¿Cómo está el mercado de vivienda para compra o alquiler en España? Esta es la gran pregunta que muchos inversores se hacen y vamos a dar respuesta con los datos del portal inmobiliario Idealista. El precio de la vivienda usada en España ha registrado durante el mes de abril una subida mensual del 1%, situándose en 2.098 euros por metro cuadrado, según datos se su último informe. Si miramos la evolución interanual estaríamos hablando de casi un 7%, un 6,9% más que el año pasado, y todavía nos encontramos un poquito por debajo del precio máximo que se registró en junio de 2007, cuando la burbuja inmobiliaria alcanzó su precio más alto.
Aunque no sería de extrañar que ese récord lo pasáramos en breve. Durante el mes de abril 38 capitales han experimentado también incrementos en el precio de la vivienda. La subida más pronunciada es la vivida por Valencia, donde las expectativas de los vendedores crecieron un 3,6%, seguida de Alicante (3,1%), Pontevedra (2,9%), Tarragona y Málaga (2,7% en ambos casos). Huelva (-1,3%).
Por el contrario, encabeza las caídas de precios en el último mes, seguida de Palencia (-1,1%), Las Palmas de Gran Canaria (-0,8%), Girona (-0,7%) y Logroño (-0,5%).Entre los grandes mercados, los precios, además de Valencia, Alicante y Málaga, han crecido en Sevilla (2,4%), Madrid (1,4%), Palma (1,1%), Barcelona (1,1%) y San Sebastián (1%). En Bilbao, en cambio, los precios descendieron un 0,1% en abril.
Con esta subida el precio en Madrid se establece en 4.397 euros por metro cuadrado mientras que en Barcelona el precio se ha situado los 4.363 euros por metro cuadrado. San Sebastián es la capital más cara de España al situar su precio en 5.522 euros por metro cuadrado. Zamora, en cambio, es la capital más económica con sus 1.143 euros por metro cuadrado, seguida por Jaén (1.181 euros por metro) y Lleida (1.209 euros por metro).
¿Qué está pasando con el alquiler?
El mes de abril se ha cerrado con una subida mensual del precio del alquiler en España del 2% hasta establecerse en 13 euros por metro cuadrado, lo que supone el mayor precio del alquiler en España de la serie histórica, según el último informe de precios publicado por idealista. En el último trimestre el precio ha subido un 4,9% mientras que en el último año se produce una subida del 13%.Hasta en 41 capitales se han experimentado subidas en el precio de la vivienda en alquiler durante el mes de abril.
El incremento más pronunciado es el de Soria donde las rentas subieron un 6,3% seguido de las subidas de Huesca (3,9%), Jaén (3,3%), Vitoria (3%) y Valencia (2,8%). Por el contrario, Badajoz es la capital en la que más bajan las rentas durante el último mes (-1,6%), seguida de Ourense (-1,2%), Santa Cruz de Tenerife (-0,9%), Pontevedra y Toledo (-0,5% en ambos casos). El comportamiento de las rentas en las principales ciudades del país ha sido totalmente alcista.
Más allá de Valencia las rentas suben en Málaga (2,3%), Barcelona (1,8%), Madrid (1,4%), Palma (1,2%), Alicante (0,9%), Sevilla (0,9%), Bilbao y San Sebastián (0,6% en ambas capitales). Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros con un precio de 21,1 euros por metro seguida por Madrid (19,2 euros por metro) y San Sebastián (17,2 euros por metro. Les siguen Palma (15,8 euros por metro), Málaga (14,2 euros por metro) y Bilbao (13,9 euros por metro). Por el contrario, Ciudad Real (6,6 euros por metro), Zamora (6,7 euros por metro) y Ourense (7 euros por metro) son las capitales con la renta más económica.
¿Cómo va a evolucionar el precio de la vivienda tanto en venta con en alquiler en los próximos meses? "En idealista, no vemos que la tendencia vaya a cambiar en el corto y medio plazo, ni en venta ni en alquiler, como sabemos el principal problema del mercado inmobiliario en España en venta y alquiler es la falta de oferta disponible. Las causas de esta falta de oferta es muy diferente. En venta, no hay oferta de obra nueva y la segunda mano no es capaz de sostener toda la presión de la demanda y en alquiler, falta oferta disponible y la demanda no para de crecer. Hemos visto como todas esas medidas que está tomando el Gobierno para legislar el alquiler lejos de fomentar la aparición de nuevo producto, lo que ha hecho es provocar que muchos propietarios retiren sus viviendas del mercado y esto lo que está haciendo es tensionar los precios al alza. Por ejemplo en Idealista detrás de cada anuncio en alquiler que se sube hay 27 solicitantes. Esta es la dificultad a la que se tiene que enfrentar los jóvenes y las familias más vulnerables hoy en día en el mercado", declara Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.
Según los datos del Observatorio del Alquiler, creado por la Fundación Alquiler Seguro en colaboración con la Universidad Rey Juan Carlos, cuando se cumple un año de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, los primeros resultados apuntan a que se sigue destruyendo oferta y a que los precios siguen creciendo. "En concreto, este año se prevé una pérdida de 60.000 viviendas en el mercado y que el precio medio de alquilar ascienda hasta los 1.069 euros", afirma Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro. Este observatorio ha visto como en este último año, la oferta no ha dejado de caer.
El número de viviendas en el mercado sigue una tendencia a la baja desde hace años. El año 2023 cerró con 813.850 inmuebles disponibles, frente a los 855.518 de 2022. Para este año, se espera que se pierdan unas 60.000 viviendas más. Los precios, por el contrario, no dejan de escalar como consecuencia de ese desajuste entre una oferta menguante y una demanda cada vez más alta.
De acuerdo con el Observatorio, en 2023 el precio medio de alquilar una vivienda en España subió unos 100 euros frente al año anterior, hasta situarse en los 1.002 euros. Para este próximo año se espera que sigan subiendo, puesto que a principios de 2024 ya alcanzaban los 1.069 euros. Los efectos negativos que de la ley de vivienda, según Alquiler Seguro son:
1-Rechazo de las zonas tensionadas por las comunidades autónomas, salvo Cataluña. La gran mayoría de comunidades autónomas consideran la declaración de zonas tensionadas una medida ineficaz e intervencionista.
2.- Demonización de los propietarios. La nueva definición y división de los propietarios como pequeños o grandes tenedores, contribuye a empeorar y estigmatizar la imagen de los propietarios frente a la sociedad, que son quienes generan la oferta.
3.- Menos poder adquisitivo. Los límites en la actualización de rentas han reducido el poder adquisitivo de los propietarios, aumentando la desconfianza y la incertidumbre.
4.- Auge de los alquileres de temporada. La política de regulación de precios y el índice de precios del Ministerio de Vivienda han contribuido a destruir oferta y han empujado a muchos propietarios a buscar alternativas al alquiler tradicional, como el temporal o el turístico.
5.- Precarización del sector. La Ley ha contribuido a precarizar el sector, perjudicando la profesionalización del alquiler.
6.-Desconfianza de los propietarios. Las medidas para proteger a los inquilinos frente a posibles desahucios han generado preocupación entre los propietarios ante posibles impagos y ha endurecido los requisitos para acceder a un alquiler.
7.- Incremento de la fiscalidad. Las medidas fiscales no acompañan el estímulo de la oferta, ya que el régimen general de deducciones para propietarios pasó del 60% al 50% en 2024. Por otra parte, los beneficios fiscales, en zonas tensionadas, para los arrendadores que accedan a bajar los precios un 5% generan inseguridad, puesto que puede suponer incluso una pérdida de rentabilidad.