El rendimiento de la cartera hipotecaria de la banca pierde fuelle. Alcanzó un techo en el 3,71% en el arranque del año y en el segundo trimestre ha comenzado a estrecharse por la guerra de precios en las nuevas contrataciones y al haberse agotado por completo la tracción de las repreciaciones en los préstamos antiguos que venía alimentando el margen pese a la inflexión a la baja que lleva dibujando el euríbor desde octubre del pasado año. Según las estadísticas del Banco de España, el tipo de interés de la financiación total concedida a clientes para la adquisición de inmuebles se deslizó en junio al 3,64% en su referencia TEDR -similar a la TAE sin comisiones-.
El margen aún triplica el 1,09% existente antes de que el Banco Central Europeo (BCE) iniciase la escalada de subidas de tipos de interés, garantizando un rendimiento de la cartera impensable en 2021 cuando el precio del dinero llevaba años hundido en el 0%. Pero también supone una inflexión en un rally que ha permitido a la banca pulverizar sus mejores resultados históricos y, en algunos casos, incluso empujar la ambicionada rentabilidad a guarismos que no se veían casi desde la época del boom hipotecario.
En empresas, en cambio, el interés TEDR del stock financiado se mantenía en junio en el 4,43%, una de las tasas más altas de los últimos años aunque la competencia por prestar también está abaratando el préstamos a sociedades.
Los principales espadas de la gran banca han reconocido en las últimas presentaciones de resultados que el avance del margen financiero ha marcado el pico, precisamente, porque el rendimiento del crédito se está aplanando y toca que se deslice a la baja en los trimestres venideros por las previsiones de bajadas de tipos en la eurozona. Se declararon, sin embargo, optimistas sobre la evolución de los resultados porque confían en compensar el menor spread con mayores volúmenes de negocio y esperan que esa reversión de las subidas de tipos sea progresiva y menos agresiva de la que se auguraba unos meses atrás.
La demanda ha sorprendido, de hecho, en positivo al sector en los últimos meses como también lo hizo su fuerte caída en los últimos dos años por la subida vertical de los tipos del BCE. Algunas entidades han contabilizado, incluso, aumentos de la cartera hipotecaria después de ver como su negocio menguaba trimestre a trimestre porque las familias se volcaron en amortizar la deuda de forma acelerada para limitar el impacto de la escalada del euríbor en sus cuotas mensuales de amortización. Según los bancos, estos repagos llevaron a multiplicarse por tres y cuatro veces frente a lo que venía siendo rutinario por la situación de tipos y la presión añadida en los presupuestos domésticos de la inflación.
Entre enero y junio, la concesión hipotecaria alcanzó los 31.331 millones de euros, un montante que excede en un 11,39% la cifra de un año antes y, si bien se mantiene por debajo de los 34.019 millones dispuestos en el primer semestre de 2022, también supera de largo la cifra comparable de 2020 y 2019.
El repunte de la demanda de hipotecas se ha avivado después de que el sector declarase una ofensiva en precios tras al pasado verano intentando recomponer el negocio disputándose las escasas operaciones existentes. En precios, el interés TAE medio aplicado en la nueva concesión bajó desde el pico del 4,11% de septiembre del pasado año al 3,51% en junio, en paralelo y se ha colocado además por debajo de la evolución del euríbor que disminuyó en igual periodo desde el 4,15% al 3,65%.
Vuelve a crecer el negocio
Gracias a esa reactivación en la contratación la banca gestionaba a finales de junio un stock de hipotecas de 494.297 millones de euros, con un aumento frente al suelo de 492.981 millones contabilizado en abril. Su comparativa interanual aún arroja una disminución del 1,44%, pero es la primera vez en mucho tiempo que el saldo encadena varios meses de avance en lugar de menguar.
El récord de la cartera hipotecaria se alcanzó, de hecho, en 2010 con 656.854 millones y con la crisis financieras, la reconversión del sector de cajas de ahorros y las fusiones bancarias, dicho negocio se ha ido achicando casi todos los años salvo en 2021 y principios de 2022, cuando la escalada de tipos y la inflación afectó a la demanda.
En comparación con otras etapas donde el sector ha encarado rebajas de tipos la cartera hipotecaria se encuentra más "blindada" por la alta contratación de préstamos a tipo fijo. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), solamente el 11,7% de la firma de préstamos de junio se efectuó a tipo variable puro -un año máximo de tasa fija-, el 55,3% a fijo y un 30,80% con cuota invariable en un plazo de entre 1 y 10 años y el resto vinculado al euríbor.
La proporción contrasta con la predominante presencia de préstamos variables en el país. En 2017 dicha proporción era del 42,5% variable, 26,6% fijo y un 32 asimilable al actual mixto.
El sector está creciendo, en cambio, un 0,4% interanual en financiación al consumo, que en junio ascendió a 189.747 millones, y ha estrechado el descenso que venía acusando en la contratada con empresas. Este último stock reduce su caída interanual desde el 4,9% de octubre de 2023 al 1,65% en junio, con 463.947 millones en saldo vivo.