Los centros comerciales han recuperado el tráfico y las ventas que tenían antes de la pandemia por coronavirus, en gran medida gracias a la recuperación del turismo, y ahora se enfrentan al reto de aunar lo físico con lo digital, una de las demandas de los consumidores. Esta es la principal conclusión a la que llegaron los ponentes de la mesa de debate sobre el futuro de los centros comerciales en España en el marco de la III Gran Jornada Inmobiliaria organizada por eleconomista.es.
Carlos Homet, country manager de URW para España, comentó que, como operadores, propietarios y desarrolladores de espacios comerciales sostenibles, observan que "las cosas van bien gracias que las afluencias son buenas y se han recuperado respecto al mejor momento, que fue en 2019, y a que las ventas de los operadores, que son el alma del centro comercial están funcionado mejor que en esa fecha. La actividad comercial es buena y se ve tanto por el tipo de operaciones como por la calidad. Luego hay otro indicador que es: ¿Cuántos locales vacíos tienes en tus centros? Y aquí estamos en menos del 3%. Por lo tanto, podemos decir que estamos francamente muy bien".
Por su parte, Sebastián Palacios, director general de Carmila en España, señaló "que estos seis meses han demostrado la gran resiliencia que tienen los centros comerciales españoles. Hay una progresión importante de la afluencia a los centros comerciales con una subida de las ventas que ya empezó en 2022". Comentó también que el año pasado la afluencia se incrementó un 9% y la afluencia en 13%.
"Estos cinco primeros meses en nuestro parque de centros comerciales hemos vuelto a registrar datos muy parecidos a los del año pasado: las afluencias han subido un 6% y las ventas un 10%. La comercialización en nuestros está demostrando un gran dinamismo, las tasas de ocupación financiera también. Además, el cobro de la renta ha vuelto a recuperar los niveles que teníamos antes de la crisis financiera con una tasa de impagados en torno al 2% o 3%. Parece que el cliente español está recuperando la confianza", añadió Palacios.
Sobre si la recuperación de turismo va a impulsar una mayor afluencia y las compras, Dimas Gimeno, socio fundador y presidente de WOW, habló de un boom del turismo y de un turismo de ciudad que se ha ido consolidando. "Se mezcla una combinación inmejorable de turismo de compras, turismo gastronómico y turismo de ocio y cultural. Da la sensación de que Madrid está accediendo a una liga en la que no estaba de las grandes ciudades europeas al ser la puerta de Latinoamérica, una sensación de Miami dos"
Juan Manuel Mancebo, director general y CEO de Tailor Retail Makers, percibe que "ahora se están haciendo más obras y los operadores están en un periodo de buscar nuevos activos y nuevos emplazamientos para el desarrollo de sus marcas. No solo con aperturas nuevas, sino con restyling [remodelación] de conceptos que se han quedado un poco obsoletos. Además, muchos de los operadores de las marcas nativas en lo digital están empezando a buscar espacios físicos".
Concepto phygital
Sobre el concepto phygital de combinar en un mismo espacio lo físico y lo digital, Dimas Gimeno, uno de sus impulsores con su tienda WOW, explicó que "el mundo del retail lleva muchísimos años viendo como lo digital he ha ido quitando cuota de mercado al mundo físico. Esto se ha ido consolidando y parecía que las tiendas físicas iban a desaparecer, que estaban sentenciadas. Pero están más vivas que nunca. Lo que pasa es que requieren una readaptación a la realidad. La conexión digital tiene que ser efectiva, que el cliente pueda trasladar su experiencia de compra del físico la digital de una manera lo más suave posible.
En relación a lo anterior, añadió que "ha habido una limpieza de metros [cuadrados] que no eran eficaces. Ahora hay otra revolución, y es que lo digital empieza a necesitar espacios físicos".
Palacios, por su parte, apuntó que "el comercio es una cuestión de personas y lo que tenemos que hacer como gestores y propietarios de centros comerciales es entender que lo que piden los clientes. El centro comercial como lo hemos conocido hasta ahora ha muerto. Un lugar donde solo se producen actos de compra es algo obsoleto y lo que quiere el cliente es que ese centro se transforme en algo distinto, con una oferta mucho más amplia: algunos lo llaman centros comunitarios o centros de vida".
