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Sebastián Palacios (Carmila): "Las ventas de los centros comerciales cerrarán el año un 8,5% por encima de la prepandemia"

  • "La tienda física es el formato que ha salido vencedor de la crisis"
  • "Tenemos 22 proyectos de ampliación o reposición de nuestros activos"

Sebastián Palacios, director general de Carmila en España e Italia, asegura que la crisis del Covid ha demostrado la fortaleza de la tienda física en un entorno de crecimiento del comercio online. "El cliente español prefiere hacer sus compras en las tiendas físicas", asegura el directivo, que cumple ocho años en Carmila, firma propietaria y gestora de 79 centros comerciales en España. Palacios está a la cabeza de la filial española desde su creación en 2014, su dirección destaca por la proximidad a los comerciantes y un hub de servicios para potenciar el crecimiento de las ventas de sus negocios.

¿Cómo está evolucionando la actividad de los centros de Carmila en estos primeros meses del año?

Hemos iniciado el año con datos positivos. El cliente sigue recuperando sus hábitos y volviendo a los centros comerciales. Tiene ganas de consumir, de vivir experiencias, de reconectar con el ocio del que disfrutaba antes de la pandemia. La buena campaña de verano que vamos a vivir en nuestro país, con una cifra de turistas muy próxima al 2019 y el importante ahorro acumulado por las familias durante los años de pandemia, van a tirar del consumo. Las tensiones inflacionistas y los problemas energéticos son nubarrones que podrían rebajar esas buenas expectativas, pero creo que tendrán efectos limitados y pasajeros.

En cuanto a nuestros centros comerciales, estamos contentos. Porque han salido reforzados por la crisis sanitaria debido a nuestra cobertura nacional, al peso de las actividades esenciales en nuestra oferta, a la calidad de los servicios que ofrecemos y a nuestra proximidad y omnicanalidad. Nuestros centros se han convertido en lugares estratégicos que muchos clientes han descubierto y adoptado durante estos meses.

Esto se refleja en nuestros indicadores de actividad. Hasta abril hemos firmado 150 operaciones de comercialización con 46 nuevos contratos de arrendamientos de larga duración y más de 100 renovaciones. En el ámbito del specialty leasing, hemos suscrito más de 500 operaciones. Es un buen balance, que refleja la confianza que tiene depositada el comercio en nuestros centros, en nuestra estrategia comercial y en nuestros equipos.

En conclusión, podemos decir que la recuperación es real y se está haciendo más visible este 2022. Por ello, tenemos confianza.

¿Se encuentran ya en niveles precovid?

La recuperación de las afluencias y de las ventas se está acelerando. Quince de nuestros principales centros ya han alcanzado el tráfico previo a la crisis sanitaria, e incluso lo han superado. Sobre todo en zonas turísticas. Estimamos que el tráfico se irá normalizando poco a poco y alcanzará los niveles prepandemia en la totalidad de nuestros centros al final de este ejercicio. En cuanto a ventas, muchos de nuestros operadores están por encima de los valores de 2019. Pensamos que nuestros comerciantes cerrarán el año con una progresión de +8,5% en comparación con la situación prepandemia.

Por otro lado, en cuanto a ocupación en nuestros centros, nos alegra ver como esta apenas ha variado desde la época precovid. Actualmente registramos una tasa del 95,3%, lo que demuestra que nuestros centros son robustos y resilientes.

¿Creen que puede afectar de algún modo a su actividad el crecimiento acelerado que ha experimentado el comercio online a raíz de la pandemia?

La pandemia no ha traído la explosión del comercio online que algunos vaticinaban. Su cuota de mercado ha crecido en España, pero sigue siendo modesta en comparación con otros mercados europeos. Con un 10% estamos lejos del 15% de Francia o del 29% del Reino Unido.

La tienda física es el formato que ha salido claro vencedor de la crisis. Antes de la pandemia circulaba una corriente de opinión que certificaba su declive frente al comercio digital, pero los hechos han evidenciado que la realidad discurre por otro camino. El cliente español prefiere hacer sus compras en las tiendas físicas, porque ofrecen confianza, seguridad, comodidad, emociones…, en resumen, una experiencia de compra que se ajusta mejor a su cultura y modo de vida.

