El precio del metro cuadrado de las viviendas nuevas de Madrid capital cayó un 5,8% en los últimos doce meses, el mayor descenso en 15 años, mientras que en la corona metropolitana el descenso medio fue del 1%, según un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. El piso de los cinco euros: un madrileño sortea su vivienda por Internet para pagar la hipoteca.
El director de Análisis e Investigación de Mercados de la empresa, Javier García-Mateo, explicó que "por primera vez en quince años", el precio cuadrado de la vivienda en Madrid capital ha descendido casi un 6%. Aunque según indicó que "esta bajada del precio se ha compensado con la subida del euribor (por encima del 5%), porque prácticamente la cuota hipotecaria del 2007 y 2008 es similar".
Hipotecas más caras
"Es decir, la subida del coste de financiación ha compensado la bajada del metro cuadrado y por tanto, el precio de la vivienda", añadió el responsable del informe, quien destacó que si se toma el euribor actual y el nivel mínimo al que se llegó en 2003 (1,93%) con un diferencial de 50 puntos básicos en ambos casos, se observa que el coste de la financiación hipotecaria se ha incrementado un 46% en los últimos años.
Este es, según la consultora, el motivo principal del descenso de la demanda. El informe revela que se ha vendido en Madrid capital un 53% menos que en los últimos tres años.
En cuanto a la oferta disponible, este año ha aumentado un 15,7% en Madrid capital hasta alcanzar un total de 20.710 viviendas nuevas mientras que en la zona del extrarradio se han construido 19.960 viviendas nuevas, lo que suponen un incremento del 19% en pisos y del 35,4% en chalets.
Estos dos factores han provocado en Madrid un incremento del 21% del stock disponible, hasta alcanzar el 30% del total de la oferta inicial de viviendas. Además, el stock en la corona ha alcanzado el 36 por ciento en el caso d los pisos y el 40 por ciento si se habla de viviendas unifamiliares, lo que supone un incremento del 35 por ciento respecto al 2007.
Más bajadas
Respecto a plazos de comercialización, el incremento ha sido también generalizado. Mientras que en 2007, el plazo medio de compra de una promoción media era de 24,5 meses, en 2008 se necesitan cerca de 2 años y medio. En la corona, estos plazos se sitúan en 30,2 meses en pisos y en 32,4 meses en el caso de los chalets. De cara al próximo año, los plazos de comercialización podrían superar los 40 meses de media.
Ante esta situación, según el estudio, los promotores están probando nuevas formas de comercialización. Además de las rebajas sobre el precio o del regalo del trastero o garaje, se están empezando a ver opciones más complejas como el alquiler con opción a compra o las subastas a la inversa.
Para 2009, el informe punta a un ajuste de precios generalizado siempre que el euribor se mantenga en tasas cercanas al 5%. En concreto, en Madrid capital dicho ajuste podría situarse en el descenso de entre el 8 y el 10% respecto a este año.
Diferencias
Por zonas, la correspondiente a distritos como Salamanca y Retiro, la denominada en el estudio como 'Prime', es la que acusa un menor descenso en el precio medio del metro cuadrado, ya que se trata de la zona con menor oferta disponible y que está dirigida a un perfil de comprador menos afectado por la desaceleración económica que atraviesa el país en este momento.
Por otro lado, destaca el "importante descenso" del precio medio del metro cuadrado en las zonas de Carabanchel, Villaverde, Vicálvaro o Villa de Vallecas. "Son las zonas menos exclusivas y dirigidas a un perfil de comprador con menos posibilidades económicas", explica García-Mateo, por lo que los promotores han tenido que realizar ajustes de precios en correspondencia "para no dejar fuera del mercado a la posible demanda de su producto".
En cuanto al precio de los pisos en el extrarradio de la capital, el analista de mercado Pelayo Barroso señaló que a pesar de que se ha producido un descenso medio de un 1 por ciento, ha habido municipios como San Sebastián de los Reyes y Pozuelo de Alarcón, que vuelve a ser la localidad madrileña más cara con un precio medio de 5.209 euros por metro cuadrado, que han experimentado un incremento.
