Vivienda

Ajuste del mercado inmobiliario: por qué los pisos nunca volverán a ser tan caros

De pico a valle. De precios imposibles a descuentos de hasta el 50 por ciento o más, de "nos los quitan de las manos" a mantener el cartel de se vende colgado sin éxito en la fachada. Es la radiografía de lo que está pasando en el sector de la vivienda, un mercado que conoció las mieles del negocio más rentable del que muchos se han lucrado y que esta semana intenta en el Salón Inmobiliario de Madrid (Sima) buscar una salida. Pero como reconocen los expertos, no va a resultar nada fácil. "Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007", advierten.

Es la reflexión que hacen los analistas en relación al año en el que estalló la llamada burbuja inmobiliaria, acusada de provocar una de las mayores crisis financieras que atraviesa el país. "Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo", subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.

Ya lo dijo el ministro de Fomento, José Blanco, que "nada volverá a ser como antes". Tampoco para los pisos volverá a ser lo que fue. Y aunque en los últimos meses del año pasado la vivienda vivió un espejismo de buenas cifras, lo cierto es que la venta de pisos volvió a caer un 12% en marzo tras la desaparición de la deducción fiscal en 2011, como lo demostraron los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Pero, ¿por qué?

Sea como fuere, la realidad es que el sector inmobiliario de los países desarrollados intenta digerir que el motor de su economía en el último decenio se ha gripado. Sólo en España, los puestos de trabajo generados en la construcción entre los años 2000 y 2007 representaron el 20% del total de los empleos generados y no es de extrañar que su pinchazo haya contribuido a la fuerte caída registrada en el PIB desde el primer trimestre de 2009. "El ajuste aún no ha acabado y va a ser largo y difícil. Todavía vamos a ver bajadas de precios importantes", augura Encinar, que cree que los precios deberán volver a los niveles de 2002.

Pero, ¿por qué explotó esta burbuja? El punto de mira de cualquier análisis se centra en la carrera imaginaria que dibujan salarios, inflación y el valor de la vivienda (ver gráfico) y que en una economía moderna y tranquila, reconocen los expertos, deben de ir de la mano. Sin embargo, a partir de 1997 se observa cómo los precios empiezan a separarse y, ya en 2002, marcan una distancia que preocupa.

Precisamente en 1998 el Gobierno de Aznar aprobaba en el Congreso la nueva Ley del Suelo con la que, salvo que esté expresamente prohibido por una disposición jurídica, todo suelo era, a partir de entonces, urbanizable. Con esta medida, el Ejecutivo esperaba conseguir un aumento de la oferta, lo que debería a su vez traducirse a medio plazo en una reducción de su precio y, por tanto, de la vivienda. Pero ocurrió todo lo contrario y muchos ciudadanos invirtieron sus ahorros, "y lo que no tenían", en productos inmobiliarios para conseguir rentabilidad.

Tiempos de bonanza

Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15 por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación", explica Ruiz Bartolomé.

Fue el pico más alto y que permitió a nuestro país encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007. Pero eso era antes, en 2007, año horribilis en el que ocurrió lo que no se esperaba, "o sí", apuntan algunos.

Los precios no sólo no bajaron ante la desorbitada oferta, sino que empezaron un sprint sin freno. "Es el año en el que los precios se alejaron de la evolución de los salarios y de la inflación", insiste el responsable del G-14, Pedro Pérez. Para el portavoz de las grandes inmobiliarias, lo que interesa para intentar volver a la normalidad es que la evolución de los precios sea estable y que éstos se mantengan en los niveles del IPC.

"No podemos permitirnos vivir esa experiencia otra vez. Como industria, nos interesa que los precios sean asequibles", apunta Pérez, que estima que una vez se logre el ajuste del mercado los precios deberían ser inferiores entre un 20 y un 30% a los de 2007, año del desastre del ladrillo.

Encinar, más que de precios, habla de escenarios, y coincide en que es necesario regresar al año 2002. "Ahora estamos todavía en niveles de 2005, pero hay que recuperar la media histórica que abandonamos en 2002. Entonces el precio se ajustará a la inflación y creemos que no debe de ir muy despegada", explica.

Las condiciones

Es la opinión de todos los analistas que, como Encinar, coinciden en que para que el mercado se estabilice, "deben darse tres patas" que hoy por hoy no existen. La primera de ellas, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom.

El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. De hecho, elEconomista se ha hecho eco de esta tendencia y ha explicado a sus lectores de la necesidad de las entidades financieras que han acumulado más inmuebles como consecuencia de la crisis de desprenderse de ellos para sanear sus balances, lo que en su opinión les está llevando a desplegar prácticas hipotecarias similares a las de antes de estallar la burbuja.

Por un lado, deniegan el crédito a clientes particulares que quieren comprar una vivienda aunque presenten situaciones de buena solvencia. Por otro, llegan a financiar hasta el 100% del valor de tasación de los inmuebles con plazos de vencimiento de hasta 40 años si el solicitante opta por comprar un piso o una casa de su propiedad.

"Estamos repitiendo los mimos parámetros que nos llevaron a la crisis", advierte el abogado José Luis Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. "Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás".

Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse es la mejora del empleo (que hoy roza los cinco millones de parados) y el precio. "Todavía veremos bajadas importantes si queremos liberar el stock, aunque hay quien espera mejores momentos y que se volverá a vender caro", dice en alusión a quienes compraron con la idea de hacer negocio.

"Sería complicado recuperar los precios de la vivienda de 2006 y 2007", subraya por su parte Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. Difícil y "desaconsejable", según Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área Residencial de la consultora Jones Lang-Lasalle. "Aunque haya zonas donde ya hay escasez de oferta, la media para España va a ser ese equilibrio entre precio e inflación".

Reparto de culpas

José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ladrillo y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "Lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos", dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos.

Pero, ¿fue la culpa del sistema financiero? Los analistas van más allá y tampoco libran de esta espiral a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías. "Nada volverá a ser como antes". Tampoco en la vivienda, que ha dejado de ser un activo de especulación para pasar a ser un bien de uso. Para vivir. "Nos espera una L muy larga", dice Encinar.

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