La subida de los tipos de interés amenaza con complicar la devolución de la hipoteca a muchas familias españolas. Si este es tu caso, no dudes en acudir a tu entidad para comentar el problema y buscar una solución, ya que los bancos españoles están suscritos al Código de Buenas Prácticas del Banco de España, que obliga a las entidades a proteger a los clientes vulnerables.
En un caso extremo, el banco puede embargarte la vivienda y subastarla, pero antes de eso hay una larga lista de soluciones que te ayudarán a devolver la deuda.
Lo más importante es que contactes rápidamente con la entidad para buscar una salida, ya que si acumulas varios meses de impagos tendrás menos margen para resolver el problema.
Primeras medidas
Una vez que contactes con el banco, este tiene un mes para enviarte un plan para reestructurar la devolución de la hipoteca. También puedes proponer tú mismo una alternativa, que estarán obligados a estudiar.
Estos son los cambios que puedes introducir en tu préstamo para desahogar tus finanzas:
- Carencia de pago de capital durante cinco años: en ese periodo se te restará a la cuota mensual de la hipoteca la parte destinada a devolver el préstamo. Esta medida es de doble filo, ya que seguirás pagando intereses durante ese tiempo, pero no devolverás principal.
Además, para compensar la parte que dejas de pagar, tendrás que incrementar tus cuotas en el futuro, devolver de golpe lo que has dejado de pagar o extender tu préstamo en el tiempo para compensar esa parte, por lo que a la larga pagarás más intereses. Esta es una solución a corto plazo.
- Durante el plazo de carencia, el interés se reduce hasta el Euríbor + 0,25%. Es decir, durante un máximo de cinco años solo pagarás intereses, y estos serán más baratos.
- El plazo de devolución del préstamo se puede ampliar hasta los 40 años, de manera que las cuotas mensuales se reducen considerablemente, aunque terminarás pagando más intereses, ya que la hipoteca se alarga en el tiempo.
- Si tienes varios préstamos, podrás concentrarlos en solo uno, lo que reducirá los intereses que pagas.
- En los siguientes 10 años podrás amortizar anticipadamente una parte o toda la hipoteca sin ninguna comisión.
Medidas secundarias
Una vez que el banco te presente un plan de reestructuración, es posible que sea insuficiente y que tampoco puedas permitirte las nuevas condiciones.
Si la nueva cuota que ha propuesto el banco –donde solo se pagan intereses durante cinco años- representa más del 50% de los ingresos del hogar, podrás pedir una quita parcial de la hipoteca. Es decir, que te rebajan la parte del préstamo que te queda por pagar. Podrás pedir esta ayuda incluso si ya hay un proceso abierto de embargo de la vivienda.
La quita puede ser:
- Quita del 25% de la deuda
- Quita equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
- Quita equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.
Medida definitiva
Si tras los cambios anteriores sigues sin poder pagar la hipoteca, en un periodo de 12 meses se pasará a un proceso de dación en pago, siempre y cuando no se haya anunciado una subasta de la vivienda por parte del banco.
Si ya se ha iniciado la subasta, el banco venderá la casa y si obtiene un beneficio menor que la deuda de la hipoteca, todavía tendrás que pagar al banco la diferencia.
La dación en pago consiste en que el banco se queda con la casa y la deuda se cancela, independientemente de lo que consiga la entidad vendiendo la casa. La dación en pago tiene estas condiciones:
- Supone la cancelación total de la deuda. Ya no tendrás más obligaciones con el banco, ni tampoco tus avalistas.
- En el momento de la dación puedes pedir mantenerte en la casa de alquiler por dos años, pagando cada año el equivalente al 3% de la deuda que te quede por devolver. Si de nuevo vuelves a fallar en los pagos, se te cobrará un interés del 10% como comisión por demora.
- Cuando el banco se quede con la casa y trate de venderla, podrás negociar quedarte con una parte de los beneficios si estos sobrepasan la deuda que tenías con la entidad si les ayudas a encontrar un comprador.
¿Puedo acogerme a estas medidas?
Para poder demostrar la vulnerabilidad de un hogar y poder iniciar el proceso de reestructuración de la hipoteca, se tienen que dar todos los siguientes supuestos:
- Los ingresos conjuntos de los miembros de la unidad familiar no pueden superar por tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), es decir, 1.694,70 euros. Si uno de los miembros tiene una discapacidad o es dependientes, el límite asciende a cuatro veces el PREM (2.259,60 euros).
-La cuota de la hipoteca supera el 50% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar. Si uno de los miembros tiene una discapacidad o es dependientes, basta con que la hipoteca supere el 40% de los ingresos.
- Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas -la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5- o se haya incrementado el número de familiares siguiendo los siguientes criterios: se haya constituido una familia numerosa, familia monoparental, un miembro haya sufrido violencia de género, se le detecte una discapacidad superior al 33%