En su decisión han influido, sin lugar a duda, las carencias de muchos actores del comercio online puestas al descubierto por la pandemia. Las rupturas de stocks en momentos de fuerte demanda, los retrasos en la entrega, un fuerte impacto sobre el medioambiente debido al alto consumo de embalajes, los problemas de tráfico que genera el reparto de los artículos, etc., han desencantado a muchos clientes.

En definitiva, se ha certificado la omnicanalidad como fórmula ganadora, y por lo tanto, ratifica la estrategia digital de Carmila. Esto explica también el aluvión de aperturas de comerciantes online en nuestros centros comerciales, una tendencia que está dinamizando la oferta al cliente.

¿Qué están haciendo para mantener la fidelidad del cliente frente a la compra digital?

En primer lugar, transformar nuestros centros comerciales en espacios omnicanales. El acto de compra ha dejado de iniciarse exclusivamente en el punto de venta físico, muchas veces solo termina allí. Por ello hemos puesto a disposición de nuestros comerciantes herramientas para potenciar su digitalización. Al escaparate físico tradicional, cualquier tienda presente en nuestros establecimientos suma hoy un escaparate digital, con el consiguiente incremento de visibilidad y mejora de su tasa de conversión. Entre los servicios ofrecidos, destacar además de las páginas webs de los centros, los acuerdos con Shopify o la marketplace de Carrefour, que permiten a nuestros comerciantes ampliar la dimensión digital de sus negocios.

Pero también se han dado pasos importantes en la mejora de la comodidad de compra del cliente. Las modalidades de venta telefónica y por whatsapp, la reserva de productos online, la recogida de compras en el parking, la entrega a domicilio con partners como Glovo o el formato de live shopping son servicios que se están extendiendo en nuestros centros comerciales.

En paralelo, hemos adaptado nuestros modelos comerciales a las nuevas tendencias de consumo. El envejecimiento de la populación, la explosión de las mascotas, la multiplicación de los hogares unipersonales, el teletrabajo, la eco-responsabilidad…son algunos de los cambios importantes que están alimentado las nuevas demandas del cliente español. En Carmila, llevamos tiempo anticipándolos y modernizando nuestra oferta.

Por último, hemos transformado nuestros establecimientos en lugares dotados de una intensa vida social. Exposiciones de pintura, conciertos, ferias de antigüedades, clases de baile, de cocina, foros de empleo para los jóvenes, mercadillos solidarios, olimpiadas y un largo etcétera…, las iniciativas que albergan son numerosas y variadas, todas ellas basadas sobre la proximidad y las emociones. Nuestros centros se han convertido en lugares de encuentro, de intercambio, donde el comercio es solo una de las propuestas ofrecidas al cliente.

Tras la reciente adquisición del centro Rosaleda en Málaga ¿qué planes o previsiones de nuevas adquisiciones tiene la compañía en España? 

Con 79 centros comerciales en España, no necesitamos nuevos activos para asentar nuestra cartera. Estamos presentes en las principales ciudades del país y ostentamos una cuota de mercado significativa en las zonas costeras. Por otro lado, nuestro parque es equilibrado con un peso adecuado entre galerías de proximidad, centros comerciales medianos y grandes complejos de ámbito regional, No obstante, estamos interesados en cualquier oportunidad de adquisición que pueda surgir en el mercado español, siempre y cuando sea complementaria a nuestra cartera y ofrezca un potencial de creación de valor atractivo. Eso explica porque en el pasado hemos estado muy activos en el mercado de inversión.

La reciente operación del centro comercial Rosaleda en Málaga, reúne estas condiciones. Es un activo cuya tipología, superficie y ubicación, refuerzan perfectamente nuestra presencia en el mercado malagueño donde gestionamos los centros de Los Patios y de Alameda. Tenemos además la convicción de que es posible hacerlo crecer y sobre todo, disponemos de los equipos y la experiencia necesarios para conseguirlo.

