"La vivienda deja de ser un bien de lujo y se convierte en un derecho. Política útil para la mayoría". Con estas palabras, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, celebraba hace ya dos años la aprobación de la ley de vivienda en el Congreso de los Diputados. La norma, que nació con la vocación de mejorar el acceso a la vivienda, ha transformado profundamente el mercado residencial, pero en el sentido contrario al deseado: la oferta de alquiler permanente se ha reducido, la demanda ha aumentado y el precio de las rentas ha alcanzado máximos históricos. Los efectos de la ley son especialmente adversos en los territorios en los que se han declarado zonas de mercado residencial tensionado.
Son muchos los estudios y expertos que han puesto cifras al impacto de la controvertida ley de vivienda, y todos comparten el mismo diagnóstico. Por el lado de la oferta, el Observatorio del Alquiler, impulsado por la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), estima que desde que la medida entró en vigor en mayo de 2023 se ha destruido cerca de un 16% del producto, lo que traduce en 120.000 unidades menos; mientras que la demanda ha crecido un 202% y los precios se han encarecido un 26%.
En concreto, el informe detalla que en 2022 se comercializaron algo más de 855.500 inmuebles de alquiler permanente, una cifra que dos años después se redujo hasta el entorno de las 734.000 unidades. Las previsiones, además, no son optimistas, ya que se espera que este año en curso salgan al mercado algo más de 681.900 viviendas en todo el país. "La pérdida de oferta ha sido dramática, ahondando aún más en el problema de escasez que lastra el mercado del alquiler español", advierten desde la compañía.
¿Y por qué se ha destruido tanta oferta? La inseguridad jurídica derivada de la ley de vivienda -sumada a la falta de incentivos para los propietarios- han provocado un fenómeno generalizado de huida del alquiler residencial. Muchos arrendadores han migrado a otras modalidades de alquiler como el de temporada, el turístico, de habitaciones o incluso han optado por dejar sus viviendas vacías. Estas opciones de alquiler permiten a los propietarios sortear alguna de las medidas más polémicas de la ley de vivienda como el control de precios que se aplican en las zonas tensionadas.
Barcelona, el mercado más castigado
El citado informe advierte de que los efectos de la ley de vivienda son especialmente adversos en los territorios en los que se han declarado zonas de mercado residencial tensionado. Es el caso de Barcelona, que en marzo de 2024 se convirtió en la primera provincia con esa condición en casi todo su territorio. Desde entonces, la oferta de pisos en alquiler se ha hundido un 22%, pasando de algo más de 123.000 viviendas en el mercado al entorno de las 95.000 tras la entrada en vigor de la norma.
Asimismo, más de la mitad de los arrendamientos en la provincia (52%) ya se ofertan en modalidad temporal, escapando así del control de precios. Esta merma se ha traducido en un aumento desorbitado de la presión de la demanda: en 2022, cada vivienda en alquiler recibía 77 contactos en sus primeros diez días de publicación; hoy, la cifra se ha disparado hasta las 341 llamadas. En cuanto a los precios, alquilar un piso es un 26% más caro que hace dos años. Dicho de otra manera, la vivienda que antes costaba 1.302 al mes, ahora supone un desembolso medio de 1.649 euros, lo que convierte a Barcelona en la provincia más cara del país.
Vizcaya es otro ejemplo crítico. Barakaldo fue la primera localidad declarada tensionada, pero hay varios municipios que están tramitando dicha consideración. Este hecho ha provocado, según Alquiler Seguro, miedo entre los propietarios, que están retirando sus inmuebles del mercado. De hecho, la provincia ha sufrido una de las mayores contracciones del país. La oferta ha pasado de 14.211 viviendas en 2022 a apenas 6.200, lo que arroja un descenso del 55%. Este "colapso", dice el informe, ha disparado la presión de la demanda: de 16 contactos por inmueble antes de la ley, se ha pasado a 113. Los precios, en consecuencia, han crecido un 28%, hasta situarse en 1.289 euros de media.
Madrid también ha sufrido un deterioro significativo del su mercado residencial. Aunque la reducción de la oferta es menos aguda que en otras provincias (14%), la presión ha crecido exponencialmente. Antes de la ley, 40 personas contactaban por cada vivienda; ahora, son 101. Asimismo, el precio medio del alquiler ha subido de 1.229 a 1.558 euros, convirtiendo a Madrid en la tercera provincia más cara para alquilar, solo por detrás de Barcelona y Baleares.
