El retroceso del euríbor quita presión en los presupuestos familiares. Las renegociaciones de hipotecas se desplomaron un 57% en junio frente al mismo mes del año pasado y retornaron a niveles normalizados, que no se veían desde que el Banco Central Europeo (BCE) inició la subida vertical de tipos de interés en el verano de 2022 para meter en cintura la desbocada inflación.
Según las estadísticas del Banco de España, la banca concedió en junio 5.713 millones de euros en financiación para adquisición de viviendas y apenas 180 millones correspondían a préstamos que ampliaron su plazo de amortización o cambiaron de modalidad (de variable a fijo, mixto o viceversa) buscando abaratar la cuota mensual. Supone un 3,15% del total otorgado, un porcentaje habitual durante los muchos años de tipos al 0%, pero que el pasado ejercicio llegó a marcar un techo en el 11,14% cuando las familias se lanzaron a renegociar las hipotecas con su banco u otra entidad para llegar a fin de mes.
Abaratar la letra mensual
El apremio por buscar soluciones para bajar la letra mensual se origina cuando el BCE aumenta el precio del dinero en la eurozona desde el 0 al 4,5% entre julio de 2022 y septiembre pasado. Una subida tan rápida y abrupta dispara la cuota, sobre todo, en las operaciones más recientes y contratadas durante la larga etapa de tipos cero. El euríbor escalaba en paralelo desde el mínimo del -0,502% de 2021 a un 4,160% en octubre de 2023, momento en el que vira la tendencia y empieza a caer anticipando un cambio de signo en la política monetaria. Tardará ocho meses, pero el BCE arrancó esta tendencia en junio pasado al bajar los tipos desde el 4,5 al 4,25%.
La subida vertical del indicador al que se referencian la mayoría de hipotecas en España encareció en miles de euros la factura anual de muchos préstamos. El impacto no es lineal y resulta inferior a más antigüedad de la operación porque la mayor parte de los intereses se repaga durante los primeros años. Pero en un préstamo tipo y de reciente contratación, su cuota de amortización habría subido desde 521,33 a 857,46 euros al mes, es decir, 4.033,56 euros adicionales al año si se toma de referencia ese máximo y mínimo del euríbor. Para este cálculo se toma la hipoteca media registrada en junio por el Instituto Nacional de Estadística (INE) (141.457 euros, contratados a 24 años) y un precio igual al euríbor más un diferencial del 1%.
Bajo esta presión, las familias triplicaron el importe renegociado, superando los 500 millones en muchos meses. Solo durante 2023 se contabilizaron 4.728 millones en operaciones así, lo que representa la tercera cifra más alta de la serie histórica después de 2015 y 2016.
Detrás de estas operaciones figura la necesidad de contener el impacto de los tipos en la factura mensual y que la banca también ha alentado el cambio en los préstamos para evitar tensiones en las economías domésticas que derivasen en impagos. Al caer el negocio en picado con la subida de tipos se han producido también muchos "robos" de préstamos con mejores condiciones. El Gobierno ha facilitado, por su parte, el proceso imponiendo la gratuidad en la conversión de préstamos variables en fijos para ayudar al ciudadano a ajustar la factura, medida que ha extendido además durante 2025. Otra tendencia que se ha acentuado para abaratar la letra son las amortizaciones anticipadas, que multiplicaron por hasta cuatro veces el ritmo habitual.
Con la inflexión a la baja del euríbor, las renegociaciones se desploman en junio. Durante el primer semestre alcanzaron los 1.966 millones, un 6,27% del total concedido y con un descenso interanual del 10,31%. Los hogares ya han dejado atrás el peor escenario porque aquellos que lo precisaban han ajustado sus letras mensuales y el camino que se abre ahora es el inverso.
'Guerra' por captar negocio
El euríbor lleva a la baja desde noviembre pasado y ha descendido del 4,160% de entonces al 3,526% de julio, una situación que se irá repercutiendo de forma progresiva a los préstamos en vigor. En paralelo las entidades mantienen una fuerte ofensiva comercial para aumentar el negocio y compensar también con mayor volumen el impacto en sus márgenes de la caída de tipos. Esta situación favorece que hoy se firmen operaciones con una TAE media del 3,51% frente al 4,11% máximo al que llegaron el pasado año.
La contratación aumenta un 11% hasta junio
La banca concedió 31.331 millones de euros en hipotecas entre enero y junio, lo que supone un aumento interanual del 11,39% y, aunque se mantiene por debajo de los 34.019 millones dispuestos en el primer semestre de 2022, excede de largo la cifra comparable de 2020 y 2019. Su recuperación tiene lugar tras caer un 13,77% en el conjunto de 2023, cuando registró desplomes próximos al 18% varios meses al desaparecer parte de la demanda por el encarecimiento de los préstamos. Este año crece con el retroceso del euríbor y la ofensiva comercial desplegada por la banca para captar negocio. La TAE media en nueva concesión se situó en junio en el 3,51% frente al 4,11% marcado en septiembre del año pasado, pero lejos del 1,5% de 2021.