Para él lo importante es que en esos espacios, aparte del comercio, que sigue siendo una locomotora, haya posibilidades de reencontrase y vivir experiencias y disfrutar de ocio o deporte. "El reto del centro comercial es ofrecer todas las ventajas del comercio electrónico sin sus inconvenientes, más una serie de cosas que el comercio electrónico nunca podrá ofrecer. Muchos clientes dicen que comprar por Internet es aburrido".
En relación a cómo están adaptando sus centros comerciales a la nueva realidad, Homet relató que "es importante escuchar bien qué está pasando en la ciudad, porque somos un reflejo de ella, y entender quiénes pueden ser los verdaderos colaboradores. En un momento de cambio permanente hay que acertar muy bien sobre cuáles son las decisiones a tomar. Lo mediocre desaparecerá en el corto o en el medio plazo".
En su opinión, hay operadores que no aportan nada de valor añadido, "ni bien por la experiencia, ni bien por el producto, ni bien por el coste, ni bien por nada de la cadena de valor".
En relación a las palabras de Dimas de que lo digital pasa a ser lo físico, Homet comentó que ahora hay muchas marcas digitales que tienen "una necesidad imperiosa de abrir en espacio físico", ya sea por la rentabilidad, o bien porque han llegado a un límite en el crecimiento online.
"Nosotros lo que tenemos es un lienzo en blanco [centros comerciales], que cada diez años se pone en blanco otra vez, y tenemos la obligación de transformarlo. ¿Y dónde los transformamos? Hay una tendencia que es la restauración, que ha cogido un peso muy relevante en nuestros espacios. Hoy hay centros, como Parquesur en Leganés, o La Maquinista en Barcelona, que tienen 50 restaurantes en un espacio donde las transacciones están en torno a 50 millones de euros", dijo.
El country manager de URW para España sostiene que el reto es llegar al 35% de clientes que compran a través del click and collect [comprar online y recoger en tienda], cuando ahora estamos en torno al 10-12%. "Es ver cómo vamos dando cobertura desde el centro a todos esos nichos o mercados que existen".
Sofisticación de la restauración
Ante la cuestión de si se está produciendo una sofisticación de la restauración en los centros comerciales, Palacios respondió con un sí rotundo. Lo justificó alegando que se ha pasado de unos espacios reducidos con una comida barata, destinada a cumplir una función de servicio mientras los clientes compraban en el centro, a una oferta que alcanza cotas de facturación de hasta un 20%.
"Se ha convertido en un ancla importante de ese centro comercial, en un factor que atrae clientes, porque ofrece una restauración de calidad, Hay grandes chefs con presencia en centros comerciales", apostilló.
Gimeno ahondó en esta idea apuntando que la restauración "ha pasado de ser un servicio a ser un reclamo y uno de los motivos por los que se visita un centro comercial". Aseguró que en el centro de las ciudades se está produciendo una gran demanda de grupos internacionales, muchos de los cuales quieren instalarse, sobre todo en Madrid, y que están dispuestos pagar rentas altas por determinadas ubicaciones.
Otro tema que se abordó en el debate es cómo se está adaptando el sector de los cines a los espacios comerciales. "El cine sigue teniendo un peso relevante en nuestros espacios. Uno de los mejores cines en España puede estar haciendo en torno a millón y medio de tickets, lo que significa un millón y medio de personas. Un cine medio puede estar haciendo hasta 500.000 visitas en nuestros espacios", reveló Homet. Pero, advirtió, "para eso hay que invertir y acabamos de firmar con Yelmo para hacer uno de los mejores cines en Barcelona".
Sobre la recuperación de la inversión en espacios comerciales Mancebo, relató que los operadores plantean expansiones que requieren nuevos espacios y por tanto inversiones en la construcción. "Se está produciendo también mucha reforma o restyling de conceptos que quizá se han quedado un poco atrasados y que se tienen que adaptar a las nuevas tecnologías. La inversión está encontrando refugio en el sector retail".
Por otra parte, en lo tocante al la transformación de los centros comerciales, Mancebo advirtió de que probablemente haya demasiadas expectativas y que estás sean rápidas. "Sin nos fijamos los dos cambios tecnológicos más importantes que han afectado a la fisionomía de los centros comerciales han sido las escaleras mecánicas y el aire acondicionado: uno hace 50 años y otro hace 100. Los cambios van a producirse pero no van a ser tan inmediatos".
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