En un momento en el que España necesita incrementar de forma relevante la producción de vivienda en alquiler y venta para atender el déficit acumulado en los últimos años, el capital se alza como la gran clave para desarrollar esta oferta. Un capital que es más necesario que nunca. Por ello las grandes promotoras apuestan por la coinversión. Neinor Homes, Aedas Homes, Habitat Inmobiliaria o Culmia ya han cerrado acuerdos o están trabajando para sellar alianzas que les permitan acceder a la compra de nuevos suelos sin tener que pedir más capital a sus accionistas y con un consumo mucho menor de caja.
"No es algo nuevo. Este modelo de coinversión ya lo hacíamos en el ciclo anterior y con la banca. La crisis se llevó por delante todo esto y en el nuevo ciclo hemos visto como muchas compañías descapitalizadas han acudido a la coinversión como modelo estratégico, pero la novedad no es la coinversión sino que las grandes compañías que estaban muy capitalizadas por fondos extranjeros que vienen a España después de la crisis y que han promovido con sus propios recursos y capital, ha llegado un momento en el que como nos ha pasado en Aedas Homes, hemos crecido tanto y este negocio es tan intensivo en capital que tenemos que captar nuevo capital para seguir creciendo", afirma David Botín, director general de Servicios Inmobiliarios de Aedas Homes.
El pasado mes de febrero, Aedas Homes anunció su alianza con el fondo institucional King Street Capital Management, asesorado por Deloitte, para coinvertir hasta 270 millones de euros de capital en la promoción de vivienda de obra nueva que se traducirá en unos ingresos de alrededor de 1.000 millones.
Neinor Homes fue la primera en lanzar un nuevo plan estratégico hasta 2027 vertebrado sobre una apuesta clara por la coinversión y un ambicioso programa de dividendos de 600 millones de euros. Su plan pasa por invertir en estos años 1.000 millones de euros, de los que 500 serán para coinversión. La promotora alcanzará participaciones de entre el 10-20% en estos nuevos vehículos y además actuará como gestor durante todo el proceso, lo que les dará "un mayor retorno y mejorará su ROE.
Culmia también se suma a esta tendencia. La promotora participada por el fondo Oaktree se encuentra en negociaciones para cerrar acuerdos por un volumen total de 150 millones de euros a lo largo del primer semestre de este año con el objetivo de mantener su estructura sin tirar tanto de la caja de la compañía.
Por último, Habitat Inmobiliaria es la última en sumarse a esta moda, ha contratado a la consultora Colliers para captar 200 millones de nuevos inversores y llevar a cabo proyectos de coinversión sobre una cartera de suelos que ya tiene identificados.
Hablamos de una industria, la de la vivienda, muy intensiva en capital. Para hacernos una idea, para fabricar 100.000 viviendas hacen falta, al menos, 6.000 millones de euros en equity y no menos de 14.000 millones de financiación bancaria. Con este mar inmobiliario de fondo, España representa un mercado en el que existe una gran oportunidad de inversión inmobiliaria tanto en el sector residencial como en otros sectores.
En España estamos muy acostumbrados a todo el ciclo anterior donde los promotores nacionales invertían con su balance y eso ya hemos visto el resultado. Fuera de España, en Europa y Reino Unido es muy habitual que las promotoras de toda la vida vayan haciendo promociones a medida que levanten el capital para hacerlas y cada vez con un inversor que puede ser family office o grandes fondos, y eso es un modelo de desarrollo bastante más sostenible en el largo plazo económicamente.
"Después del ciclo anterior, las grandes promotoras han pasado a estar controladas por fondos y precisamente por la naturaleza de sus accionistas la coinversión es una opción muy razonable y muy natural para adaptarse al ciclo", explica Jose Carlos Torres, director general y country manager de Iberia Barings, firma global de gestión de inversiones con más de 400.000 millones de activos, que acaba de anunciar su intención de invertir 300 millones de euros en el mercado de vivienda en España.
"En España donde históricamente ha invertido el inversor institucional no ha sido en residencial, una cantidad relevante de su balance de la parte inmobiliaria estaba en oficinas y en retail, pero son dos segmentos que han sufrido muchos turbulencias en los últimos años con auge del teletrabajo y lo que está ocurriendo es que las gestoras con presencia en España están rebalanceando sus carteras y están entrando en residencial porque todavía hay recorrido y es un mercado sano en comparación con los comparables europeos y por tanto quieren aprovechar las oportunidades y necesitan de socios locales para poder promover", apunta Pedro Fuster, director de Financial Advisory de Deloitte.
Claves para una buena coinversión
La primera clave es el socio local con capacidad de ejecución, la segunda sería el portfolio que permita entender cuáles van a ser los retos objetivos del vehículo, visibilidad de ejecución con retornos equilibrados al riesgo de la operación y por último la flexibilidad con los socios.
"En Europa se buscan retornos de una media del 20% y en España tenemos que estar en retornos por encima del 15%. Hace unos años se buscaban retornos del 20% pero al final los fondos hemos doblado el brazo por diferentes razones, hay muchos competidores en este tema porque las otras alternativas tradicionales de inversión como oficinas o retail son menos atractivas y entonces al final cuando todos nos queremos comer un trocito de la tarta pues el precio de la tarta sube", apunta Jose Carlos Torres.
El modelo de coinversión ganará peso en los próximos años en el sector inmobiliario español y estará capitaneado por empresas españolas, principalmente promotoras, especialistas en la compra de terrenos, diseño y construcción de edificios. Para desarrollar estos proyectos no utilizarán su propio capital, sino que saldrán al exterior a captarlo en fondos de pensiones, fondos de universidades o grandes patrimonios privados.
"Lo que estamos viendo en el mercado es que la subida tipos ha afectado al mercado residencial del alquiler el build to rent (BTR) y este producto en muchos casos se ha quedado fuera de rentabilidad para lo que supone el coste de promover, por lo que veo que a medida que un mercado madura y se institucionaliza se mejora el servicio para cada potencial usuario y se van creando productos nicho para dar soluciones específicas a cada tipología de usuario y así ha empezado a sonar el senior living para una población envejecida, coliving o corporate housing, un producto de alojamiento para ejecutivos que necesitan un alojamiento de manera temporal y el flex living que en España nació como una idea precursora de la vivienda asequible que ahora está intentando lanzar la administración pública para la gente joven con poca capacidad de pago", asegura Pedro Fuster.
"La coinversión ha sido el modelo escogido por las promotoras para mejorar su valoración en bolsa. Todas las inmobiliarias cotizadas están en una situación compleja porque existe una gran diferencia entre el valor inmobiliario de los activos que tienen y el precio al que cotizan", explica David Botín.