Su compra se enmarca además dentro del programa de rotación de activos que anunciamos durante el Carmila Capital Markets Day celebrado en diciembre de 2021 en París. La estrategia que sustenta este plan, es, en función de las oportunidades, ceder activos maduros y adquirir centros con un buen potencial de desarrollo.

¿Se plantean también realizar desarrollos o únicamente compran activos operativos?

Tenemos en cartera 22 proyectos de ampliación, de reposicionamiento o de renovación de activos existentes que se acometerán durante el quinquenio 2022-2026. Entre ellos, la operación estrella será sin duda la operación de Tarrasa donde proyectamos realizar una ampliación de más de 60.000 m2 de superficie alquilable y promover lo que será el centro comercial del futuro con un destacado liderazgo en materia de sostenibilidad y de protección del medioambiente. Como es habitual, este proyecto que tiene prevista su apertura en 2026, se está desarrollando en copromoción con nuestros compañeros de Carrefour Property.

¿En qué consiste la estrategia de Carmila?

El primer eje de nuestra estrategia es el acompañamiento a los comerciantes. Como incubadora de retailers, les ayudamos durante el desarrollo y el lanzamiento de sus proyectos, y después, en la gestión de sus negocios compartiendo con ellos las mejores prácticas. Para ello, nos apoyamos sobre una plataforma omnicanal de servicios.

Después, la sostenibilidad y la protección del medio ambiente, con los territorios y nuestros colaboradores situados en permanencia en el centro de nuestras acciones.

El tercer eje es la diversificación de nuestra actividad con el desarrollo de nuevas áreas de negocio. Como por ejemplo, la toma de participaciones en marcas y nuevos conceptos comerciales prometedores, llevada a cabo por Carmila Retail Development. Otro ejemplo es la inversión en infraestructuras digitales, de momento en torres de telefonía, que aterrizara en España antes del final del año de la mano de Next Tower. Pero también estamos estudiando invertir en mas áreas de actividad complementarias a nuestro core business y que ofrecen un potencial de crecimiento atractivo.

En materia de innovación, ¿qué proyectos estáis llevando a cabo?

Para nuestra compañía, la innovación es una preocupación permanente. Buscar soluciones frente a los cambios en las necesidades de nuestros clientes y comerciantes forma parte de nuestra cultura. Por ello, no hemos cesado en diseñar nuevos servicios y herramientas desde nuestra creación.

Sería tedioso enumerar todas las iniciativas que hemos puesto en marcha. Pero me gustaría destacar la creación de joint ventures con retailers. Carmila ha sido la primera inmobiliaria en desarrollar esta fórmula con sus comerciantes. Este eje importante de la estrategia de nuestra compañía responde al objetivo de contribuir al desarrollo y dinamización del comercio, impulsando el crecimiento de operadores con un plan de negocio atractivo. A nivel Grupo, tenemos hoy más de 250 tiendas abiertas con 16 retailers con los que compartimos riesgos y beneficios. En España, llegaremos a 24 tiendas al final de este ejercicio, a través de nuestros partenariados con Centros Ideal, Dental Star y con otra compañía con la que estamos finalizando un nuevo acuerdo. Nuestra ambición es tener 700 tiendas en explotación en Francia y España en 2026, un parque importante que contribuirá de manera significativa a alimentar los ingresos recurrentes de nuestra compañía.

Asimismo, recientemente hemos lanzado dentro de nuestro departamento comercial y de desarrollo de negocio, una nueva división especializada en franquicias. Se trata de un servicio dedicado a apoyar a los emprendedores que deseen desarrollarse en este formato. Ponemos en contacto a franquiciadores y franquiciados y acompañamos a estos últimos en su proceso de implantación en nuestros centros. Asimismo, damos soporte a las centrales franquiciadoras a través de un análisis de necesidades y del diseño a medida de un plan de expansión.

Pero eso no es todo. Tenemos el gran objetivo de acompañar a nuestros comerciantes en su transformación digital, proponiéndoles iniciativas omnicanales como la venta por whatsapp, el delivery o entregas ultrarrápidas con partners como Glovo, la venta en directo, como el live shopping o un continuo plan de formación, a través de la Carmila Retail Academy, de la mano de Adecco.

