Vivienda

Ajuste del mercado inmobiliario: por qué los pisos nunca volverán a ser tan caros

De pico a valle. De precios imposibles a descuentos de hasta el 50 por ciento o más, de "nos los quitan de las manos" a mantener el cartel de se vende colgado sin éxito en la fachada. Es la radiografía de lo que está pasando en el sector de la vivienda, un mercado que conoció las mieles del negocio más rentable del que muchos se han lucrado y que esta semana intenta en el Salón Inmobiliario de Madrid (Sima) buscar una salida. Pero como reconocen los expertos, no va a resultar nada fácil. "Los precios de la vivienda nunca podrán volver al pico de 2007", advierten.

Es la reflexión que hacen los analistas en relación al año en el que estalló la llamada burbuja inmobiliaria, acusada de provocar una de las mayores crisis financieras que atraviesa el país. "Es imposible que volvamos a ver rebotes. Los escenarios de 2007 no se van a repetir. En algún momento tocaremos fondo, pero cuando esto ocurra, los precios se arrastrarán por el suelo en torno a la inflación durante mucho tiempo", subraya el director de Estudios del portal inmobiliario Idealista.com, Fernando Encinar.

Ya lo dijo el ministro de Fomento, José Blanco, que "nada volverá a ser como antes". Tampoco para los pisos volverá a ser lo que fue. Y aunque en los últimos meses del año pasado la vivienda vivió un espejismo de buenas cifras, lo cierto es que la venta de pisos volvió a caer un 12% en marzo tras la desaparición de la deducción fiscal en 2011, como lo demostraron los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Pero, ¿por qué?

Sea como fuere, la realidad es que el sector inmobiliario de los países desarrollados intenta digerir que el motor de su economía en el último decenio se ha gripado. Sólo en España, los puestos de trabajo generados en la construcción entre los años 2000 y 2007 representaron el 20% del total de los empleos generados y no es de extrañar que su pinchazo haya contribuido a la fuerte caída registrada en el PIB desde el primer trimestre de 2009. "El ajuste aún no ha acabado y va a ser largo y difícil. Todavía vamos a ver bajadas de precios importantes", augura Encinar, que cree que los precios deberán volver a los niveles de 2002.

Pero, ¿por qué explotó esta burbuja? El punto de mira de cualquier análisis se centra en la carrera imaginaria que dibujan salarios, inflación y el valor de la vivienda (ver gráfico) y que en una economía moderna y tranquila, reconocen los expertos, deben de ir de la mano. Sin embargo, a partir de 1997 se observa cómo los precios empiezan a separarse y, ya en 2002, marcan una distancia que preocupa.

Precisamente en 1998 el Gobierno de Aznar aprobaba en el Congreso la nueva Ley del Suelo con la que, salvo que esté expresamente prohibido por una disposición jurídica, todo suelo era, a partir de entonces, urbanizable. Con esta medida, el Ejecutivo esperaba conseguir un aumento de la oferta, lo que debería a su vez traducirse a medio plazo en una reducción de su precio y, por tanto, de la vivienda. Pero ocurrió todo lo contrario y muchos ciudadanos invirtieron sus ahorros, "y lo que no tenían", en productos inmobiliarios para conseguir rentabilidad.

Tiempos de bonanza

Hasta 2007, cualquiera podía comprar una casa sabiendo que el banco le financiaría el 110% de su valor y que al día siguiente podría sacarle un importante beneficio. "Como los precios subían como mínimo entre un 10% y un 15 por ciento interanual, se compraba con la idea de que en dos años, cuando se tuvieran las viviendas terminadas, el precio de los pisos habría subido lo suficiente como para sacar beneficio a la operación", explica Ruiz Bartolomé.

Fue el pico más alto y que permitió a nuestro país encabezar el ranking de la Comunidad Europea por volumen de negocio generado en la construcción, con más de 300.000 millones de euros en 2007. Pero eso era antes, en 2007, año horribilis en el que ocurrió lo que no se esperaba, "o sí", apuntan algunos.

Los precios no sólo no bajaron ante la desorbitada oferta, sino que empezaron un sprint sin freno. "Es el año en el que los precios se alejaron de la evolución de los salarios y de la inflación", insiste el responsable del G-14, Pedro Pérez. Para el portavoz de las grandes inmobiliarias, lo que interesa para intentar volver a la normalidad es que la evolución de los precios sea estable y que éstos se mantengan en los niveles del IPC.

