El mercado inmobiliario, como la economía, ya encadena 14 trimestres de crisis. Tiempo en el que las obras y ventas se han desplomado, el trabajo desaparecido y los precios recortado sin que aún se haya llegado a tocar suelo.
No es esta la primera burbuja inmobiliaria que causa estragos en las últimas décadas en España, sino la tercera, y en todas ellas se sigue un guión que aunque con puntos en común, tiene desigual desenlace: tras la época de vacas gordas, el periodo recesivo se traga buena parte de la inversión en el sector, el empleo se contrae, los inmuebles se abaratan y la contribución de la actividad al PIB se aligera.
Ahora bien, ni la duración ni la profundidad de las crisis son las mismas y esta última, la que se viene padeciendo desde 2007, tiene importantes puntos discrepantes con sus dos precedentes más inmediatos.
Diferencias con las tres anteriores
Para empezar, las fases alcistas que precedieron a las crisis de 1978 y 1991 fueron mucho más cortas. Según recoge el último informe sobre mercado inmobiliario elaborado por el Servicio de Estudios de CatalunyaCaixa, la primera fue precedida de 28 trimestres alcistas y 21 en la segunda, mientras que cuando la burbuja actual empezó a perder aire se habían encadenado antes 44 trimestres de crecimiento.
La inusual longitud de la bonanza puede explicar la mayor expansión de algunos indicadores. Desde el año 1996 hasta el ejercicio de 2007 la inversión residencial acumuló una subida del 164%, que más que triplica la registrada en el periodo 1986-1991. El peso de esta inversión en el PIB, que entre 1971-1978 llegó a 6,2% y a 5,1% en 1986-1991, representaba el 9,2% en el año 2007.
También el empleo saboreó las mieles de este alza con tasas de ocupación inéditas. Así, el trabajo en el sector aumentó un 157% en los once años anteriores a 2007, mientras el mayor crecimiento anterior, en la etapa de 1986-1991, esta cifra no llegó ni a la mitad. Pero no sólo fue el ladrillo, también las empresas auxiliares crecieron a la sombra de un mercado para el que no se veía fin: muebles, ventanas, pinturas, decoración...
La enorme caída de los precios
Con semejante explosión desde mediados de los años noventa no es de extrañar que las caídas experimentadas a partir de 2007 hayan sido las más fuertes, y eso que ni hemos salido aún del enorme bache ni se suman todavía tantos trimestres de corrección como en las dos pasadas crisis.
Así, la inversión ya presenta un retroceso acumulado del 46%, la contribución al PIB ha menguado en cinco puntos, hasta el 4,4%, y el empleo en la construcción se ha desplomado un 43,3%, recortes que superan ampliamente, y en algunos casos triplican, los registrados en las dos crisis anteriores.
El argumento de este nuevo guión, hoy convertido en drama, se centra en los precios. Otro punto inevitable que hace que esta crisis sea especial. "Comprar una casa es una inversión segura"; "Los pisos nunca se devalúan"; "Merece la pena comprar en vez de alquilar". Perlas de este tipo permitieron subidas por encima de lo normal. Los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15% interanual y hasta 2007 cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor.
Hoy los españoles están pagando muy caro este guión de ciencia ficción y, pese a los ajustes acometidos -se estima que desde el inicio de la crisis los precios ya han bajado entre un 20 y un 25%-, todavía queda mucho por hacer. Más allá de lo que se diga desde el Ministerio de Fomento, que insiste en que ya se ha tocado fondo. Desde fuera la percepción es otra. De hecho, desde la revista británica The Economist se advierte de que el ajuste tiene un largo recorrido "todavía pendiente". Según sus últimas estimaciones, el precio medio deberá reducirse en nuestro país un 40% sobre sus valoraciones finales.
De bien de primera necesidad a juguete especulativo
Para los expertos, la diferencia de esta crisis con las anteriores radica sobre todo en el valor que se le da al piso, que pasa de ser un bien de primera necesidad, recogido como tal en la Constitución española, a un juguete especulativo y que, como se ha podido comprobar, ha hecho tambalear los mercados. La década de los 90, y hasta el estallido de la burbuja en 2007, engrosó los bienes patrimoniales hasta el punto de que no era extraño el caso de quien poseía una casa de primera residencia, una segunda casa vacacional y otra como inversión para alquilar. Y llegó el estallido.
Según el Estudio de CatalunyaCaixa, los precios reales de la vivienda muestran un comportamiento diferente y las caídas, al igual que reconoce el experto José Luis Ruiz, fueron muy distintas. Mientras en la crisis de los 90 los precios nominales no bajaron (salvo por la inflación), en esta crisis actual la caída está siendo profunda y el ajuste se produce en precios. La misma película, pero con un guión distinto del que aún no se sabe el final.
El Gobierno pudo haber hecho más contra la burbuja
