Según The Economist, 5 de cada 10 hogares alrededor del mundo son propietarios de la casa donde residen, con una tendencia en clara descendencia debido a los altos precios de la vivienda. El precio de la vivienda, por ejemplo, en Madrid, parece no tener techo, pero es la misma situación que en la gran mayoría de las grandes ciudades del mundo como París, Londres, Nueva York, Dubái en incluso en urbes de África, como es Ciudad del Cabo.
La propia publicación londinense, especifica que los alquileres en el mundo desarrollado crecen a un ritmo de un 5%, el más rápido en década, mientras que el de venta aumentó más de un 7% a nivel global solo en 2024. Pero, en ningún lugar del mundo el precio de la vivienda ha enloquecido más que en Ciudad del Cabo, donde desde 2010 se ha incrementado hasta en 160%, lo que imposibilita el acceso a la vivienda de los más jóvenes, los conocidos como 'nacidos libres' tras el fin del apartheid.
Aun así, implica precios más bajos que en países como Estados Unidos, Reino Unido, Canadá o Países bajos, si bien además los informes del Servicio Nacional de Estadística de Sudáfrica (Stats SA) indican un ligero aumento de solo el 3,5% en la ciudad sudafricana desde 2023 a 2024.
Y aunque Ciudad del Cabo no sea ni la ciudad más poblada del país (esa es Johannesburgo), ni la única capital (coparte estatus con Pretoria y Bloemfontein) sí es donde se encuentran las propiedades inmobiliarias más caras de África. Según Bloomberg "la ciudad ha experimentado una afluencia de recién llegados" que incluye, por una parte, nacionales que llegan a Ciudad del Cabo en busca de buenos empleos y superiores infraestructuras y, de otro lado, extranjeros atraídos por el todavía bajo valor de las viviendas, en comparación con otros países desarrollados y a su vez por los paisajes naturales de la región.
68.000 dólares por 26 m2
"A los nacidos libres de todas las razas les resulta más difícil comprar propiedades porque cuanto más se acercan a la actividad económica, más caras son". Las palabras del director de préstamos estructurados de First National Bank, Mfundo Mabasao, hacen referencia a la imposibilidad de lo más jóvenes de acceder a una vivienda en Sudáfrica, aunque en especial en Ciudad del Cabo, donde según Stats SA, los precios han crecido un 160% en los últimos 15 años.
El peligro se encuentra en las altas esperanzas puesta en esta generación, la primera nacida después del fin del apartheid en Sudáfrica y que se encuentran ante un mercado inmobiliario sin oportunidades, con apartamentos y estudios que se venden a más de 58.000 dólares (1 millón de rands), teniendo en cuenta que el salario mínimo por horas del país es de tan solo 1,54 dólares, según el Ministerio de Trabajo, aunque Stats indica un salario medio anual de 18.000 dólares.
En términos generales, la problemática es la misma que en el resto del mundo: poca oferta para tanta demanda, lo que genera un alza continuada sin fecha de fin. Un contexto que ha abierto la posibilidad a nuevas formas de propiedad, como la propuesta por el First National Bank, quien permite una hipoteca firmada por hasta 12 personas.
De la misma manera que las iniciativas desarrolladas en España, entidades bancarias de Sudáfrica ya permite a los compradores primerizos acceder a préstamos hipotecarios del 100%. Otras medidas, como la del Departamento de Asentamientos Humano, permiten a ciudadanos con ingresos familiares por debajo de los 1.100 dólares mensuales acceder a una vivienda.
Las fórmulas bancarias, no obstante, resultan insuficiente para Ciudad del Cabo, donde se encuentran los inmuebles más caros de todo el país. Según especifica Standard Bank Group en su informe inaugural del Barómetro de la Juventud, publicado el pasado mes de junio, "el monto promedio de aprobación de un préstamo para compradores menores de 35 años es de 1,2 millones de rands" (casi 68.000 dólares) lo que apenas cubriría un estudio de 26 metros cuadrados.
Los extranjeros representan el 40%
Ciudad del Cabo es destino de migración de nacionales debido a sus buenas condiciones de vida, pero también de extranjeros. Es más, este segmento representó en 2024 el 40% de todas las transacciones superiores a 552.000 dólares, y alrededor del 15% referente a las de entre 168.000 y 280.000 dólares, según datos de la inmobiliaria Lightstone Group.
Así, los extranjeros son los principales compradores en muchas zonas de la ciudad sudafricana, como por ejemplo la zona City Bowl y las áreas residenciales adyacentes, ubicadas entre la icónica Reserva Natural de montaña de la Mesa (Table Mountain) y el Océano Atlántico. Esto implica una alta demanda, debido a su ubicación privilegiada, pero además también marca el límite de construcción; sin suelo disponible para construir y ampliar el parqué inmobiliario.
A pesar de todo, la ciudad más rica del país, y también del continente, es Johannesburgo, la urbe más grande y poblada del país, que ni si quiera es capital. A pesar de la densidad de población, la demanda inmobiliaria es mucho menor que en Ciudad del Cabo, de ahí que los precios de la vivienda hayan aumentado a un ritmo más lento: menos de la mitad al respecto durante el mismo período, según Stats SA.
El 'sorpasoo' de Ciudad del Cabo a Johannesburgo
Sudáfrica sigue siendo en 2025 el país africano con mayor número de millonarios del continente (alrededor de 12.300): patrimonios líquidos superiores al millón de dólares, según el informe sobre Riqueza en África de 2024, elaborado por Henley & Partners y New World Wealth. Y aunque de momento Johannesburgo es el refugio de estas riquezas, Ciudad del Cabo se perfila como la futura capital económica.
Desde hace algunos años, existe un movimiento migratorio a nivel nacional de personas con alto poder adquisitivo que dejan atrás ciudades como Johannesburgo y Pretoria para instalarse en Ciudad del Cabo, con una mejor calidad de vida, mayor seguridad y mejores empleos. Barrios exclusivos como Clifton, Bantry Bay, Camps Bay, Bishopscourt, Constantia, Llandudno y St. Jame, considerados como los 7 'prime', están activando el mercado inmobiliario del lujo, provocando a su vez una agitación en todo el parqué de la ciudad con un aumento continuado y generalizado de los precios.
Así, el mismo informe, intuye el 'sorpaso' de Ciudad del Cabo sobre Johannesburgo para 2030, con un aumento estimado del 85% en número de millonarios, que también traería consigo un incremento de las inversiones y traslados de sedes empresariales desde otras ciudades del país.