"No podemos permitirnos vivir esa experiencia otra vez. Como industria, nos interesa que los precios sean asequibles", apunta Pérez, que estima que una vez se logre el ajuste del mercado los precios deberían ser inferiores entre un 20 y un 30% a los de 2007, año del desastre del ladrillo.

Encinar, más que de precios, habla de escenarios, y coincide en que es necesario regresar al año 2002. "Ahora estamos todavía en niveles de 2005, pero hay que recuperar la media histórica que abandonamos en 2002. Entonces el precio se ajustará a la inflación y creemos que no debe de ir muy despegada", explica.

Las condiciones

Es la opinión de todos los analistas que, como Encinar, coinciden en que para que el mercado se estabilice, "deben darse tres patas" que hoy por hoy no existen. La primera de ellas, el crédito. En ese sentido, parece imposible que bancos y cajas de ahorros vuelvan a financiar la compra de vivienda en las condiciones que se hicieron en los años del boom.

El grifo crediticio sigue cerrado y sólo se consiguen hipotecas al 100% para casas que están en los balances de las entidades. De hecho, elEconomista se ha hecho eco de esta tendencia y ha explicado a sus lectores de la necesidad de las entidades financieras que han acumulado más inmuebles como consecuencia de la crisis de desprenderse de ellos para sanear sus balances, lo que en su opinión les está llevando a desplegar prácticas hipotecarias similares a las de antes de estallar la burbuja.

Por un lado, deniegan el crédito a clientes particulares que quieren comprar una vivienda aunque presenten situaciones de buena solvencia. Por otro, llegan a financiar hasta el 100% del valor de tasación de los inmuebles con plazos de vencimiento de hasta 40 años si el solicitante opta por comprar un piso o una casa de su propiedad.

"Estamos repitiendo los mimos parámetros que nos llevaron a la crisis", advierte el abogado José Luis Ruiz Bartolomé. Aquellos que ofrecen el crédito para acceder a la vivienda son a su vez los mayores propietarios y los que pueden regular el precio de ella racionalizando su stock. "Lo que está sucediendo es muy peligroso. Se están creando dos mundos paralelos: el de los pisos de los bancos y el de los demás".

Las otras patas que según el director de Idealista.com deben darse es la mejora del empleo (que hoy roza los cinco millones de parados) y el precio. "Todavía veremos bajadas importantes si queremos liberar el stock, aunque hay quien espera mejores momentos y que se volverá a vender caro", dice en alusión a quienes compraron con la idea de hacer negocio.

"Sería complicado recuperar los precios de la vivienda de 2006 y 2007", subraya por su parte Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. Difícil y "desaconsejable", según Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área Residencial de la consultora Jones Lang-Lasalle. "Aunque haya zonas donde ya hay escasez de oferta, la media para España va a ser ese equilibrio entre precio e inflación".

Reparto de culpas

José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) rompe una lanza a favor del ladrillo y recuerda que la crisis ha sido y es en todos los sectores. "Lo que ocurre es que el inmobiliario es uno de los más cíclicos", dice. Es decir: durante los periodos expansivos tiende a crecer por encima de la media, y lo contrario ocurre durante los periodos recesivos.

Pero, ¿fue la culpa del sistema financiero? Los analistas van más allá y tampoco libran de esta espiral a los ayuntamientos, que no dudaron en vender suelo para sacar plusvalías. "Nada volverá a ser como antes". Tampoco en la vivienda, que ha dejado de ser un activo de especulación para pasar a ser un bien de uso. Para vivir. "Nos espera una L muy larga", dice Encinar.

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comentariosforum60

UDITORE
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los pisos aún deben bajar un 90% mas en la costa y un 80% en zonas urbanas

Puntuación 15
#1
Juan José
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El ajuste a llegado a su fin, el que no compre ahora se lo ha perdido y se arrepentirá de por vida por no haber comprado

Puntuación -190
#2
oscar
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En mi finca ya venden un piso por 70.000€ cuando cinco años atras pedían 150.000.

Puntuación 1
#3
Veremos dijo el ciego
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Y dentro de 10-15 años volceremos a ver esta burbuja llenarse de nuevo, es cíclica, pese a quien pese....

