El continuo sólido crecimiento del mercado inmobiliario en España hace prever que la inversión aumente durante este 2025 entre un 15% y un 20%, alcanzado casi los 17.000 millones de inversión, según la firma americana del sector CBRE. En la línea, Caixabank Research proyecta que los visados de obra nueva lleguen a las 135.000 unidades, lo que supondría un incremento del 12,5% respecto a 2024.
El mercado inmobiliario español sigue mostrando signos de recuperación y crecimiento, impulsado por una alta demanda residencial y un entorno financiero en constante evolución. Según las estadísticas de los Colegios de Arquitectos, entre enero y diciembre de 2024 se visaron casi 120.000 viviendas de obra nueva, lo que supone un crecimiento del 21,5% respecto a 2023. Este incremento refleja no solo el dinamismo del sector, sino también la necesidad de los promotores de adaptarse a un entorno financiero cambiante para materializar estos proyectos.
En este sentido, el acceso a distintos modelos económicos de financiación sigue siendo un factor clave para el desarrollo de nuevos proyectos, teniendo en cuenta, además, que el 75% de las operaciones de financiación a promotores en España está destinado al sector inmobiliario, especialmente al residencial.
Aumentan los crowdfunding y fondos de inversión
"La financiación alternativa está desempeñando un papel relevante en el desarrollo del sector inmobiliario, especialmente en proyectos donde los bancos son más restrictivos. De hecho, prevemos que este porcentaje crezca hasta situarse entre el 30% y el 40% en los próximos cinco años, consolidándose como una solución complementaria a la financiación bancaria, gracias a los beneficios y características únicas de cada una", explica Jorge González-Iglesias, CEO y cofundador de Gibobs.com, la startup gratuita de fintech-proptech.
En este contexto, el volumen de inversión inmobiliaria en España alcanzó los 14.160 millones de euros en 2024, según datos de CBRE, con un 55% de capital nacional y una importante participación de inversores internacionales, principalmente de Estados Unidos (13%) y Reino Unido (6%).
No es de extrañar, entonces, que la financiación alternativa esté despegando en España y se prevea alcanzar hasta el 40% del mercado inmobiliario en 2023.
En lo que respecta al tipo de financiación, la alternativa se ha posicionado en los últimos años como una opción que complementa a la bancaria tradicional, ganando cada vez más protagonismo como un recurso estratégico para los promotores inmobiliarios. En 2024, aproximadamente el 15% de la financiación destinada a promotores en España provino de entidades de financiación alternativa, según datos de TQ Eurocredit. Este porcentaje refleja el creciente interés por opciones como fondos de inversión, crowdfunding o plataformas de préstamos peer-to-peer, que ofrecen mayor flexibilidad y capacidad de adaptación.
"Este cambio responde a la flexibilidad que ofrecen estas soluciones frente a las restricciones de los bancos tradicionales, permitiendo que muchos proyectos viables encuentren el respaldo necesario para materializarse. En nuestro caso, hemos duplicado el volumen de operaciones con financiación alternativa respecto al año anterior, lo que demuestra que estas opciones están ganando terreno y consolidándose poco a poco en el sector", señala también González-Iglesias.
Reina el build-to-sell más que el build-to-rent
Según un análisis publicado por Activum Real Estate Consulting el pasado año, las principales promotoras de España tenían más de 50.000 viviendas de obra nueva en venta, un dato que evidencia el dinamismo del sector residencial, que continúa siendo el motor principal de las operaciones de financiación dirigidas a promotores inmobiliarios.Así, en 2024, este segmento representó el 75% del total gestionado, tal y como indican desde Gibobs.com, plataforma digital de búsqueda de financiación inmobiliaria que consigue las mejores condiciones del mercado para los promotores.
Dentro de este segmento, el modelo build-to-sell (BTS) destacó como la opción predominante, concentrando el 75% de las transacciones, mientras que el build-to-rent (BTR) representó el 25%. Además, otros activos, como los hoteleros (10%), comerciales (5%) y usos diversos (10%), también jugaron un papel significativo dentro de la cartera de proyectos financiados.
Para González-Iglesias, "hay una gran necesidad de aumentar la oferta de vivienda nueva para responder adecuadamente a las necesidades del mercado. Es fundamental seguir trabajando en soluciones que permitan equilibrar la oferta y la demanda".
Por eso, desde Gibobs.com ofrecen a sus clientes condiciones ventajosas a través de entidades bancarias, destacando tipos competitivos para préstamos promotor destinados a desarrollar obra nueva residencial para venta (BTS), como variable EUR+1,25% y fijo 4,15%.
Por otro lado, respecto a financiación alternativa, destacan opciones ofrecidas por gestoras de capital privado. Por ejemplo, préstamos promotor para desarrollar obra nueva residencial para venta (BTS) sin comercialización en tipo fijo por debajo del 11%, o refinanciaciones de activos inmobiliarios en tipo variable Euríbor + 6%.
"La financiación alternativa seguirá desempeñando un papel crucial como complemento estratégico a la bancaria, especialmente en operaciones que requieren soluciones más personalizadas o ágiles. Además, la previsión de una curva de tipos de interés a la baja estimulará tanto la inversión como la refinanciación bancaria, generando un escenario favorable para mejorar las valoraciones de los activos".
