Vivienda

Y a la tercera crisis... sí estalló la 'burbuja inmobiliaria'

El mercado inmobiliario, como la economía, ya encadena 14 trimestres de crisis. Tiempo en el que las obras y ventas se han desplomado, el trabajo desaparecido y los precios recortado sin que aún se haya llegado a tocar suelo.

No es esta la primera burbuja inmobiliaria que causa estragos en las últimas décadas en España, sino la tercera, y en todas ellas se sigue un guión que aunque con puntos en común, tiene desigual desenlace: tras la época de vacas gordas, el periodo recesivo se traga buena parte de la inversión en el sector, el empleo se contrae, los inmuebles se abaratan y la contribución de la actividad al PIB se aligera.

Ahora bien, ni la duración ni la profundidad de las crisis son las mismas y esta última, la que se viene padeciendo desde 2007, tiene importantes puntos discrepantes con sus dos precedentes más inmediatos.

Diferencias con las tres anteriores

Para empezar, las fases alcistas que precedieron a las crisis de 1978 y 1991 fueron mucho más cortas. Según recoge el último informe sobre mercado inmobiliario elaborado por el Servicio de Estudios de CatalunyaCaixa, la primera fue precedida de 28 trimestres alcistas y 21 en la segunda, mientras que cuando la burbuja actual empezó a perder aire se habían encadenado antes 44 trimestres de crecimiento.

La inusual longitud de la bonanza puede explicar la mayor expansión de algunos indicadores. Desde el año 1996 hasta el ejercicio de 2007 la inversión residencial acumuló una subida del 164%, que más que triplica la registrada en el periodo 1986-1991. El peso de esta inversión en el PIB, que entre 1971-1978 llegó a 6,2% y a 5,1% en 1986-1991, representaba el 9,2% en el año 2007.

También el empleo saboreó las mieles de este alza con tasas de ocupación inéditas. Así, el trabajo en el sector aumentó un 157% en los once años anteriores a 2007, mientras el mayor crecimiento anterior, en la etapa de 1986-1991, esta cifra no llegó ni a la mitad. Pero no sólo fue el ladrillo, también las empresas auxiliares crecieron a la sombra de un mercado para el que no se veía fin: muebles, ventanas, pinturas, decoración...

La enorme caída de los precios

Con semejante explosión desde mediados de los años noventa no es de extrañar que las caídas experimentadas a partir de 2007 hayan sido las más fuertes, y eso que ni hemos salido aún del enorme bache ni se suman todavía tantos trimestres de corrección como en las dos pasadas crisis.

Así, la inversión ya presenta un retroceso acumulado del 46%, la contribución al PIB ha menguado en cinco puntos, hasta el 4,4%, y el empleo en la construcción se ha desplomado un 43,3%, recortes que superan ampliamente, y en algunos casos triplican, los registrados en las dos crisis anteriores.

El argumento de este nuevo guión, hoy convertido en drama, se centra en los precios. Otro punto inevitable que hace que esta crisis sea especial. "Comprar una casa es una inversión segura"; "Los pisos nunca se devalúan"; "Merece la pena comprar en vez de alquilar". Perlas de este tipo permitieron subidas por encima de lo normal. Los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15% interanual y hasta 2007 cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor.

Hoy los españoles están pagando muy caro este guión de ciencia ficción y, pese a los ajustes acometidos -se estima que desde el inicio de la crisis los precios ya han bajado entre un 20 y un 25%-, todavía queda mucho por hacer. Más allá de lo que se diga desde el Ministerio de Fomento, que insiste en que ya se ha tocado fondo. Desde fuera la percepción es otra. De hecho, desde la revista británica The Economist se advierte de que el ajuste tiene un largo recorrido "todavía pendiente". Según sus últimas estimaciones, el precio medio deberá reducirse en nuestro país un 40% sobre sus valoraciones finales.

De bien de primera necesidad a juguete especulativo

Para los expertos, la diferencia de esta crisis con las anteriores radica sobre todo en el valor que se le da al piso, que pasa de ser un bien de primera necesidad, recogido como tal en la Constitución española, a un juguete especulativo y que, como se ha podido comprobar, ha hecho tambalear los mercados. La década de los 90, y hasta el estallido de la burbuja en 2007, engrosó los bienes patrimoniales hasta el punto de que no era extraño el caso de quien poseía una casa de primera residencia, una segunda casa vacacional y otra como inversión para alquilar. Y llegó el estallido.

Según el Estudio de CatalunyaCaixa, los precios reales de la vivienda muestran un comportamiento diferente y las caídas, al igual que reconoce el experto José Luis Ruiz, fueron muy distintas. Mientras en la crisis de los 90 los precios nominales no bajaron (salvo por la inflación), en esta crisis actual la caída está siendo profunda y el ajuste se produce en precios. La misma película, pero con un guión distinto del que aún no se sabe el final.

comentariosicon-menu35WhatsAppWhatsAppFacebookFacebookTwitterTwitterLinkedinlinkedin
FacebookTwitterlinkedin
arrow-comments

Comentarios 35

En esta noticia no se pueden realizar más comentarios

Jes us
A Favor
En Contra

Se les olvido que ahoran no pueden manpular devaluando la moneda, toca bajar precios y realmente no han bajado mucho.

