Las mejores hipotecas variables de junio de 2025 son la Hipoteca Variable de Kutxabank (e+0,49%), el HipotecON tipo variable de Cajamar (e+0,50%) y la Hipoteca Variable de Unicaja (e+0,50%). Por detrás, aparecen las ofertas a tipo variable de Ibercaja, Banca March, Banco Sabadell, BBVA y ABANCA, todas a e+0,60% aunque con distintas condiciones.
Así lo asegura un informe de Kelisto.es, que analiza el mercado basándose en criterios de ordenación objetivos: el diferencial que acompaña al euríbor de cada oferta, el interés fijo de salida y, posteriormente, la comisión de apertura, la comisión por reembolso anticipado y el número de productos o servicios que bonifican el interés de cada hipoteca fija.
Las hipotecas variables más baratas
Fuentes y metodología al final del artículo.
Hipoteca variable de Kutxabank
La Hipoteca Variable de Kutxabank te exigirá un interés fijo de salida del 1,77% TIN durante los 12 primeros meses y, después, uno variable de e+0,49%. En cuanto a las exigencias de Kutxabank para conseguir esta oferta con estas condiciones, la entidad te pedirá cumplir con estos requisitos:
- Domiciliar la nómina o pensión por más de 3.000 euros
- Contratar un plan de pensiones al que aportes 2.000 euros al año
- Contratar un seguro de hogar
Kutxabank no ofrece información estándar sobre las comisiones de esta hipoteca. Por ello, si estás interesado en este préstamo hipotecario deberás consultar con la propia entidad para ver las tasas que te aplicaría.
HipotecON tipo variable de Cajamar
El HipotecON tipo variable de Cajamar exige un interés fijo de salida durante los 12 primeros meses del 1,65% TIN y, después, e+0,50%. Por su parte, la entidad digital te pedirá que para conseguir ese precio domicilies una nómina Igual o superior a 4.000 euros al mes y tres recibos; contrates un seguro de vida, otro de hogar y otro de protección de pagos, hagas un gasto mínimo con la tarjeta de crédito y contrates fondos de inversión con la entidad. Además, deberás ser socio de la entidad, lo que implica que tengas que realizar una aportación mínima de 61 euros.
Por último, la oferta de Cajamar no tiene comisión de apertura, pero sí cobra cargos por amortización anticipada. En concreto, cobra el máximo permitido por la ley, entre las opciones:
- Una comisión del 0,25% durante los tres primeros años (y luego nada).
- una comisión del 0,15% durante los cinco primeros años (y luego nada)
Hipoteca Variable de Unicaja
La Hipoteca Variable de Unicaja te cobrará un interés de e+0,50%, aunque durante los primeros 12 meses pagarás un interés fijo de salida del 1,99% TIN. En cuanto a los requisitos de bonificación que te permitirán beneficiarte de este préstamo hipotecario, Unicaja te pide que cumplas con los siguiente:
- Domiciliar la nómina o pensión desde 2.500 euros en adelante.
- Contratar un seguro de vida y otro de hogar.
- Realizar aportaciones a un Plan de Pensiones de la entidad.
Por último, la Hipoteca Variable de Unicaja tiene dos comisiones diferentes: en primer lugar, la de apertura, cuyo coste es del 0,15% del capital solicitado. En segundo lugar, si decides amortizar el préstamo antes de tiempo pagarás una comisión por amortización anticipada que será el máximo permitido por ley, a elegir entre estas opciones:
- Una comisión del 0,25% durante los tres primeros años (y luego nada).
- Una comisión del 0,15% durante los cinco primeros años (y luego nada).
¿Qué son las hipotecas variables?
Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario con el que obtendrás financiación para la adquisición de una vivienda a cambio de comprometerte a devolver el capital prestado con un tipo de interés variable: es decir, un importe que estará compuesto por una parte fija, que se denomina diferencial, que se suma al valor del euríbor en el momento de la revisión de esta, que puede efectuarse de forma semestral o anual.
Por último, ten en cuenta que este tipo de hipotecas tienen a su vez un pago fijo anual, denominado interés fijo de salida, que se aplica durante los primeros meses, normalmente durante los 12 primeros.
Características de las hipotecas variables
Algunas de las características clave que debes tener muy presentes en este tipo de hipotecas son:
- La cuota irá cambiando con el tiempo: la principal característica de las hipotecas variables es que no siempre pagarás la misma cuota, ya que esta irá cambiando con cada revisión que haga el banco de esta (cada seis meses o cada año). Eso implica que tu cuota mensual pueda aumentar drásticamente durante algún tiempo, como ha ocurrido recientemente, o que pueda bajar más de lo normal, como ocurrió hasta 2022. Recuerda, que el principal motivo por el que tu cuota suba o baje será el euríbor, por lo que siempre debes estar atento tanto a su valor actual como al futuro.
- La amortización anticipada es más barata: una de las ventajas de este tipo de préstamos es que, si quieres ir devolviendo el dinero antes de tiempo, lo que se conoce como amortización anticipada, te saldrá mucho más barato que hacerlo con una hipoteca fija. De hecho, con esta segunda opción deberías para normalmente entre un 1,5% y un 2%, dependiendo de los años que lleves pagando tu hipoteca, mientras que en las variables será tan solo del 0,15% o el 0,25%, dependiendo de la opción elegida, o directamente nada si ya han pasado cinco o tres años, respectivamente. Además, actualmente este tipo de operaciones están eximidas de pagar comisiones durante este año y, a partir del próximo, el cargo quedará reducido al 0,05%, gracias a las medidas de ayuda a los hipotecados aprobadas por el Gobierno.