En las Islas Baleares, donde la presión ya era altísima antes de la ley, el problema se ha intensificado. El número de interesados por vivienda ha pasado de 81 a 142, y los precios se han encarecido un 27%. Aunque el descenso de la oferta ha sido menor que en otras zonas (16%), el crecimiento de la demanda ha puesto en jaque el acceso a la vivienda para residentes locales.
Precios en máximos
El portal inmobiliario idealista también ha puesto cifra al efecto que la ley de vivienda ha tenido en el precio de los alquileres. Según sus estimaciones, las rentas se han encarecido hasta un 24% de media en en los últimos dos años, alcanzado máximos históricos. Destacan los incrementos de Segovia (39%), Valencia (35%), Madrid (31%) o Santa Cruz de Tenerife (30%).
Además, en otras grandes capitales la tendencia también ha sido de alzas de las rentas, como en Barcelona (28%), Alicante (27%), Málaga y Palma (ambas con un 24%), y ya por debajo de la media nacional en Zaragoza o Murcia (los dos con un 19%), Las Palmas de Gran Canaria (16%), Sevilla (15%), Bilbao y San Sebastián (ambas con un 13%). Asimismo, idealista constata que la oferta ha caído un 17% y el número de interesados por un arrendamiento crece un 79% desde que se aplica la ley.
Otro portal inmobiliario, Fotocasa, también alertaba recientemente sobre los efectos perniciosos de la ley, poniendo el foco en el hecho de que ha dificultado el acceso a la vivienda de los ciudadanos. De hecho, el 49% de los inquilinos sostienen que la norma supone una barrera para alquilar. Por el contrario, únicamente el 17% afirma que la ley les beneficia a la hora de alquilar una vivienda, y el 34% restante se muestra neutral al respecto. "La ley de vivienda beneficia a los inquilinos que tienen un contrato en vigor, al evitar subidas anuales de precio desorbitadas en sus contratos. Sin embargo, para los potenciales inquilinos que buscan un alquiler, las consecuencias de su puesta en marcha han sido perjudiciales, ya que indirectamente ha causado la retirada de más del 30% la oferta de arrendamiento disponible ocasionando grandes tensiones en los precios y creando un mercado muy compacto y de poca rotación. Ahora, las dificultades de acceso a la vivienda en alquiler son peores que antes de la ley", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Inseguridad e impuestos
Desde la entrada en vigor de la ley también se han alargado los procedimientos de desahucio –alcanzando en algunos casos hasta dos años de duración– y no se ha resuelto el problema de la ocupación ilegal de viviendas, ni la conocida como "inquiocupación", sino que, según afirma la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), se ha agravado.
Otro de los efectos negativos de la ley es el incremento general de la carga fiscal sobre los arrendadores, debido a la reducción de las deducciones fiscales del 60% al 50%, lo que supone un aumento efectivo de la tributación en 10 puntos porcentuales. "Lo más preocupante", afirma Zurdo, "es que el legislador sigue sin entender que el problema del mercado del alquiler no está en aumentar la burbuja de la demanda, sino en aumentar una oferta, que se ha reducido significativamente debido a la inseguridad generada por la normativa actual. Atacar al arrendador con regulaciones que le perjudican solo contribuye a su retirada del mercado. Como consecuencia, muchos propietarios están optando por modalidades más flexibles y menos reguladas", asegura el directivo de la Agencia Negociadora del Alquiler.
Presiona a las CCAA
El Gobierno anunció la semana pasada una partida extraordinaria de 35 millones de euros para las regiones que se sumen a la declaración de zona tensionada, lo que permite topar el precio de los alquileres o modificar el régimen de prórrogas de los contratos. De este modo, deja fuera de juego y sin fondos a las comunidades que no hagan uso de esta medida.
"Declarar una zona tensionada no es un éxito, es reconocer que estamos ante un problema y ponernos manos a la obra todos a la vez y de manera extraordinaria para revertirlo lo antes posible", decía la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, que explicaba que el objetivo de la medida es que los territorios tengan más recursos para adoptar medidas adicionales que garanticen el derecho a una vivienda asequible, así como promover la contención de rentas.
Cataluña es la comunidad autónoma que cuenta con más territorios declarados tensionados (271). En el País Vasco también hay varios municipios con esa consideración, y otros que están tramitando o van a tramitar dicha declaración, al igual que ocurre en Navarra o Asturias. Por su parte, las comunidades gobernadas por el Partido Popular rechazan frontalmente aplicar la medida.
La partida de 35 millones de euros se articula en el artículo 18.5 de ley de vivienda, que contempla diseñar y adoptar medidas de financiación específicas para favorecer la contención o reducción de los precios de alquiler o venta en las zonas que se hayan declarado tensionadas.
