En los últimos dos años, prácticamente desde que se dio por finalizada la pandemia, el ritmo en el mercado inmobiliario de lujo en Marbella se ha vuelto aún más intenso. Algunos expertos hablan incluso de un crecimiento "casi frenético" de este segmento, que además está experimentando una importante transformación hacia la sofisticación y los más altos niveles de calidad.
Christopher Clover, el director general y propietario de Panorama Properties, la agencia inmobiliaria más antigua de la ciudad, ha elaborado su tradicional informe anual sobre el mercado de lujo, un estudio que refleja que la venta de vivienda de alta gama (la que cuesta más de dos millones de euros) ha aumentado un 20% con respecto a las cifras que se venían registrando en 2022.
Las grandes fortunas han aumentado a nivel mundial y Marbella, que lleva más de seis décadas siendo una de las grandes capitales del lujo, sigue atrayendo tanto a los grandes ricos de larga trayectoria como a los emergentes. Y ya no solo buscan un alojamiento vacacional, ahora quieren una residencia, que puede ser su primera, segunda o incluso tercera vivienda, en la que poder pasar varios meses o todo el año.
Medio siglo de lujo
Panorama, que atesora más de 50 años de trayectoria en el segmento inmobiliario de lujo, ha sido testigo de la evolución y la transformación de la ciudad como destino residencial de primer nivel que atrae incluso a las grandes firmas de moda como Fendi, Karl Lagerfeld o Dolce&Gabbana, firmas que ya levantan grandes proyectos aquí, en este caso de la mano de Sierra Blanca Estates.
Según Forbes, el número de fortunas de diez cifras hoy es 20 veces mayor que en 1987
Según datos de Forbes, a nivel global hay actualmente 2.640 fortunas de diez cifras, cifra 20 veces mayor a la de 1987. El crecimiento de los perfiles de alto poder adquisitivo se deja notar en todos los sectores, en el mercado del motor Rolls-Royce, cuyos vehículos tienen un precio medio de 500.000 euros, superó el año pasado sus récords de ventas y Ferrari vendió un 20% más, y en la moda Chanel registró una subida de las ventas del 17% hasta superar los 17.000 millones de dólares y Louis Vuitton se convirtió en la primera marca europea en alcanzar los 500.000 millones de dólares.´
En ese escenario, Marbella continúa atrayendo a esas grandes fortunas procedentes de distintos lugares del mundo. La disponibilidad de una gran variedad de viviendas de primera categoría supone uno de los principales factores de tracción para los compradores de lujo. "Disponer de una vivienda en Marbella siempre ha sido símbolo de prestigio internacional y hoy lo es más que nunca", comenta el director de Panorama.
Ausencia de hipotecas
La subida de los tipos de interés viene provocando que la compra de vivienda sea en general más costosa y por lo tanto está ralentizando el ritmo en algunos territorios. Sin embargo, esta situación no se está dando en Marbella y mucho menos en el segmento de lujo, donde menos del 10% de las compraventas se realizan con hipoteca.
De hecho, en 2022 y en pleno auge de subida de precios y de tipos de interés, la ciudad registró su mayor volumen de ventas de los últimos 16 años, con una tasa de crecimiento del 119%. El conocido como triángulo de oro, formado por Marbella, Benahavís y Estepona, ha incrementado las ventas de viviendas en un 123% por ciento durante la última década.
La demanda y la escasez de suelo están disparando los precios
Este aumento del interés por adquirir una vivienda en Marbella y la escasez de terrenos finalistas para levantar nuevos proyectos, está reduciendo el stock de inmuebles de primera categoría. En concreto, el número de viviendas disponibles durante el primer trimestre de este año ha descendido 8,83% con respecto al periodo del 2022 y se ha desplomado hasta en un 40% en las zonas más exclusivas.
El Colegio de Arquitectos de Málaga visó durante el pasado año un total de 7.075 viviendas y solo 690 de ellas estaban ubicadas en Marbella, en Estepona se localizaron 909 y en Benahavís 157.
Los precios al máximo histórico
Con un aumento considerable de la demanda y una bajada del sotck la consecuencia es inmediata: los precios no paran de crecer. El coste de salida en todas las categorías ha aumentado entre junio de 2022 y junio de 2023 un 15% de media marcando un nuevo máximo histórico de 4.233 euros por metro cuadrado, más del doble de la media andaluza que se sitúa en 2.044 euros el metro cuadrado.
En la zona los precios de los apartamentos de lujo de obra nueva o reformados oscilan entre los 6.000 euros por metro cuadrado y los 25.000 euros por metro cuadrado en las zonas más cotizadas como la Milla de Oro. En el caso de las villas el precio oscila entre los 8.000 metros cuadrados y los 14.000 metros cuadrados, también en función de ubicación y las características.
A pesar del desmesurado incremento, acuciado además durante los últimos dos años, los precios en Marbella continúan siendo competitivos para el mercado internacional. A nivel nacional, el destino cupa el puesto número 9 de los 50 municipios más caros, ranking encabezado por Sant Josep de Sa Talaia en Ibiza con 6.295 euros el metro cuadrado.
Una de las más caras del mundo
Según el informe 2023 "The Wealth Report", Marbella está en el número 16 de las ciudades más caras del mundo, situándose por delante de Madrid y de Dubái en una lista que lidera Mónaco, con un precio medio de 50.000 euros el metro cuadrado de las vividas más prémium.
Y ¿Quién compra estas viviendas?, pues no hay una respuesta única, pero si datos muy concretos, el principal de ellos es que el 90% de los compradores de viviendas que superan los dos millones de euros son extranjeros. Esta cifra es especialmente si se tiene en cuenta que en el conjunto de Andalucía los foráneos solo suponen el 15% de las operaciones de compraventa y en la provincia de Málaga el 34%.
Los principales compradores continúan siendo los británicos con un 16% del total de las operaciones, por detrás se sitúan los suecos con 12% y los holandeses con un 8% y en menor porcentaje belgas franceses y alemanes. Además, están en auge los mercados sueco y noruego.
Por otro lado, en los dos últimos años se está registrando una fuerte irrupción del mercado polaco y de otros países de Europa del Este, situación derivada de las consecuencias de la guerra de Ucrania.
Junto al tradicional cliente de Oriente Medio llegan nuevos compradores del Este y otros puntos
Tradicionalmente, Marbella ha sido uno de los destinos predilectos para los turistas de Oriente Medio que desde la década de los 70 están adquiriendo viviendas en la zona para pasar aquí sus vacaciones, ahora muchos de ellos ahora se plantean la compra también como medio para obtener la "Golden visa" o "visado de oro" español. Esta tendencia se está viendo favorecida por los vuelos directos a Málaga desde destinos como Bahréim, Abu Dabi, Qatar, Egipto, Turquía, Kuwait y Arabia saudí.
Una villa ubicada en las Lomas de Marbella Club de 2.000 metros cuadrados con 16 habitaciones, casa de invitados, spa, sala de juegos, bar, varias piscinas y canchas de pádel en una parcela de casi 8.800 metros por 35 millones de euros, otra de similares características en Sierra Blanca con 9 habitaciones, piscinas, jacuzzi y vistas a un precio de 29 millones o un ático recién reformado en primera línea de playa en el prestigioso Puente Romano con 452 metros cuadrados y seis habitaciones por 22 millones de euros, son actualmente algunas de las viviendas más caras a la venta en Marbella.