¿Qué diferencias hay entre hipotecas variables, fijas y mixtas?
La principal diferencia entre una hipoteca variable y una fija es que el tipo de interés que aplica es variable, como su nombre indica durante la vida del préstamo hipotecario la cuota mensual que deberás pagar irá variando cada seis meses o cada año al ritmo que marque el euríbor. Eso, por ejemplo, contrasta con las hipotecas fijas con las que siempre pagarás lo mismo o con las mixtas, que, si bien tiene un tipo variable, también aplican un tipo fijo durante los primeros años (normalmente, entre 5 y 15, dependiendo de cada banco).
Consejos para encontrar la mejor hipoteca variable
Para encontrar la mejor hipoteca variable conviene que tengas en cuenta las características de este tipo de préstamos y, además, compares entre los distintos productos que hay en el mercado, de tal manera que encuentres el que mejor se adapte a tus necesidades. También te será de ayuda ponerte en manos de profesionales que te ayuden a negociar por ti y te guíen en el proceso, como los del bróker hipotecario de Kelisto.
1. Ten presente que la cuota que pagas puede subir
Calcular la hipoteca que puedes permitirte es vital en cualquier caso, pero lo es aún más si quieres pedir una hipoteca variable porque la cuota que pagas puede subir drásticamente si lo hace el euríbor. En condiciones generales, la mensualidad de tu hipoteca no debe superar el 30-35% de tus ingresos (o de los tuyos y los del otro titular, si la pedís entre dos personas), pero si vas a pedir una variable es preferible que el porcentaje sea más bajo para que no tengas problemas si sube el índice de referencia.
2. Atento al diferencial
El elemento al que debes prestar más atención a la hora de encontrar una hipoteca variable es el diferencial, ya que se sumará al euríbor todos los meses. Por ello, cuanto menor sea el diferencial, menor será la cuota que pagarás cada mes (obviamente, sujeto al ritmo que marque el euríbor). Por suerte, actualmente, las hipotecas variables tienen unos diferenciales históricamente bajos para compensar que el euríbor sigue siendo muy elevado.
3. Compara ofertas y no pierdas de vista la letra pequeña
El diferencial no es el único elemento a tener en cuenta, aunque sí es el más importante, ya que también debes fijarte en los productos que te exige contratar para bonificarte el interés. Por último, ten en cuenta que cada banco tiene una política de comisiones diferente, de tal manera que algunos no te cobrarán nada, mientras otros puedes cobrarte tanto la comisión de apertura como la comisión por amortización anticipada.
4. Acude a un bróker hipotecario para negociar
Por último, te aconsejamos que acudas a un bróker hipotecario, como el de Kelisto, ya que su equipo de profesionales no solo localizará las mejores ofertas para ti, sino que te ayudará a negociar el interés de tu futura hipoteca -para que logres una rebaja en la propuesta estándar de los bancos- y te acompañará durante todo el proceso de contratación.
¿Merecen la pena las hipotecas de interés variable?
En la actualidad, las hipotecas variables han perdido gran parte de su atractivo debido a que el euríbor ha estado subiendo con mucha fuerza desde 2022. De hecho, el índice al que se referencian la inmensa mayoría de las hipotecas en España ha alcanzado valores que no se veían desde hace más de una década superando el 4%. Ahora, pese a que dicha referencia ha empezado a bajar (comenzó su corrección a finales de 2023), actualmente está en valores muy elevados, lo que hace que las hipotecas variables no sean tan atractivas.
Pese a ello, antes de valorar si te conviene una hipoteca variable o no debes tener en cuenta un par de cuestiones:
- Los diferenciales están en niveles muy bajos: para compensar el drástico aumento del euríbor, los bancos han rebajado los diferenciales que aplican en sus hipotecas hasta niveles históricamente bajos. Así, por ejemplo, el 0,40% que ofrece en su hipoteca Banco Sabadell no se veía desde la gran crisis de 2012 y 2013, lo que supone una cifra muy reducida. De hecho, para que te hagas una idea de ello, si hubieras tenido una hipoteca variable similar entre 2020 y 2021 no habrías tenido que pagar intereses, ya que el euríbor estaba incluso por debajo del -0,4%.
- Las expectativas del euríbor: la evolución del euríbor es la variable que siempre debes valorar al elegir una hipoteca. En este caso, si crees que el indicador puede bajar con fuerza en los próximos años, una hipoteca variable puede ser una buena elección, ya que durante el primer año estarías pagando el interés fijo estarías dando tiempo a que el euríbor bajase y luego te aprovechases de ello con un diferencial reducido. Si por el contrario temes que no vaya a bajar o prefieres no arriesgarte, la mejor opción es que busques otras opciones.
- Si tienes pensado amortizar anticipadamente la hipoteca: en el caso de que creas que vas a poder amortizar tu hipoteca antes del plazo acordado con el banco, la hipoteca variable es tu mejor opción. Y es que se trata del préstamo hipotecario con las comisiones por amortización más baja del mercado. De hecho, pasados unos años (dependiendo de la opción que hayas elegido) es más que probable que no tengas que pagar nada.
Fuentes: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 03/06/2025) Los criterios para ordenar las ofertas de hipotecas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas. Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.