Banco Santander creó en 2019 LandCo, una promotora especializada en suelo encargada de dar salida a los terrenos que la entidad tiene en su balance, en muchos casos llegados del estallido de la burbuja del ladrillo de 2008. Analizamos la evolución de la compañía y del sector en este 2023 con Pedro Rodríguez, director de Negocio de LandCo.
¿Cuál es la misión de LandCo?
LandCo es una promotora de suelo. Es una fórmula novedosa porque realiza la gestión, transformación, promoción y venta de todo tipo de suelos y terrenos. Tenemos una cartera propia que nos trasladó el Banco Santander en 2019 y en el que tratamos de poner en valor todos los activos de suelo para su posterior venta. Tenemos toda clase de suelos. Inicialmente contábamos con 13.000 activos en distintas categorías: suelos rústicos, en desarrollo y finalistas.
¿Cuál es el valor diferencial de LandCo y la aportación que hace al sector?
Nosotros somos propietarios, gestionamos nuestra propia cartera y trabajamos en la gestión urbanística de una forma industrial y profesionalizada, conjugando cuatro pilares: equipo profesional, implantación territorial, conocimiento urbanístico e inmobiliario y recursos tecnológicos. Hemos montado un modelo industrializado y con procesos estandarizados, aplicándolo sobre una herramienta tecnológica que consideramos única en el mercado y que nos permite trabajar de forma integral sobre todos los sectores, trabajando con carteras y con un modelo que puede ser escalable en tamaño.
¿Cuál es la clave del modelo LandCo?
Durante estos últimos años hemos establecido estos procesos y hemos generado un modelo que nos ha permitido analizar el desarrollo de los suelos desde el punto de vista financiero, para poder obtener unas plusvalías a futuro que sean lo suficientemente atractivas. En ese sentido, tenemos capacidad de gestión, tenemos el equipo y además contamos con la solvencia de un gran accionista de primer nivel, lo que nos permite garantizar que los proyectos tengan continuidad y lleguen a su fin, y que los municipios cuenten en su momento con futuros proyectos residenciales o de cualquier otro tipo en el menor tiempo posible. Creo que esta es la clave del modelo LandCo y, además, no solamente está focalizado en nuestra cartera, si no que podemos ofrecer estos servicios a otros tenedores u otros fondos que estén interesados en un proceso de gestión urbanística de estas características.
Vamos a poner la compañía en cifras...
Inicialmente contábamos con una cartera de 13.000 activos y hoy contamos con más de 11.000 inmuebles. El 45% son suelos en gestión, un 40% son finalistas y aproximadamente un 15% son rústicos. Por otra parte, tenemos 3.500 sectores en gestión, de los que estamos impulsando aproximadamente 450 de forma activa. El resto son 1.700 suelos finalistas y luego tenemos una cartera de fincas rústicas que son otros 1.100 activos. Aparte de esto, incluimos una parte de promoción con 1.000 viviendas en producción en 18 promociones.
¿Qué tipo de suelos hay en la cartera de LandCo y en qué zonas tenéis más suelo?
Levante y Andalucía son las zonas en las que tenemos más suelo. En la zona centro también tenemos un importante número de activos, con una liquidez elevada y unas plusvalías muy altas. Concretamente, en Andalucía tenemos un suelo en desarrollo muy potente en Sevilla como Pítamo, y también en la Costa del Sol y Cádiz, como Rojas Santa Tecla y otra serie de sectores que tenemos a lo largo de todas las provincias de la Costa del Sol. Nuestra cartera es muy amplia y tenemos implantación a nivel nacional en muchas provincias, por no decir todas, en las que tenemos suelo para transformar y poder vender. En este momento, nuestra capacidad de análisis sobre el sector y en cuanto a producción de suelo es muy elevada.Respecto al número de viviendas que tenemos en este momento, son unas 1.000 en producción, ya que dentro del desarrollo de suelo incorporamos una parte de promoción que consideramos muy importante porque da cobertura a la gestión y transformación del suelo como una parte final del proceso productivo.
¿Qué desinversión han hecho hasta la fecha de la cartera?
Hemos hecho una desinversión de la cartera bastante importante. Aparte de la generación de un modelo de gestión urbanística novedoso, lo que hemos estado haciendo estos años es liquidar parte de la cartera y hemos desinvertido unos 2.000 activos con un valor neto contable de aproximadamente unos 300 millones de euros. Estos son los parámetros en los que nos movemos, pero también tenemos un plan a futuro que plantea una desinversión elevada conforme van pasando los años. Es decir, la vamos incrementando a medida que producimos la transformación de los suelos, avanzando para que se produzca la liquidez de los mismos.
En 2021, LandCo decidió iniciar la promoción residencial. ¿Cómo estáis desarrollando esta área inmobiliaria?
Es una línea de producción que vamos a potenciar y que en algunos casos ha venido inicialmente ligada a la propia transformación de los suelos y su posterior liquidez en el mercado. En algunos sectores en los que tenemos gran cantidad de suelo y no se están produciendo operaciones de venta sobre los mismos, vimos que existía un mercado local que sí tenía una demanda potencial en el que se podía producir una desinversión de eso como vivienda. En esta línea, hemos impulsado determinadas promociones que nos están dando un retorno y están produciendo una aceleración sobre los procesos de desinversión en el suelo. En definitiva, nos hemos dado cuenta de que podemos impulsar determinados suelos para poder promoverlos y obtener retornos importantes. No descartamos tomar decisiones sobre determinados suelos a la hora de promover, dado que es una herramienta que está funcionando y que entendemos que se va a desarrollar a futuro.
¿El año 2023 ha sido un buen año para el sector inmobiliario y para LandCo?
Ha sido un año marcado por la incertidumbre y la inestabilidad política, en el que se ha producido una diferencia entre el primer semestre y el segundo. El primer semestre fue bastante más acelerado, con operaciones de desinversión de mayor celeridad. Pero el segundo semestre se ha visto ralentizado, principalmente por la incertidumbre derivada de los retornos que se producen en la transformación de suelo. El mercado ha rotado a un interés mucho mayor sobre el suelo en gestión de lo que había inicialmente, es decir, cuando se montó la compañía en 2019, todavía el mercado no estaba identificando como una oportunidad de negocio la gestión y transformación del suelo. La falta y escasez de suelo finalista está provocando que haya mucha más atención sobre el suelo en desarrollo. En LandCo hemos identificado un primer semestre muy bueno y un segundo semestre con menos celeridad y con decisiones mucho más complejas a la hora de llevar a cabo operaciones con promotores, pero entendemos que el mercado sigue apostando por el suelo en gestión, teniendo en cuenta que el suelo finalista no está saliendo de una forma tan rápida y existe una escasez evidente.
¿Cómo ve el sector de cara a 2024 ahora que ya tenemos un Ministerio de Vivienda?
Es importante que se establezca un foco de atención sobre la vivienda, ya que es parte de la cadena productiva y es el referente que hace que todo lo demás funcione. Que exista un ministerio que focalice y le ponga atención a la vivienda, será positivo para todos los operadores. Es importante que pongan el foco en aquellos factores más importantes, y entendemos que la gestión y transformación de suelo es de los temas más relevantes que hay en este momento, de cara a producir una cartera que atienda la demanda a la que no somos capaces de dar salida.