Hace tiempo que la urbanización de suelo rústico ha sido propuesta como una nueva estrategia para hacer frente al problema de la vivienda en ciertas regiones. Aunque polémica, esta práctica transformaría terrenos originalmente de uso agrícola o naturales a áreas urbanizadas para la construcción de vivienda. Sin embargo, el proceso de transformación de suelo rústico a urbanizable puede extenderse entre 10 y 15 años, e incluso superar los 20 años en algunos casos. Esta dilatación en los plazos dificulta una respuesta rápida a las necesidades habitacionales urgentes.
Y es que es la falta de suelo una de las principales razones del enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que ha provocado un mercado insuficiente, inestable y con precios al alza. Esta escasez pasa por construir más residencial: según el informe de la consultoría Colliers y la Asociación de Promotores y Constructores de España, 'Necesidad de suelo en España 2024', serían necesarias más de 400.000 viviendas para satisfacer toda la demanda existente, mientras que la producción anual apenas supera las 90.000. Este desajuste ha llevado a un déficit acumulado proyectado de más de 2,7 millones de viviendas para 2039.
Es por eso por lo que, en un contexto de creciente demanda, no solo residencial sino también en relación con infraestructuras logísticas y la reconfiguración de las cadenas de suministro, la conversión del suelo rústico en suelo urbanizable se presenta como una solución clave para impulsar la inversión y el desarrollo en regiones con alto potencial de crecimiento.
La CNMC agiliza la urbanización de suelo
Urbanizar un suelo rústico en España es un proceso extenso que la mayoría de las veces se hace demasiado complejo y difícil de entender por la existencia de las diferentes normativas autonómicas existentes al respecto. La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece las normas que controlan la edificabilidad en terrenos rústicos con carácter general y luego son las propias Comunidades Autónomas las que tienen su propio marco normativo.
Existen algunas excepciones que permiten la construcción en suelo rústico, como explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, la rehabilitación de edificaciones antiguas o viviendas unifamiliares bajo condiciones específicas. Además, se deben cumplir ciertos requisitos como una superficie mínima, acceso a vía pública, integración con el entorno y la disposición de suministros básicos.
La viabilidad de esta planificación urbanística, partiendo de la base de su complejidad burocrática, es apoyada incluso por la CNMC, quien ha iniciado estudios para agilizar la urbanización del suelo, reducir costos y acelerar plazos, con el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda: "el suelo es un elemento necesario para la construcción de vivienda y representa un porcentaje muy importante de su precio. Por eso, la escasez de suelo y las restricciones en el desarrollo urbanístico pueden reducir la vivienda disponible y elevar su coste. Para evitarlo, la urbanización del suelo debería ser un proceso ágil y rápido en la medida de lo posible, manteniendo las garantías necesarias."
Desigualdad entre el número de hogares
La transformación de suelo rústico en urbanizable es una de las grandes oportunidades de liberar suelo para impulsar el desarrollo inmobiliario en España que, hoy en día, enfrenta una de las crisis de la vivienda más aguda de la historia. A la falta de viviendas disponibles se añade también el incremento del número de hogares como consecuencia de la inmigración y la continuación del éxodo rural en búsqueda de oportunidades laborales. Una coyuntura tan desigual que, según el informe 'Necesidad de suelo en España 2024', en 2025 España necesita casi 1 millón de viviendas para cubrir la demanda existente. Unos datos que se incrementarán hasta 2,7 millones de inmuebles residenciales de cara al 2039.
Atendiendo a las proyecciones del INE para los próximos 15 años, las cifras de creación neta de hogares continuarán incrementándose paulatinamente, con un promedio de 250.000 nuevos hogares al año. Las necesidades de espacio de estas nuevas familias serán diferentes a las actuales puesto que el tamaño medio de hogar continuará reduciéndose (de 2,50 miembros en 2023 a 2,32 miembros estimados para 2039).
Si a esto se le une que muchos inversores continuarán apostando por la vivienda como inversión y, en especial, mientras continúe la falta de alternativas en renta fija por encima de los niveles de la inflación, las necesidades de vivienda serán cada vez mayores e irán aumentando año tras año. De no buscar alternativas y mantenerse las cifras de producción existentes en la actualidad (en el entorno de las 88.000 unidades), el déficit de viviendas aumentará de manera exponencial, alcanzando en 2039 un total superior a 2.736.000 unidades.
El stock remanente (aprox. 450.000 unidades) no contribuye a solucionar el problema puesto que no satisface las necesidades actuales de la demanda. Debido a su localización o características, es más que probable que no lleguen a comercializarse nunca. Medidas inmediatas, como facilitar los cambios de uso o las rehabilitaciones pueden suponer un alivio temporal al problema, pero la gravedad de la situación exige plantear una estrategia integral que permita poner en funcionamiento más suelo urbanizable de manera constante, según las necesidades del momento.
De urbano a industrial y logístico
De la misma manera, Proequity, la consultora especializada en proyectos inmobiliarios dentro del sector industrial y logístico, destaca el papel fundamental que juega la urbanización del suelo rústico en la reactivación económica del sector en España. El desarrollo de plataformas logísticas y proyectos industriales en regiones tradicionalmente desatendidas no solo actúa como un motor de crecimiento económico, sino que también contribuye a la descentralización y descongestión de las grandes áreas urbanas. La instalación de estos proyectos en lugares como Castilla y León, Aragón y Extremadura fomenta la creación de empleo directo e indirecto, dinamizando la economía local y favoreciendo la repoblación de municipios en riesgo de despoblación.
A su vez, al reducir la concentración de infraestructuras en Madrid, Barcelona y Valencia, estas nuevas ubicaciones contribuyen a un desarrollo más equilibrado y a la descongestión de las principales urbes del país, propiciando un reparto más equitativo de la inversión.
"La transformación del suelo rústico en industrial y logístico es una palanca esencial para revitalizar las economías locales y generar empleo en regiones con alto potencial de desarrollo", apunta el CEO de Proequity, David Martínez.
España cuenta con diversos ejemplos en los que la conversión de suelo rústico en urbanizable ha tenido un impacto positivo en la inversión y el empleo. Un caso destacado, desarrollado por la propia consultora, es la transformación de una parcela de 2.500.000 metros cuadrados en Seseña (Castilla-La Mancha), donde se está tramitando una modificación de las Normas Subsidiarias (NNSS) para el desarrollo de un gran polígono logístico con una previsión de ejecución en los próximos tres o cuatro años. Este proyecto permitirá la implantación de operadores de primer nivel y contribuirá a la dinamización económica de la región.