Cual es el salario medio y el precio medio, compraren eso con el resto de paises europeosa ver cuanto toca bajar. A disfrutar de lo votado durante anyos

Puntuación 97
#1
Usuario validado en elEconomista.es
Ahorrar Más y Mejor
A Favor
En Contra

La única diferencia es que nunca escarmentaremos. Ha sucedido y volverá a suceder. Hace muchos 10 años quien se compraba una vivienda pensaba que la iba a vender cuando quisiese y que iba a ganar dinero por no hacer nada.

Ahora mismo, hay muchos pisos que no valen nada porque no se pueden vender y pasarán muchos años hasta que la vivienda recuperé niveles de hace unos años.

Eso sí, dentro de 20 años volveremos a pensar que la vivienda nunca baja.

Puntuación 55
#2
Miguel
A Favor
En Contra

JAPON y ALEMANIA estos últimos 20 años

esta peli ya la hemos visto

y ojito que en FRANCIA los pisos todavía suben!!! y la mega-burbuja CHINA será la madre de todas las burbujas

Puntuación 50
#3
La verdad
A Favor
En Contra

aver vamos aver. Las inmobiliarias son unos cabrones. Te dicen que el piso te cuesta 150.000 euros y realmente cuesta 190.000 euros. sabéis qué? porqué el interés es lo que cuesta de más. Ese interés que son 40.000 euros como mínimo se lo que quedan la inmobiliaria, para que no haiga quiebra.

Puntuación -84
#4
Zapatero
A Favor
En Contra

Todo es mentira. La vivienda nunca baja. Ni ha bajado ni bajará. Es el mejor momento para comprarte un pisito

Puntuación -62
#5
beltenebrós
A Favor
En Contra

Pues yo ya en 2002 me echaba las manos a la cabeza en vista de que desde 1998 y en solo 4 años los précios de pocilgas y zahurdas se habian multiplicado por 2; por éso en 2005 vendí y desde entonces estoy de alquiler.

Y tan ricamente.

Puntuación 63
#6
Brahmason
A Favor
En Contra

Cuando la masa de actividad de la construcción sobrepasa el nivel cr'tico de equilibrio respecto del PIB la crisis implica una caída superior al crecimiento propulsado por el período inflacionista.

La recuperación es larguísima y exige el pinchazo de la burbuja además de la substitución de la actividad inmobiliaria por un tipo de actividad con mucho mayor valor añadido ( nuevas tecnologías ).

Entre tanto España perderá poder adquisitivo hasta niveles de la primera mitad del siglo pasado y necesitará 20 años para recuperarse .

Puntuación 34
#7
FRAN
A Favor
En Contra

Totalmente de acuerdo con comentario 2. El pepito nuncabajista actual, quebrado, embargado, subastado y viviendo con y de los padres y suegros, no advertirá al pepito nuncabajista de 2.030, el cual volverá a hacer las mismas locuras que los de 2005.

Puntuación 26
#8
Lolo
A Favor
En Contra

Si el gobierno desvirtua la demanda de productos tecnológicos crea la burbuja tecnológica.

Si el gobierno desvirtua la demanda de automoviles crea la burbuja de la automoción.

Si el gobierno desvirtua la demanda de viviendas crea la burbuja inmobiliaria.

Si todos los gobiernos desvirtuan la demanda de deuda pública mediante planes de rescate a sectores ineficaces crean la burbuja de deuda que se ha llevado por delante a Grecia...

Todas las burbujas terminan estallando. La diferencia es que esta es mucho más grande que todas las anteriores juntas.

No solo bajarán las viviendas.

Puntuación 38
#9
Estamos intervenidos
A Favor
En Contra

Pues el BCE tendrá mucho que ver en esto, en las dos crisis anteriores eramos un país soberano, podíamos enfriar el mercado subiendo los tipos a través del nuestro Banco Central o bien depreciar la moneda para forzar una salida rápida de la crisis. Ahora somos un país intervenido, comprado con Fondos Europeos y sometido a sus designios. El Banco Central Europeo estuvo una década con tipos de interés muy bajos, forzando un recalentamiento de nuestra economía para favorecer principalmente a Francia y Alemania. Ahora que necesitamos tipos bajos debido al monumental endeudamiento que hemos acomulado, el BCE sube tipos para favorecer a Francia y Alemania y perjudicar nuestra recuperación. Ya no somos un país soberano, estamos comprados...

Puntuación 60
#10
beltenebrós
A Favor
En Contra

Mal asunto para un país que en general no sabe hacer otra cosa que crecer mediante alzas desmesuradas del TOCHO.