Puntuación -1
#4
Jordi
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Esto es un analísi objetivo, no político ni de un vendedor de pisos. Y sobretodo explica sus argumentos de forma lógica y explicando el porque. No como los políticos que es "por que lo digo yo".

Puntuación 77
#5
Sepia a la plancha
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Dejad de actualizar cuando uno esta leyendo por dios!! joroba un monton y me hierbe la sangre.

Gracias dept de informática! pufff

Puntuación 75
#6
Antikeynes
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Vaya, veo que habéis visto el video de Españistán... sin embargo falta decir una pequeña cosita. EL SUELO NUNCA SE LIBERALIZÓ. Y quien no se lo crea que se vaya al monte, se compre una parcela y construya, a ver cuanto tardan en venir las bulldozer (mucho, porque en este pais se pueden hacer cosas ILEGALES y no pasa nada, pero ese es otro tema)....

El tema está en que la ley decia literalmente esto:

1. Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso, sin perjuicio de respetar la iniciativa de aquéllos.

Artículo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano.

1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen -si aún no la tuvieran- la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.

2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:

a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.

b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.

c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que

correspondan a dicho suelo.

d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.

e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.

f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento

COMO TODOS LOS AYUNTAMIENTOS SE FINANCIABAN MEDIANTE LA RECALIFICACIÓN DE TERRENOS, ESTA LEY FUE TIRADA AL SUELO POR LAS CCAA, Y ASI ESTOS MEQUETREFES, POLITICOS Y CAJAS DE AHORROS HICIERON DE LA SUYA....... HACIENDO EL AGOSTO.



De todos modos... VAYA FALTA DE RIGOR LA DEL ECONOMISTA.

Puntuación 32
#7
escepticón
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¿Que los precios nunca volverán a ser tan caros? Nunca digas "nunca jamás" ni tampoco digas que "este cura no es mi padre".

En épocas turbulentas con exceso de papel moneda, no es que suba el valor de los pisos sino que al valer menos el dinero la gente cambia el volátil papel por lo tangible: inmuebles residenciales, industriales, comerciales, fincas rústicas...

Actualmente se ha creado gran cantidad de moneda para pagar la gran cantidad de Deuda existente. Se corre el peligro de que la inflacción haga inútiles los esfuerzos dl ahorro de mucha gente; por eso no es descabellado invertir parte en cosas tangibles; eso sí nunca en los BANIFS y otros chiringuitos financieros que lo único que pretenden es dar dinero al que lo organiza.

Puntuación 7
#8
Asesor Inmobiliario
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Se va a solucionar la actual crisis inmobiliaria en España, cuando se pongan en venta las viviendas, por menos de mil euros el metro cuadrado.

Puntuación 31
#9
alex
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Si los pisos se multiplicaron por 2 y en algunos sitios por 3 en 7 años, es absurdo decir que el equilibrio esta en solo un 20% o un 30% menos que en 2007. El equilibrio hay que buscarlo en un 50% menos. O acaso los sueldos se multiplicaron por 2 en siete años???

Que no os engañen.

Puntuación 52
#10
subiran
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¿que precio pagaron tus padres por la casa que compraron en la que vivistes tu cuando eras pequeño?

Todo acabara subiendo y mucho

Puntuación -20
#11
gaelico
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Los precio subir'an cuando el paro baje, y a ver los bancos si empiezan a dar créditos comí antes.

Puntuación -11
#12
Manuel
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Pues yo llevo intentando comprar un piso 6 meses y nada, TODO sigue por las nubes, no se en zonas costeras o en el sur, pero lo que es en el norte, todo sigue igual. ¿Descuentos? Pues si, alguno te baja 5.000, que más da si el pisito te vale por encima de los 200.000, sino puedo pagar 200k, no puedo pagar 195k.

Lo que nos queda es un larguísimo ajuste, por que los precios realemente apenas han bajado y sólo se ajustarán con la inflación.

Lo que más me preocupa es que los pisos nuevos son igual de caros que los que se compraron en la época de la burbuja, que alguien que compré en 2007 no lo pueda bajar, lo entiendo, pero ... ¿pisos nuevos? En fin, ellos verán yo no pienso cometer el mismo error que han cometido gran parte de mis amigos, no compro.

