El plan arancelario de Donald Trump se ha metido hasta en la cocina de las hipotecas. La banca ha pausado el abaratamiento de las ofertas de catálogo, disponibles para todo el mundo, por falta de visibilidad sobre el devenir de los tipos de interés, aunque mantiene la batalla en el campo de la negociación con clientes o a través de sus brókeres financieros y rivaliza con precios a la baja, sobre todo, por los mejores perfiles.
"Podríamos decir que la tendencia es que, por ahora, no hay tendencia", refiere Estefanía González, portavoz de Kelisto.es, en alusión a que "antes de que empezara el torbellino arancelario, la sensación era de una banca a la espera de una pausa del Banco Central Europeo (BCE)". "De hecho, aunque con cifras aún muy modestas y, por tanto, poco concluyentes, comenzábamos a ver subidas en tasa mensual en las hipotecas fijas a 25 años (las más solicitadas), algo que no veíamos desde diciembre de 2023", señala.
La amenaza de Estados Unidos sacude el tablero y, ante la incertidumbre que siembra, apunta que "los últimos días han sido de silencio y parálisis: ni ha habido cambios ni los bancos con los que trabajamos directamente en nuestro bróker (casi una veintena de entidades) nos han avanzado planes de cara a las próximas semanas, cosa que no suele ser habitual".
Han confluido dos factores que abonan el inmovilismo: la Semana Santa y los festivos, que "hacen que todo esté más parado que de costumbre", y que el órdago de Trump podría alterar el ritmo de la bajada de tipos. En Europa la disyuntiva que se abre es si el BCE, que bajó el precio del dinero en 25 puntos básicos, hasta el 2,25%, pausará las reducciones si observa tensiones inflacionarias o si profundizará en los recortes más de lo inicialmente previsto de temer que Europa acuse el golpe en su PIB. La prioridad para la presidenta Lagarde es incuestionable: lo primero es evitar que la economía se congele y la presión de los precios ya es secundaria.
"Las entidades también querrán ver cómo reacciona el euríbor ante la bajada del BCE", agrega Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, en alusión a que el indicador de referencia podría acabar este mes de abril "en torno al 2%". "Es probable que cuando se lleve a cabo ese descenso del euríbor los bancos sí que muevan ficha", infiere.
El último movimiento del BCE no será, en cualquier caso, definitorio por su estrategia de actuar con los datos que tiene sobre la mesa en cada reunión y el pulso comercial será a medio y largo plazo si no se resuelve el problema pronto. "Los bancos son muy prudentes y están mucho a la espera de lo que puede pasar cuando termine el plazo de 90 días que se habían dado la Unión Europea y EEUU para negociar los aranceles porque la evolución del mercado va a depender mucho de esa situación, sobre todo, si fracasan las negociaciones", explica Miquel Riera, experto hipotecario de HelpMyCash.
"Si esos aranceles provocan que se dispare completamente la inflación y la economía europea se estanca, pero más o menos aguanta, el BCE seguramente va a verse obligado a congelar sus tipos y las hipotecas, o bien estabilizarían su precio o bien, incluso, se encarecería. Si los aranceles provocan una recesión bastante grave y la inflación más o menos aguanta, el BCE lo que hará probablemente será recortar sus tipos todavía más para impulsar la economía europea. En ese caso, lo que veremos serán hipotecas más baratas".
La situación de impasse llega tras una fuerte rebaja en la oferta comercial desde diciembre de 2023, cuando empezó a adivinarse que el BCE comenzaría a reducir tasas, y porque las entidades "necesitaban prestar dinero". "A partir de ahí, todos los bancos que operan en España han abaratado sus hipotecas y las han abaratado bastante", expone Riera.
En préstamos fijos, convertidos en los más contratados, el interés medio cayó entonces desde "más del 3% (TIN) o en torno al 3,25% hasta el en torno a 2-2,30% o, inferior, si tu perfil es bueno y negocias con el banco", detalla. En préstamos variables, la mayoría de entidades ofrece un TIN del euríbor más 0,60%, pero "hay ofertas de catálogo con un diferencial sobre el euríbor del 0,50% o inferior. Por ejemplo, Kutxabank ofrece euríbor más 0,49%, Sabadell y Unicaja 0,50%, y negociando puedes conseguir un euríbor más 0,25% para perfiles muy buenos", refiere. En el producto mixto y tomando de base un plazo fijo de cinco años, el interés de catálogo está cercano al 2% o un poco superior, aunque entidades como Cajamar ofertan un 1,79% y después entra el precio variable a un euríbor más 0,50%. "Si se negocia, se puede conseguir tipos de en torno al 1,50-1,40%", apuntan.
