De infravalorar los desequilibrios del mercado inmobiliario durante dos décadas a estar al borde de una burbuja en el sector. El caso de Tokio está tomando relevancia ante la tensión al alza del precio de los pisos. La capital de Japón es el ring del combate que enfrenta a los empresarios locales contra los extranjeros para hacerse con los pocos apartamentos de lujo disponibles.
La oferta es escasa y las viviendas de lujo están alcanzando niveles no vistos desde los años 80, cuando estalló la última burbuja inmobiliaria en el país. En datos de la consultora inmobiliaria Tokyo Kantei, el precio por metro cuadrado de los pisos nuevos en Tokio alcanzó los 1,62 millones de yenes (10.200 euros) en el tercer trimestre, superando el máximo anotado hasta ahora de 1,4 millones de yenes en 1990.
El inmobiliario residencial japonés es cada vez un mercado más exclusivo. Aunque los precios en Tokio siguen siendo más bajos que en otras grandes capitales, los analistas de UBS estiman que los apartamentos son más inasequibles para las personas con sueldos medios que en casi cualquier gran ciudad del país, excepto Hong Kong. Mientras a un empleado de oficina cualificado le llevaría 15 años comprar un apartamento de 60 metros cuadrados en el centro de Tokio, el mismo perfil tardaría 11 años en pagarlo en Londres, 10 en Singapur y ocho en Nueva York, según una estimación del banco suizo recogida por el Financial Times. "Los desequilibrios del mercado inmobiliario en Tokio han pasado de estar infravalorados hace 20 años a convertirse en riesgo de burbuja ahora" y estaban desacoplados del resto de Japón, indica la nota de UBS.
El Instituto Económico Inmobiliario confirma esta tendencia. El precio medio de un apartamento nuevo vendido en la capital acaba de firmar su máximo nivel desde la crisis de los 80 al situarse en 88,7 millones de yenes (unos 560.000 euros) en la primera mitad del año.
El problema principal es la escasez de oferta, que está en su nivel más bajo en 20 años. En 2022, la oferta de propiedades en venta en el centro de Tokio fue de sólo 10.800 unidades, según la consultora Cushman & Wakefield.
El stock de propiedades de lujo en Tokio se ha visto recientemente impulsado por la venta de docenas de apartamentos de lujo la torre Azabudai Hills de 330 metros, el edificio más alto de la ciudad. El ático más valioso de la promoción se vendió por unos 22.000 millones de yenes.
La construcción y el yen tensan la cuerda
Además de la escasez de oferta para una demanda desproporcionada de pisos de lujo, hay otras dos cuestiones que colaboran en la subida de los precios medios de la vivienda: la inflación y el valor del yen.
El Instituto Económico Inmobiliario indica que el aumento en los costes de construcción y materiales influye al alza en los precios y, además, la "escasez crónica de mano de obra" en el sector ralentiza el ritmo de las obras.
Por su parte, un yen barato, con el tipo de cambio real efectivo en un mínimo de casi 50 años, contribuye a hacer atractivo el inmobiliario japonés para los inversores extranjeros, y la tendencia no parece que vaya a detenerse pronto, según a indicado al FT Mari Kumagai, jefa de investigación de Cushman & Wakefield en el país.
