícil porque cuentas con una cartera de inmuebles distribuidos por toda la geografía, aunque ahora la tecnología te ayuda, y la demanda es mayor porque puedes comprar inmuebles a inversores o a particulares. Al inversor le da miedo invertir en disperso porque necesita una mayor gestión, pero como contrapartida, la rentabilidad que obtiene es mayor".
Vivienda asequible
Tectum es una compañía de capital privado dedicada a la creación y explotación de una cartera de activos inmobiliarios destinados al alquiler residencial con el foco puesto en el desarrollo y gestión de un parque de vivienda asequible. Cuenta con una cartera en gestión de más de 1.000 viviendas que aumentará a 3.000 unidades con las que está desarrollando actualmente.
"Llevamos muchos años haciendo vivienda de alquiler asequible. Hasta ahora, a través de nuestra empresa Nidum Homes, explotábamos la gestión de nuestros propios inmuebles, pero ahora vamos a gestionar los activos de alquiler a terceros porque hay fondos y empresas patrimonialistas que están llegando al mercado del alquiler a través de BTR y necesitan buenos gestores. La diferencia de construir en bloque o en disperso es que en bloque le aportas al cliente un valor en sostenibilidad y eficiencia energética en nueva construcción, mientras que en disperso habría, en algunos casos, que rehabilitar si se quiere generar mayor valor en la vivienda", explica el CEO de Tectum.
Además de invertir en alquiler en concentrado o en disperso hay otra opción dentro del disperso, invertir en alquiler con opción a compra, un formato que lleva a cabo Vidoqui. "Nuestra empresa surge porque hay un problema social en España, ya que hay mucha gente que quiere comprar una vivienda, pero no puede, porque no tiene el ahorro del 20% que te exige el banco para adquirir la vivienda. Bajamos la barrera del 20% a 5% y el cliente busca la casa que quiere en los distintos portales y cuando elige la casa si a nosotros nos gusta la compramos y se la alquilamos por diez años. El cliente pone el 5% de la entrada del coste de la vivienda y luego ponemos una cuota de alquiler y pago de la casa mensual. El cliente empieza pagando el 5% y cuando llega al 20%, pide una hipoteca y compra la casa. La ventaja de nuestra plataforma es que disfruta de su casa desde el primer día comprándola poco a poco y nosotros no tenemos que buscar el inmueble porque es el propio cliente el que nos trae el inmueble", explica Bello.
