En estos últimos años estamos siendo testigo del auge del crowdfunding inmobiliario en España, una fórmula de financiación alternativa al sector promotor que, poco a poco, va ganando adeptos, no solo entre pequeños promotores, sino entre las grandes inmobiliarias del sector, que han visto en el crowdfunding la fórmula perfecta para sacar adelante promociones más pequeñas, con rentabilidades igual de atractivas en proyectos de mayor envergadura.
Pero ha sido a mediados de 2023, cuando hemos empezado a ver que ya no se trata de promociones pequeñas, el crowdfunding ha entrado en el mercado residencial de lujo en promociones con tickets de financiación más elevados y parece que será una tendencia que seguirá en este año 2024.
"El crowdfunding es una vía más, aunque es minoritaria en España frente a otros países de fuera donde la financiación alternativa puede llegar hasta el 50%, y en España estamos en el 10% o el 15%. Lo que se observa es que el banco se está replegando y cada vez es más complicado conseguir la financiación bancaria, pero es que lo que es raro es lo que hemos tenido hasta ahora, es decir, un país hiperbancalizado y ahora estamos yendo hacia la normalización. En España, no hay fuentes de financiación alternativa suficientes para cubrir lo que supuestamente viene del repliegue de la banca y ampliación de lo que es la necesidad de la financiación alternativa", declara Diego Bestard, CEO de Urbanitae.
"Los fondos de inversión siguen siendo la excelencia y cubren el 80% o el 90% de la financiación alternativa que se invierte en este país en inmobiliario. El año pasado la financiación alterativa captó entre 1.000 y 2.000 millones. El crowdfunding probablemente hizo unos 200 millones de euros de los cuales solo en Urbanitae hicimos 140 millones y de estos el 40% de las operaciones fueron en el mercado de lujo. Por tanto, el crowdfunding sigue siendo una fuente de financiación minoritaria, pero es verdad que la tendencia de crecimiento es exponencial. En Urbanitae seguimos creciendo año a año en más de un 200% y en 2024 nuestra previsión es hacer 300 millones de euros y pensamos que el mercado de lujo va a ser protagonista", añade el experto.
El mercado de lujo en España está en manos del capital extranjero, tal y como afirma Ginés Navarro, socio de Admara Capital. "El extranjero sigue viniendo a España porque es un país, hoy por hoy, de los más atractivos para vivir y eso lo percibimos y ese capital extranjero es el que nos ha enseñado al español sobre todo postpandemia lo que es el lujo. Hay muy poco producto en el mercado y en las economías mundiales cada vez hay más desigualdades. Hay más gente que puede y también hay más gente que no puede, pero esa gente que puede siempre quiere un poquito más y busca una vivienda de más lujo, por lo que nosotros miramos 2024 muy positivos y creemos que va a ser muy buen año".
A este respecto, Enrique López Granados, CEO de Caledonian, apunta que el inversor español no es el que va a tirar de este mercado. "En España somos los reyes de hacer casas buenas, bonitas y baratas. Hacemos miles de casas a unos precios muy competitivos que están fenomenal, pero por encima de eso la realidad es que hay muy poco producto, porque el español no ha aprendido y no quiere gastarse más dinero en una casa de lujo: una casa más grande, mejor acabada, con mejores calidades y mayor confort. El español no ha aprendido eso, sin embargo, sí que lo hemos visto en los coches. Hace 30 años un español no se gastaban dinero en un coche caro, no había coches caros en la calle, pero hoy sí vemos coches caros, el español quiere disfrutar de un coche bueno, pero no ha entendido el gastarse dinero en una casa buena. Hay casas caras solamente en aquellos sitios donde hay extranjeros que las compran, porque raro es el español que aunque sea rico se gaste el dinero en una casa cara. Por tanto, mientras haya flujo de extranjeros que vengan a España a comprarse casas, seguirá funcionando este mercado".
En esta misma línea, Jorge Molina, socio de Almajor Prime, piensa que sí es verdad que la vivienda de lujo en ciudades potenciales donde hay sol y playa sigue siendo demandada por el cliente internacional. "Efectivamente, los españoles no somos de gastarnos mucho dinero en una vivienda, pero en lo poco que llevamos de este trimestre de año en determinadas zonas, el cliente empieza a querer una mejor vivienda. Madrid ahora mismo está de moda y hay que aprovechar este viento a favor, hay una fuerte demanda, tanto internacional como nacional, y es muy importante la agilidad en la financiación. La financiación bancaria no es ágil y si le sumas todos los condicionantes que puedas tener hasta pasar por todos los filtros que hay que pasar te puede hacer perder una operación, por lo que la financiación alternativa te da esa agilidad a la hora de tener financiación".
En España, en los últimos cinco años, ha cambiado mucho la estructura de la promoción. " El banco es estupendo porque es la fuente de financiación más económica sin duda y nunca hay que prescindir de él en la medida de lo posible. Tradicionalmente, el promotor arriesgaba su dinero y el banco prestaba contra la garantía del dinero del promotor. Hoy el promotor existe como persona que aporta el conocimiento, pero el que pone el dinero no es el promotor, es el fondo de inversión, entonces no es un tema de sustituir una cosa por otra. Hoy un señor pone el dinero que antiguamente ponía el promotor y el promotor gestiona la promoción que es su trabajo y pone su know how y el banco, por supuesto, acompaña en la medida de cuanto más mejor porque es el dinero más barato", explica Enrique López Granados.
Hay una casuística que se da en sitios de creciente población, tal y como apunta Gines Navarro. "Donde hay poco producto hay que buscar estructuras en activos que sean diferentes y un poco más sofisticadas y en este tipo de estructuras los bancos no están entrando y ahí es la financiación alternativa la que te ayuda a sacar estos proyectos desde el principio y te permite superar esas famosas preventas e ir directamente al producto final".
"La mitad de la inversión que hicimos el año pasado en Urbanitae fue en equity, es decir, entramos a comprar activos y prácticamente en la totalidad de esos activos acabamos financiando con banca, o sea, que yo soy el fan número uno de los bancos, pero es verdad que hay promociones que no se pueden financiar por vía bancaria. Por ejemplo, hay algunas promociones que tienen que empezar las obras para que venga el inversor alemán y lo pueda comprar, porque el alemán, hasta que no ve la estructura, no va a comprar, entonces esa obra hay que financiarla con capital y luego ya cuando tienes un nivel de preventas entra el banco y a un precio más barato. Incluso hay ocasiones que es preferible comprar el activo entero, poner lo que cuesta, construirlo y vender rápido, porque si lo hago por vía bancaria los plazos son más largos y cada mes que pasa es rentabilidad que voy perdiendo. Entonces, a veces vale más la pena perder unos puntos de rentabilidad y no coger deuda bancaria, pero a cambio me ahorro seis meses de vida en ese proyecto", concluye Diego Bestard.