Y como la mayoria no sabe hacer otra cosa que vivir de la especulación o del turismo y del alcohol(las tabernas), quizás habría que asumir que en España al menos sobran 10 millones de personas, de este modo se volverian a niveles de paro razonables del entorno del 10%.

Dicho de otro modo, la sangria de gente que sale fuera a trabajar o que se va a sus paises de origen o emigran a mejores sitios yo creo que acaba de comenzar; de hecho de toda la vida éste ha sido un país de emigración y de gente en general VAGA, pero vaga, vaga, es decir que van al trabajo y no RINDEN, no hay mas que ver la productividad del país en general, salvo honrosas excepciones.

Puntuación 16
#11
jose
A Favor
En Contra

es verdad que no terminan de bajar,se está haciendo poco a poco,será lento y para muchos años,,precios de 50.60.000€ unifa.de 100.000 o menos hasta entonces aun queda y hay se quedaran para muchos años.

y ahora con ironia y que?hay mucha gente con pasta,oiga mucha.

Puntuación 3
#12
ricardo
A Favor
En Contra

en mi pueblo tropecientos mil bares,asi por toda España.la gente no come pero al bar va y gasta pasta eh,hasta que no cambie esa cultura,

mal. Y a fumar a la calle tiene cojones ver para creer.

cuando no vayamos al bar,entonces estaremos de verdad en crisis,que llegara.no es normal 60 ,70 bares en un pueblo de 9000 hab.

Puntuación 19
#13
ZAS
A Favor
En Contra

Básicamente hay dos diferencias:

1.- Esta crisis tiene un volumen enorme al lado de la última, sobre todo desde el punto de vista financiero.

2.- Esta crisis es consecuencia de una burbuja financiera, previa a la inmobiliaria.

Puntuación 15
#14
Usuario validado en elEconomista.es
Kitanovsky
A Favor
En Contra

pues si mirais la pirámide de edades os vais a reir...

por cada 100 nacionales que nacieron en los 70 y que ya se han emancipado, nacieron 70 nacionales en los 80 que se están emancipando, y unos 33 nacionales en los 90 que son los que se tienen que emancipar

Puntuación 13
#15
Universitario
A Favor
En Contra

Siento disentir con aquellos que ven la opcion perfecta a salirse del euro y traer de nuevo una moneda propia, seguido de devaluaciones monstruosas.

Es absurdo. ¿Que nos hara mas productivos? Si, probablemente ... pero dentro de 20 años cuando retomemos la confianza del mercado.

Que confianza genera en un pais que este haga una quita de deuda, cree una nueva moneda y la devalue hasta la muerte. Va a quedarse mas sola que Cuba...

Puntuación 11
#16
Schnell Abnehmen
A Favor
En Contra

Una década de burbuja no explota de la noche a la mañana: tenemos otra década de penurias económicas por delante.

Puntuación 9
#17
jose
A Favor
En Contra

si los pisos bajan en motril y en valdebebas, 240000 y 400000 euros, donde esta la bajada y no es en el centro de la ciudad, los pisos buenos no bajan , las pocilgas bajan....

Puntuación -16
#18
Elemental
A Favor
En Contra

ttodavia qqueda al menos un 40% de bajada.

Puntuación 12
#19
Carlos
A Favor
En Contra

#18 si te fijas en la edad media de los propietarios de pisos en el centro de las grandes ciudades y las posibilidades economicas de las nuevas generaciones, el precio de los pisos en el centro de las ciudades bajaran con fuerza en las proximas decadas. Comprar un piso en el centro es perder mucho dinero.

Puntuación 12
#20
franf
A Favor
En Contra

Que risa cuando el gobierno estima una caida de la construccion de solo el 5%, para que el pib no se desplome.

La ostia va a ser antologica

Puntuación 5
#21
Enrique
A Favor
En Contra

Así fue el boom económico del gobierno Aznar. No fue una explosión de talento científico o tecnológico, no, fue basada casi exclusivamente en el ladrillo. Luego con ZP se siguió la misma pauta.

Las verdades, a veces, son difíciles de digerir.

Puntuación 14
#22
Varisto
A Favor
En Contra

No creo que bajen los pisos de los centros de las ciudades ya que están destinados a ser heredados.....salvo que suban mucho el precio.

Puntuación -9
#23
ALCOLE
A Favor
En Contra

uNA NECEDAD MUY COMUN ES DECIR QUE LOS PISOS BIEN SITUADOS NO BAJAN, AUNQUE BAJAN MENOS -ESO ES CIERTO- DINERARIAMENTE BAJAN MAS PORQUE AL SER MUCHO MAS CAROS, SE ACABAN PERDIENDO MAS MILLONES. ASI DE SENCILLO.

Puntuación 7
#24
Jeremias
A Favor
En Contra

Opino como el -20- en todos los sitios se perdera dinero, pero en las zonas centricas mas, porqque se parte de precios absurdos para fincas en generral muy deterioradas.

Puntuación 7
#25