En definitiva, detectamos necesidades por parte de nuestros operadores y consumidores que intentamos suplir en un corto plazo de tiempo y con formatos que den un soporte profesional y completo. En este proceso, colaboramos estrechamente con starts ups e instituciones, como la Asociación Española de Starts Ups con quien trabajamos en proyectos e iniciativas o la Universidad ESNE, con quien cooperamos en la investigación sobre la omnicanalidad en el retail.

La RSC se ha consolidado como un punto clave en las compañías, ¿cómo actuáis en este ámbito?

La responsabilidad social es mucho más que un compromiso para nosotros. Es uno de los pilares esenciales de nuestra estrategia de empresa, lo que nos conduce a mirar todas nuestras acciones desde un prisma sostenible.

Para ello, hemos creado el programa "Aquí Actuamos" bajo el paraguas del cual trabajamos para lograr un consumo más responsable y respetuoso con el medio ambiente. Nuestros objetivos son ambiciosos, como por ejemplo conseguir cero emisiones netas de CO2 en los scope 1 y 2 en el 2030, reducir un 40% nuestro consumo de energía ese mismo año, la valorización del 100% de los residuos y la obtención de la certificación BREEAM en el 100% de nuestros centros en el 2025, así como la puesta en marcha de acciones a favor de la biodiversidad en el 100% de nuestros centros en el 2023. Otras iniciativas son la reducción del consumo de agua, el uso de energías verdes y la priorización del autoconsumo, la generalización de la tecnología led, la renovación y substitución de las maquinas de aire por nuevas más respetuosas con el medioambiente, la multiplicación de puntos de carga eléctrica en nuestros centros, etc. A todo esto, se suman acciones como la reforestación de bosques y la participación activa de nuestros equipos y clientes en acciones como el CleanUp Day."

Contáis con un portfolio de 79 centros comerciales y más de 2.800 establecimientos, ¿qué les ofrecéis a las marcas con valor diferencial?

En primer lugar, la dimensión de nuestro parque y nuestra cobertura del mercado español. Recientemente hemos sumado un nuevo establecimiento a nuestro portfolio, Rosaleda, ubicado en Málaga, por lo que ya somos propietarios y gestores de 79 centros comerciales, la mayor cartera en nuestro país. Esto nos permite ofrecer a nuestros comerciantes abrir una tienda en cualquier ciudad importante de España y en las principales zonas de nuestra costa.

Después, la flexibilidad. Las marcas pueden encontrar en nuestros centros las mejores oportunidades adaptadas a sus necesidades: desde una pop-up store, un stand, un puesto de specialty leasing hasta un arrendamiento de larga duración. Incluso, gracias a nuestra división Carmila Event, ofrecemos utilizar el centro como soporte publicitario para su marca, ya sea a través de un evento, covering en los accesos, banderolas, etc.

A esto, se suma nuestro acompañamiento al comerciante desde que diseña su idea de negocio hasta que la lleva a cabo. Para ello, contamos con un importante abanico de herramientas y de servicios innovadores. Por ejemplo Néstor, nuestra plataforma exclusiva para comerciantes que contiene multitud de herramientas y propuestas de servicios con condiciones especiales. O las campañas destinadas a potenciar la visibilidad y las ventas de nuestros comerciales como "Mucho Más", y ahora, "Los Planes Más Fresh", que pretende estipular las visitas de clientes en nuestros centros de costa durante el verano.

Por otro lado, nuestra vinculación con el grupo Carrefour, quien es nuestro accionista de referencia. Más allá de esta relación societaria, existe una fuerte relación operacional ya que todos nuestros centros comerciales se apoyan sobre hipermercados Carrefour, líderes en este segmento en España. Esto garantiza un importante flujo de clientes, permite el desarrollo de sinergias técnicas y comerciales, así como compartir una valiosa información de los mercados en los que se asientan nuestros centros. Como por ejemplo los acuerdos que tenemos con Carrefour y que permiten a los operadores acceder al Club Carrefour o a la Market Place de Carrefour con unas condiciones especiales.

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