Puntuación 23
#13
Juanjo
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VAYA NOVEDAD...ALGUNOS YA FIRMARIAN PORQUE SE QUEDASEN A UN 50% DEL 2007.

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#14
Leon
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Curiosamente los pisos que se construyan ahora seran muchisimo mas baratos y mejores que los anteriores. Las razones son obvias: citos olo dos, caida del precio del suelo y nuevas normattivas de aisalmiento termico y acustico.

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#15
Construeitor
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Hola, que sepais que un promotor, pueda marginar un 8 % sobre sus costes, y un costructor le queda un margen bruto del 12 %, y tiene que pagar todos los gastos actuales de prevencion, direccion facultativa,etc, etc, etc.

Los precios de los pisos nuevos no pueden bajar por que se pierde dinero construyendolos con lo que tarde o temprano subiran por que se agotarán, nadie va a construir para perder.

Puntuación -30
#16
rigorista
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el pp nunca pudo liberalizar el suelo. Si lo hubiera hecho habríamos tenido una enorme actividad como la que tuvimos en el sector, pero menos corrupción de la que ha habido. ¿Desde cuando la libertad hace subir los precios? Acaso el tener las fronteras abiertas a las importaciones de coches japoneses hizo subir el coste de los coches en algún país?

Como dice otro: falta de rigor, y pequeñas mentes giliprogres.

Puntuación 4
#17
Carlos
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17 03-06-2011 / 09:12 rigorista, esta si que es buena, no nos vendas las bondades del liberalismo económico como si fuera de ayer, estamos así por su culpa, por el "dejar hacer", dices que "¿desde cuando la libertad puede subir los precios?" Pues desde que el hombre es hombre y se creó una cosa mágica, que igual tu no conoces, se llama: pactar precios.

Definitivamente, tenemos lo que nos merecemos, por que con la que está cayendo que aun haya gente que piensa como tu, es de locos.

Puntuación 5
#18
Karl
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Con la gravísima situación económica que atravesamos, lo de menos será el precio de la vivienda, pues bastante tendremos con intentar malvivir. Los pisos acabarán valiendo lo que algún alma caritativa esté dispuesta a pagar por ellos, especialmente en las zonas de poca demanda. Es lo que hay.

Puntuación 22
#19
Rigorista
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A Carlos. No entiendes nada, y encima te atreves a descalificarme. Si crees que estamos como estamos por la libertad es que eres tonto. Busca las verdaderas explicaciones de la crisis si te interesa. Un economista español, Jesús Huerta de Soto, te lo explica de forma muy facil en sus libros e incluso en youtube. Estamos como estamos por culpa de la planificación central que se lleva a cabo en las mal llamadas sociedades capitalistas. Esa planificación central la llevan a cabo los bancos centrales.

Puntuación 0
#20
Jotu
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En 2014, España va a estar llena de mendigos, parados , sin ingresos,y delincuencia, mas os vale ir pensando en salir de aquí, hay otros paises con muchas mas oportunidades.

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#21
UFF QUE CALORRRRRRRRRRR
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QUE HORROR QUE ABURRIMIENTO TODOS LOS DIAS LA MISMA TABARRA CON LOS PRECIOS DE LOS PISOS

PERO JODER TANTA TANTISSIMA NECESIDAD HAY DE VIVIENDA PARA QUE SEA INCLUSO MAS NOTICIA QUE ORTEGA CANO ??

YO PENSABA QUE SI QUE HAY UNA NECESIDAD BRUTAL DE VIVIENDA PERO NO HASTA ESTE EXTREMO ESQUE YA ES PREOCUPANTE

Puntuación -7
#22
Carlos
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20 03-06-2011 / 09:29 Rigorista, osea que descalifico yo pero me insultas tu, no tengo más que debatir contigo desde el momento en que me has insultado. Sólo decirte que no es lo mismo libertad que liberalismo, no confundas los términos; como no es lo mismo social que socialismo.

Puntuación 4
#23
así de claro
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No puede ser !

Pepiño Blanco no lo permitirá!

Puntuación 7
#24
Haciendo el primo desde 1521
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Me parece mucho asumir. Basta con que la inflación tenga su efecto para que en términos de moneda (euros). Otra cosa es que el esfuerzo para comprar una vivienda (en términos de años de salario) nunca pueda ser tan alto como entonces.

Puntuación -1
#25