El tipo fijo repuntó
Según datos de contratación de Kelisto, el precio de las hipotecas variables no ha cambiado entre marzo y abril ni en lo que va de año aunque sí se ha abaratado un 4,48% frente a abril de 2024. La mayor caída interanual, superior al 12%, se ha producido en préstamos a tipo fijo y mixto, aunque en las hipotecas fijas apreció algún repunte en abril (el TIN escaló del 2,835 al 2,84% en la modalidad de 10 años fijos y con máxima vinculación, y del 2,768 al 2,773% en plazos inamovibles a 25 años).
El director de hipotecas de iAhorro espera que el movimiento del BCE (su próxima reunión será el 5 de junio) permita ver nuevos ajustes en mayo o junio, hasta abaratar las hipotecas a tipo fijo "por debajo del 2% TIN o rozando este tipo de interés, algo que ahora solo vemos para los mejores perfiles".
Según las estadísticas del Banco de España, las hipotecas llevan contratándose a una TAE media cercana al 3% desde diciembre y con un diferencial próximo al 0,43-0,55% respecto al euríbor -en febrero la TAE era del 2,95% y el euríbor del 2,398%-. Se trata del mayor gap desde que en el verano de 2022 el BCE inició la subida de tipos. En algunos meses de 2023 y 2024, los precios llegaron, incluso, a ser inferiores al indicador porque la vertical subida de tipos inhibió la demanda y la banca abrió ofensiva para captar el escaso negocio existente. La nueva contratación se hundió un 13,5% en 2023, con descensos superiores al 18% muchos meses por esa baja solicitud de hipotecas, y comenzó a despertar por la rivalidad en precios entre las entidades permitiendo que creciese un 20,49% el pasado año. La demanda no ha acusado el impasse y este año avanza al 22%.
En los últimos meses, la rentabilidad de los depósitos ha ido bajando por efecto de la relajación de la política monetaria. De hecho, esos productos de ahorro son los más sensibles al baile de tipos y la gran banca no ha entrado en una contienda para captar esos fondos al centrarse en otros más rentables como los fondos de inversión. Según los datos del Banco de España, en la nueva contratación de depósitos, el tipo TEDR -similar a la TAE excluyendo comisiones y gastos-, alcanzó un pico del 2,63% el pasado junio para luego descender progresivamente hasta el 2,01% en febrero.
La reacción en depósitos
"Hace un año era relativamente fácil encontrar plazos fijos con una rentabilidad TAE del 4% a un año o a seis meses, algo que ahora es prácticamente imposible. Ahora mismo, las mejores rentabilidades que se pueden encontrar están más cercanas al 2-2,5%. Llegar al 3% es bastante excepcional", apunta Javier Mezcua, experto en HelpMyCash. Eso sí, algún banco ha lanzado algún depósito con una rentabilidad más elevada de la media, pero a plazos cortos. Los datos recabados por el comparador de productos bancarios apuntan a que las entidades más agresivas suelen ser las extranjeras, con los lituanos y los italianos hoy a la cabeza. Por ejemplo, PayRay Bank ofrece un 2,61%, Fjord Bank un 2,55% y CA Auto Bank, una división de Crédit Agricole, un 2,5%. Deutsche Bank remunera hasta un 3%, aunque hay que cumplir con varias condiciones para llegar al importe máximo, entre ellas contratar o realizar una aportación a un fondo de inversión por un mínimo de 10.000 euros.
Ante las incertidumbres sobre los tipos, los expertos ven difícil predecir cómo se moverán las remuneraciones. "Si los tipos de interés siguen bajando, en depósitos también seguirán bajando y si realmente se estancan, entendemos que habrá cierto parón en el ritmo de caída de los depósitos", señala Mezcua.
Marta Pinedo, directora de Raisin, anota que probablemente muchos bancos ya han descontado el efecto del cambio de tipos de interés, aunque pueden optar por seguir ofreciendo un producto atractivo para sus clientes, sin bajar la rentabilidad de los depósitos como les gustaría respecto a los movimientos del BCE. "En el mercado, se nota que hay un interés bastante fuerte por productos de ahorro más que por otros más arriesgados", añade.