Alquilar está difícil pero comprar, imposible. Podría ser el resumen del análisis del mercado de la vivienda en España, que está diluyendo en los precios la opción de ser propietario mientras crece el número de inquilinos pese a que desde la burbuja de 2007 el coste por metro cuadrado de arrendar ha subido más de cuatro veces que el de la compraventa.
Distintos informes del propio sector y las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan a que el denominado 'país de propietarios' habría tocado techo. En datos de Idealista, el precio del metro cuadrado de alquiler en España se situaba en los 9,3 euros a mediados de 2007, antes del estallido de la burbuja, y en mayo de 2025 marcó 14,5 euros, un 56% más, cuatro veces más del 13,04% que se han incrementado los precios de venta respecto a máximos pre burbuja, que se situaron en 2.115 euros por metro cuadrado en junio de 2007 y que evolucionaron hasta los 2.391 euros del pasado mes de mayo.
Si se compara con menos margen de tiempo, dos años antes de la pandemia, las diferencias en los incrementos entre ambos regímenes de tenencia son más parejas pero el del alquiler siempre va por delante; desde enero de 2018 el precio de los alquileres se ha encarecido otro 56% (también ese mes estaba en 9,3 euros el metro cuadrado) y el de compra, en 1.558 euros, un 53,46%. Una vez superada la crisis sanitaria y con las tensiones globales -y el interés inversor- en aumento, desde agosto de 2023, el precio de compra ha avanzado un 19% y el de alquiler casi un 21%.
La 'condena' de la entrada para un piso
Es la comparativa entre inquilinos y propietarios la que evidencia la inaccesibilidad de la vivienda en propiedad. Aunque el porcentaje de propietarios está aún muy por encima (es de los más altos de Europa), la tendencia al alza de inquilinos, aunque sostenida, va arañando terreno en los últimos años. En datos del INE (los últimos disponibles son de 2024) sobre régimen de tenencia de la vivienda, para el 73,6% de hogares era la propiedad (frente al 80,1% de 2018 y mínimo histórico) y para el 17%, un alquiler a precio de mercado (frente al 10,4% de 2018), aunque desde Fotocasa Research elevan el porcentaje de inquilinos al 25% en 2025. En ambos casos, la traducción es similar: el número de personas que vive de alquiler sube pese a que las rentas son un 56% más caras que en 2007.
La explicación está en el desembolso inicial necesario para adquirir una vivienda; generalmente una entrada del 20% del precio total, más impuestos a la compraventa y gastos de gestión. La imposibilidad de ahorro ante unos salarios que evolucionan mucho muy por debajo de los precios provoca la expulsión del mercado de la compraventa hacia el del alquiler, pese a que los incrementos auparon en mayo el precio medio de un piso de 80 metros cuadrados hasta los 1.146 euros mensuales, casi 150 euros más al mes que hace un año, según el índice inmobiliario de Fotocasa. Los 14 euros por metro cuadrado en que se traduce la renta mensual media se pierden en el retrovisor de la Comunidad de Madrid (21,17 euros/metro cuadrado), Cataluña (20,04 euros), Baleares (18,24), País Vasco (16,78) y Canarias (15,07 euros por metro cuadrado).
El círculo vicioso en el que se encuentran tanto la compraventa como el alquiler se explica en ambos casos en la escasez de oferta de vivienda disponible, muy por debajo de la creación de hogares, lo que estrecha el mercado y presiona los precios al alza. Además, la cualidad del ladrillo como valor refugio brilla más antes las tensiones geopolíticas que se acumulan en los últimos años y el 'apetito inversor' ha puesto de nuevo el foco en el sector.
En este sentido se dirige la previsión de Oxford Economics sobre los precios de la vivienda en España. Los expertos calculan que este año aumentarán un 11% y el próximo, un 6% pero descartan que la situación sea similar a la de la burbuja de los años 2000: "Razones estructurales y cíclicas explican este sólido desempeño, lo que genera un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda", indica Ángel Talavera, director del ámbito de macroeconomía para Europa de Oxford Economics.
Entre las razones que aúpan la demanda encuentra "la reducción del desempleo, el fuerte aumento de la renta disponible, la reducción de los costes de financiación y los flujos de capital extranjero hacia el sector inmobiliario español". La escasez de oferta la explica en "las trabas regulatorias y los elevados costes de la construcción limitan la oferta". Con todo, "seguimos creyendo que el riesgo macroeconómico general de un colapso del sector inmobiliario es bajo", concluye. añadió Talavera porque, entre otras cosas "la deuda de los hogares es la mitad de la que tenía en el pico de la burbuja inmobiliaria, y no hay señales de peligro en otros indicadores de crédito y actividad. La asequibilidad ha empeorado, pero sigue siendo sustancialmente mejor que durante el pico de finales de la década de 2000".
Tenencia en propiedad, cuestión generacional
María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, indica que "en las últimas dos décadas, la opción de arrendar un inmueble ha ido ganando peso y el porcentaje de inquilinos ha ido creciendo de forma lenta pero firme" y se acerca al promedio del entorno europeo, con un 30% de inquilinos de media. Las razones que señala la experta van desde "nuevos usos sociales (más movilidad laboral y una mayor población concentrada en ciudades); razones económicas, como las dificultades para acceder a una vivienda de compra que sufren los jóvenes o las familias con menor renta, entre otros; o motivaciones culturales, como la concepción de España como un país de propietarios, algo todavía extendido pero de menor calado para las nuevas generaciones".
¿Quiénes son propietarios? Según la 'Radiografía del mercado de la vivienda en el primer semestre de 2025' de Fotocasa, existe una clara correlación entre el porcentaje de propietarios y las edades más avanzadas que el propio informe explica en las etapas del ciclo vital, las necesidades de emancipación, los ingresos medios o las necesidades de movilidad geográfica.
En concreto, la tenencia de vivienda (propiedad o copropiedad) predomina entre los mayores de 55 años predomina claramente la tenencia de vivienda en propiedad o copropiedad, con un 78% del total (ligeramente por debajo del 80% registrado en 2024), mientras que la proporción merma gradualmente según disminuye la edad hasta alcanzar el 14% entre los menores de 25 años, aunque avanza desde el 10% del año anterior.