Andalucía lideró la venta de viviendas en 2016 en el mercado nacional, con 78.708 unidades. Eso supuso un aumento del 11,3% y un gran cambio tras ocho años de caída. Los precios también subieron moderadamente, un 2 por ciento
Han tenido que pasar más de ocho años de caída continua tras el mayor desplome de la economía mundial desde el crack de 1929 para que la venta de viviendas en España vuelva a repuntar y consolidarse, si bien muy lejos de las cifras de 2008.
El pasado año se produjo la compraventa de 403.866 viviendas en el conjunto del país -muy alejado aún de las más de 700.000 que se realizaban en 2008-, pero supone un crecimiento del 13,6 por ciento sobre 2015, que ya comenzó el repunte, según los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) correspondientes a 2016.
Andalucía lideró el mercado en términos totales, ya que en esta comunidad se produjo la compraventa de 78.708 viviendas, seguida de Cataluña, con 66.447 viviendas; la Comunidad de Madrid, con 58.231; y la Comunidad Valenciana, con 57.828.
Sin embargo, en términos porcentuales, no fue la región andaluza la que mayor crecimiento registró. Atendiendo a la compraventa de viviendas registrada, las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes en 2016 fueron las Islas Baleares (1.521), la Comunidad Valenciana (1.478) y Canarias (1.196), seguida de Andalucía, con 1.196. La media española fue de 1.099 viviendas por cada 100.000 habitantes.
Las 78.708 viviendas vendidas en Andalucía suponen una variación del 11,3 por ciento sobre el año anterior, un crecimiento algo inferior a la media nacional, que fue del 13,6 por ciento. El número de compraventa de viviendas creció en todas las comunidades. Illes Balears (31,0 por ciento), Cataluña (20) y Extremadura (18,6) presentaron los mayores incrementos. Por su parte, La Rioja (5,7 por ciento), Región de Murcia (7,5) y Galicia (7,7) registraron los menores aumentos.
En el periodo de crisis, los peores años para las transacciones de vivienda fueron 2009 y 2008, en los que estas operaciones se desplomaron un 25,1 y un 28,8 por ciento, respectivamente. En 2012 y 2011, aún se registraban descensos de dos dígitos (-11,5 y -18,1 por ciento), mientras que en 2013 la caída se moderó hasta el 1,9 por ciento por el fin de los beneficios fiscales para la adquisición de vivienda.
Viviendas de segunda mano
Por otra parte, una consecuencia clara de estos años de crisis es que la vivienda de segunda mano se ha convertido en la reina del mercado inmobiliario. Así, en Andalucía el número de operaciones de compraventa sobre viviendas nuevas ha descendido en 2016 un 10,2 por ciento, con la transmisión de 14.894 inmuebles, mientras que las transacciones de viviendas usadas han subido un 17,8 por ciento en relación con 2015, hasta 63.814 transacciones.
Mientras, en el conjunto del país, el número de operaciones sobre viviendas nuevas disminuyó un 1,7 por ciento, mientras que el de usadas aumentó un 17,8 por ciento respecto al año anterior. Así, el 18,7 por ciento de las viviendas transmitidas por compraventa en el año 2016 fueron nuevas y el 81,3 por ciento usadas.
En Andalucía, la compraventa de viviendas libres ha subido un 10,8 por ciento en tasa interanual, hasta los 71.011 inmuebles, mientras que la de viviendas con protección afectó a 7.697 residencias, lo que supone un aumento del 14,8 por ciento respecto al año anterior. A este respecto, Andalucía sigue siendo la comunidad con mayor número de compraventas de vivienda libre y también en compraventas de VPO de toda España. A nivel nacional, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa aumentó un 13,5 por ciento respecto a 2015 y el de protegidas un 14,5 por ciento. Así, el 89,7 por ciento de las viviendas transmitidas por compraventas en 2016 fueron libres -un total de 328.200- y el 10,3 por ciento protegidas (75.600).
La compraventa de viviendas pisó el acelerador en 2016 en un contexto en el que los precios tendieron a estabilizarse a lo largo del ejercicio, después de años de correcciones. En algunas comunidades, los precios registraron repuntes en 2016 y se espera que en 2017 esta tendencia sea más generalizada, según los expertos del sector.
Precio medio
El precio de la vivienda en Andalucía en el cuarto trimestre de 2016 se situó en 1.131 euros por metro cuadrado -un incremento interanual del 2 por ciento, según los datos de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa)-. En lo que llevamos de año, la vivienda se ha revalorizado un 2 por ciento respecto al cierre del ejercicio anterior. En 2015, el dato acumulado a estas alturas del año sumaba un aumento del 0,1 por ciento.
