La inversión en locales comerciales a pie de calle ha alcanzado un nuevo récord desde la crisis con transacciones por volumen de 1.700 millones de euros en 2018. Se trata de la mejor cifra en los últimos diez años, que supone un incremento del 70 % respecto al 2017, con 52 operaciones cerradas, según el último estudio de Cushman & Wakefield (C&W).
La firma apunta que "las principales operaciones de este nicho se centraron en carteras de locales de moda y sucursales bancarias de grandes empresas que están en proceso de redefinición de su estrategia inmobiliaria. De esta forma, conservan sus activos estratégicos y sacan a mercado el resto de locales".
Destaca el portfolio Mistral compuesto por 16 locales propiedad de Inditex adquirido por Deka Inmobilien por 400 millones de euros y le sigue en importancia la recompra de BBVA a la socimi Merlin Properties de un portfolio de 166 oficinas bancarias por un valor de 252 millones de euros.
Según C&W, la intención compradora en locales a pie de calle es elevada y los fondos de inversión, con tickets medios de entrada desde los 15 millones de euros, están pujando fuerte y lo seguirán haciendo este año. "Estos son principalmente Socimis y otros internacionales dirigiéndose a ejes prime y near-prime y combinando estrategias core y value-add. Para alcanzar estos tickets de entrada deben enfocarse en locales de gran formato pero la fórmula tamaño y localización en calle, en España, es muy escasa", concreta la firma.
Asimismo, C&W, apunta que "el capital privado, aunque más cauto que hace unos años, sigue buscando activamente activos en calle. Las fortunas familiares y privadas se centran en activos representativos con tickets entre 1 y 10 millones en locales prime de ciudades clave en todo el territorio nacional. Para este perfil inversor la rentabilidad puede ser baja debido a su estrategia de ponderar más la preservación del valor de su inversión".
Centros comerciales
España registró 32 operaciones de centros comerciales con un volumen cercanos a los 1.900 millones, un 25% menos que en 2017, y se produjeron siete compraventas de parques comerciales con un volumen de 236 millones. Por segmentos, los centros comerciales captaron el 44% del capital, seguidos de los inmuebles en High Street (38%), y las ciudades con mejor capacidad de atracción de inversión, además de Madrid y Barcelona, fueron Valencia, Bilbao, Sevilla, Marbella y Palma de Mallorca.
El estudio de Cushman & Wakefield prevé un 2019 de sólida actividad inversora, marcado por la rotación de las carteras de las socimis y las operaciones de los fondos y de otros actores como las aseguradoras y los fondos de pensiones.
La logística mantendrá su atractivo, de la mano del auge del e-commerce, y la menor aversión al riesgo abrirá el abanico de activos existente a las operaciones de inversión sobre activos alternativos, tales como residencias de estudiantes, de tercera edad, portfolios residenciales o Data Centers, entre otros.
"Estos factores confirmarán el atractivo del mercado inmobiliario español, cuyos retornos futuros irán de la mano de mayores rentas y niveles de ocupación", apunta el estudio, que concreta que "los inversores obtendrán sus rendimientos principalmente del aumento de los alquileres, de las reducciones de tasas de disponibilidad y de la indexación de las rentas a la inflación. El punto de inicio es el de rentabilidades iniciales de activos prime en mínimos históricos".
"Prevemos un 2019 muy activo en el mercado de capitales en España, con fondos internacionales buscando oportunidades principalmente en el espectro Core plus y value add. El volumen de dinero por desplegar en el sector inmobiliario es notable, y España está en el radar de los principales inversores institucionales a nivel global", explica Ramiro Rodríguez, Associate Director y Head de Research & Insight de Cushman & Wakefield en España.
