El mercado del alquiler en España está sufriendo fluctuaciones sin igual debido a la difícil situación de la economía por la superinflación ocasionada principalmente por la guerra en Ucrania. Estas variaciones en el precio son lo contrario a lo recomendable en cualquier mercado, que necesita de estabilidad para generar seguridad en los agentes que intervienen en él, especialmente en los inversores. Pero también es un problema para las piezas más frágiles del tablero, porque la falta de estabilidad es un mar bravo muy difícil de navegar y sin los resortes de seguridad necesarios.
A nivel inmobiliario en España encontramos un déficit acumulado de más de 1,8 millones de viviendas para poder cubrir la demanda, de compra y de alquiler y, por otra parte, se estima que hay más de 100.000 viviendas ocupadas ilegalmente. Esto supone una debilitación de la oferta, lo que supone un incremento adicional en los precios y que, unido a un aumento del euríbor de 2,3 puntos en los últimos dos meses, dibujan un panorama poco alentador en nuestro país.
No es solo por necesidad
En los últimos 12 años España ha vivido un incremento muy importante en la demanda de alquiler, la crisis de 2008 dejó mella en la sociedad en general; desde entonces, el número de españoles que viven en alquiler ha pasado del 14% al 25% y esto no se explica sólo por pura necesidad, teniendo en cuenta las dificultades para cumplir con los requisitos para acceder a una hipoteca y a lograr disponer del dinero de la inicial, cantidad que según cada banco puede llegar a representar un 32% del precio de venta, si le sumamos impuestos y gastos de notaría y registro. En la última década, la demanda de alquiler no para de subir y hemos vivido momentos de estabilidad y crecimiento económico y esta tendencia no se ha revertido.
El número de españoles que viven en alquiler ha pasado del 14% al 25%
El alquiler cada vez más se entiende como una opción, una alternativa muy flexible para las familias en un mundo que tiene que adaptarse al cambio constante. Los jóvenes tienen un acceso complicado al mercado de compraventa de vivienda, es cierto, pero cada día son más los que pese a tener una mayor capacidad económica no muestran tampoco una intención clara de adquirir vivienda en propiedad, muchos han decidido posponer la decisión de adquirir una vivienda en propiedad ya que no se quieren atar a nada ni asumir de momento el enorme sacrificio que representa tener que pagar un alquiler y ahorrar para una inicial. Está claro que el alquiler se ha convertido en una opción muy interesante para distintos perfiles, y el mercado debe dar señales en este sentido para generar las condiciones adecuadas para que los distintos agentes participantes intervengan como deben.
Ley de vivienda
Pero el mercado no puede olvidarse de otro gran porcentaje, el de los españoles que no pueden comprar y tienen que recurrir al alquiler como necesidad. Este colectivo es muy importante actualmente en España y sus necesidades son muy particulares. La crisis de precios no ayuda en absoluto y justamente en las medidas anteriormente mencionadas debe atenderse estas necesidades. Un Estado de derecho fuerte y sano es aquel que aplica los principios de solidaridad y subsidiaridad, poniendo en el centro a las personas más vulnerables y garantizándoles el acceso a aquellos aspectos más esenciales del ser humano.
La futura Ley de vivienda puede ser una gran oportunidad para definir estas medidas de contención y con ellas dinamizar el mercado del alquiler, defendiendo a los inquilinos y dotando de seguridad a los propietarios. Para ello, el texto aprobado en el Consejo de Ministros recoge medidas como: Fortalecer el derecho a una vivienda digna y adecuada dotando a la Administración pública y al sector privado de herramientas para impulsar una oferta de viviendas asequible, como son medidas de incentivo fiscal y medidas de carácter limitativo y de penalización fiscal; frenar el cambio de calificación de las VPO temporalmente para generar una reserva del suelo protegido y prohibir la venta del parque público de vivienda; incentivar la participación de los grandes tenedores, para alimentar la oferta de alquiler social o limitar los precios del alquiler a través de beneficios fiscales a los propietarios por alquilar a precio asequible y a jóvenes.
Seguridad jurídica
Estas son algunas de las medidas estrella de la ley. Lejos de entrar en profundidad sobre el texto, con unas propuestas que me convencen más que otras, es fundamental que la colaboración público-privada sea estrecha. La parte pública ya ha movido ficha con esta propuesta de ley, y es el sector privado el que, con un marco que le permita ser lo más flexible posible, debe dar las respuestas a las incógnitas que el mercado plantea, y que ahogan a los más vulnerables.
Desde mi opinión personal, la administración pública debe velar por el derecho a la propiedad de los tenedores, dotando de seguridad y certeza frente a posibles impagos o complicaciones derivadas del alquiler de inmuebles. Sin esta seguridad, el propietario no recibe las señales necesarias para tomar la decisión de alquilar y esto aumenta el parque de viviendas vacías, lo cual es una mala noticia para la demanda y un sin sentido para el problema.
La realidad de España es que el 85% de los impagos se producen porque el inquilino no puede pagar
Pero, en este apoyo al propietario, no podemos dejar de lado al inquilino. Ambas partes no son antagónicas ni rivales, por contra se necesitan y es labor del sector privado el establecer puentes y no barreras. Dar la espalda al inquilino, en especial al vulnerable, es a la par antiético y contraproducente. Debemos ser capaces de abordar los conflictos entre propietario e inquilino con más gestión y menos abogados, atendiendo a los derechos del propietario pero no dejando al inquilino en la calle, sino ayudando a resolver la circunstancia que le ha ocasionado el problema.
La realidad de España es que el 85% de los impagos se producen porque el inquilino no puede pagar, no porque no quiera. Muchas veces se tiene la imagen del inquilino que se atrinchera en los resquicios legales para aprovecharse del propietario, pero los datos nos dicen que es una gran minoría.
La inmensa mayoría son familias en situación de vulnerabilidad que necesitan una mano tendida y no un abogado llamando a su puerta y aquí es el estado y no los propietarios, el que está en la obligación constitucional de dar soluciones en forma de ayuda no sólo económica, sino de gestión, de formación y capacitación que permita esta persona o familia reinsertarse en el mercado laboral y hacer frente a un alquiler de forma independiente.