A nivel nacional, el precio medio de la vivienda terminada -nueva y usada- finalizó 2016 con un crecimiento del 1,7 por ciento en diciembre, respecto al mismo mes de 2015; se situó en los 1.213 euros por metro cuadrado. Cataluña, con un incremento interanual del 7,2 por ciento en su precio medio, la Comunidad de Madrid, con un 5,2, y País Vasco, con un 4,3 por ciento, se mantienen como locomotoras del mercado de la vivienda en España. Aunque a un ritmo menor, también se han revalorizado holgadamente en el último año por encima de la media las Islas Canarias (2,8) y Andalucía (2 por ciento).
En el extremo contrario, Murcia, Castilla y León e Islas Baleares lideran las caídas en tasa interanual en el trimestre, con descensos del 4,8, 3,9 y 3,1 por ciento, respectivamente. También están por debajo del precio de hace un año Cantabria (2,1), Navarra (1,9), Asturias (1,3) y Aragón (0,9 por ciento).
Según Tinsa, si observamos la evolución del precio de la vivienda en Andalucía como si fuera un índice en el que el punto de partida es el año 2001 (base 1.000 puntos), encontramos que el valor medio de la vivienda en el cuarto trimestre de 2016 se sitúa en 1474 puntos.
Málaga y Almería lideran la subida de precios A nivel provincial se han producido grandes diferencias entre las provincias andaluzas. Málaga ha registrado un aumento de los precios del 6,6 por ciento, el cuarto mayor del país, seguida de cerca por la provincia de Almería, con una subida del 5,2 por ciento. Les siguen Cádiz, con un crecimiento del 2,2 y Córdoba, con un 2 por ciento. En la provincia de Jaén no se movieron los precios, mientras que en Sevilla cayeron un 1 por ciento y en Granada un 1,1 por ciento. Sin embargo, la provincia de Huelva vio seguir cayendo los precios de las viviendas otro 6,9 por ciento durante 2016.
Si observamos la evolución del precio en las capitales andaluzas, destaca de nuevo el crecimiento de la capital malagueña, con una subida del 5,4 por ciento, similar a la de su provincia; seguida de Córdoba (2,2) y la tímida subida de Almería (0,2 por ciento). Las otras cinco capitales registraron bajadas de precios, comenzando por Jaén (0,6), Cádiz (1,2), Sevilla (1,9), y Huelva (2,4 por ciento), si bien la mayor caída se produjo en la capital granadina (5,2 por ciento).
Los mayores ajustes a la baja en tasa interanual entre los distritos de las cinco mayores capitales de España se localizan en la ciudad de Sevilla, en los distritos Sur (9,1), San Pablo-Santa Justa (7,9) y Bellavista?La Palmera (5,6 por ciento).
En términos absolutos, la provincia de Málaga sigue siendo la que cuenta con los precios más elevados, 1.401 euros por metro cuadrado; seguida de la provincia gaditana (1.265 euros); Sevilla (1.182), y Huelva (1.033). Por debajo de los 1.000 euros se sitúan Almería (966), Córdoba (960) y Granada (954), aunque la provincia con los precios más baratos de Andalucía y uno de los más asequibles de España es Jaén, donde el metro cuadrado se sitúa en 777 euros.
Mitad de precio en ocho años
La media regional se sitúa en estos momentos en 1.131 euros. El valor medio en Andalucía alcanzó su máximo histórico en el tercer trimestre de 2007, con un precio de 1.957 euros por metro cuadrado. Desde entonces, el precio de la vivienda en Andalucía ha experimentado un ajuste acumulado del 42,2 por ciento. Por contra, el mínimo histórico se situó en 2015, con un precio de 1.096 euros por metro cuadrado.
Las regiones con mayor descenso acumulado desde máximos de 2007 son La Rioja (53,6), Castilla-La Mancha (51,8) y Navarra (51,6 por ciento). También registra un ajuste superior al 50 por ciento en los últimos nueve años Aragón (50,3 por ciento). Por el contrario, Extremadura, Islas Baleares y Galicia tan solo se han ajustado un 29,5, un 31 y un 32,6 por ciento, respectivamente, desde sus valores de 2007.
Por provincias, Huelva es la que ha sufrido la mayor depreciación en estos ocho años, con una caída total superior a la mitad (51,4 por ciento), seguida de la provincia de Almería (49,6), de Málaga (44,7), y de Córdoba y Sevilla, ambas con una caída de precios estimada en el 42,4 por ciento. Algo menor ha sido el descenso durante los años de crisis en la provincia granadina (39,3 por ciento), seguida de la gaditana (39,1 por ciento) y especialmente en la provincia jienense, donde la bajada de precios desde 2008 ha sido del 37,3 por ciento.