Antonio Olmedo (Madrid, 1952) asumió, el pasado mes de septiembre, la presidencia de la Federación de Empresas Promotoras y Agentes Urbanizadores de la Comunitat Valenciana (Feprova), tomando el testigo de Francisco Murcia Puchades, que ocupó el cargo desde 2005. Olmedo es directivo del Grupo Igsa, holding de la familia Ballester que tiene su origen hace más de 45 años. (Más noticias, reportajes, análisis y entrevistas en la revista digital elEconomista Comunitat Valenciana).
El ejercicio 2017 cierra con positivos datos para el sector y una reactivación de proyectos de promoción de vivienda nueva en la Comunitat Valenciana. ¿Se da por cerrada la crisis?
La crisis ha pasado y la hemos superado y esperamos que la nueva etapa que estamos iniciando sea buena, ordenada y equilibrada. Se está produciendo un aumento de la oferta, como consecuencia del crecimiento económico general, y, entre enero y noviembre, la venta de viviendas ha crecido en torno al 20 por ciento. La demanda interna se está recuperando, la exportación y la actividad industrial están creciendo, contamos con buenas universidades y centros de investigación, hay planes de desarrollo de infraestructuras y se está generando empleo, lo que es fundamental. Tenemos que desarrollar estrategias y medidas para retener el talento, para lo que se necesita atraer inversión, tanto nacional como internacional, priorizando actividades productivas de valor añadido, potenciando la I+D, que propicie empleo de calidad. La Comunitat tiene todos los elementos para captar inversiones y un potencial muy grande.
Los agentes inmobiliarios alertan de que la presión en precios del suelo por parte de los inversores se trasladará al precio de la vivienda y se puede generar una nueva burbuja. ¿Comparte su opinión?
Pasar de una grúa a cinco puede dar sensación de multiplicidad, pero lo que está ocurriendo es que estamos volviendo a una situación normal. No creo que se tomen decisiones empresariales sin una base lógica y, hoy en día, con las nuevas tecnologías, hay muchas herramientas. Tanto los riesgos jurídicos como los económicos de cada operación tienen que estar muy claros. Las transacciones se están realizando en condiciones definidas en función de poder repercutir la inversión en el precio de las viviendas. Las empresas no están disparando el precio, pero venimos de varios ejercicios en los que no ha habido ninguna transacción de suelo. No es que hayan subido en exceso, sino que se están poniendo en precio. Los fondos de inversión vienen a comprar solares aprovechando los ajustes en precio por la crisis, pero, en general, no tienen una vocación de permanencia, sino de rentabilizar las operaciones en el corto o medio plazo. La crisis ha sido tan devastadora que muchas empresas locales han quedado pequeñas, pero son las que tienen vocación de largo plazo. Los fondos se irán cuando recuperen sus inversiones y los promotores locales seguirán. Al mercado no se le pueden poner muros ni puertas. El promotor que ha sobrevivido o que se incorpora ahora a un sector con grandes barreras de entrada -porque exige altas inversiones- es bienvenido, porque contribuirá a generar actividad y trabajo. En 2017, de los 450.000 nuevos puestos generados, 270.000 -unos 35.000 en la Comunitat- estuvieron vinculados a la construcción. Y a ello hay que sumar el efecto arrastre en otros sectores y actividades económicas. Pero es muy importante que la recuperación del empleo venga acompañada de la de los salarios, siempre sobre la base de la productividad.
Sin embargo, aún hay stock de vivienda nueva sin vender en la región...
Hay productos inmobiliarios que no van a encontrar comprador porque no lo hay, bien por sus características, ubicación... Hubo un momento en el que se pensaba que todo se iba a vender, pero eso no era cierto.
Feprova alerta de que la nueva política normativa del Consell en materia urbanística -sobre todo, el Plan de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral, Pativel- puede frenar ese potencial de crecimiento del sector y dejar sin cobertura a parte de la demanda.
Tenemos que partir del hecho de que aproximadamente la mitad de las compras de vivienda en la Comunitat Valenciana las han realizado ciudadanos de otras comunidades autónomas españolas y extranjeros, lo que deja patente la importancia del turismo residencial, sobre todo en la provincia de Alicante. El Pativel, tal y como está planteado, genera una situación de inseguridad jurídica, por la desclasificación de actuaciones urbanísticas previstas, que no queda claro a qué planes afectará. Esto deriva en un retraimiento de la inversión en nuevos proyectos, que se aparcan hasta que exista una normativa ordenada y con criterio. Según nuestros estudios, la demanda actual en la cosa ronda las 7.000 viviendas al año. La aplicación del Pativel supondría alrededor de 3.000 menos de las necesarias. En un horizonte de cinco años, supondría perder 15.000 viviendas, 3.500 millones de euros de inversión, 5.000 empleos en la fase de construcción y otros 3.800 estables -en servicios, comercios...-, así como 650 millones en renta. Es un lastre a las posibilidades de crecimiento, generación de riqueza y de empleo. Por supuesto que algunas cosas no se han hecho bien, pero hay que buscar la manera de lograr un equilibrio sin parar el desarrollo. Como sociedad, no nos podemos permitir una tasa de paro del 18 por ciento, porque la confianza del consumidor depende directamente de su capacidad de compra y de ahorro. En este contexto, es un grave problema que se frenen proyectos y desarrollos.
Han presentado alegaciones al Pativel a la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio. ¿Qué respuesta ha dado?
La Conselleria se ha mostrado siempre muy receptiva desde un punto de vista dialéctico y nos ha dicho que tendrá en cuenta nuestras alegaciones. Somos partidarios de que exista un ordenamiento, pero con un equilibrio entre urbanismo y medio ambiente, que garantice una actividad basada en la confianza y la calidad, orientada a generar espacios inteligentes, que atraigan talento, tecnología y un turismo de calidad y con vocación de permanencia, no basado en circunstancias coyunturales ajenas a nosotros, y eliminando posibles tensiones en las ciudades donde se ubique.
Los promotores han advertido de que reclamarán posibles perjuicios económicos -que pueden superar los 5.000 millones, según sus cálculos- si el Pativel afecta a planes que han supuesto ya inversión.
Por supuesto que, si hay unas consecuencias derivadas de las desclasificaciones, tanto jurídicas como económicas, las empresas podrán reclamar sus intereses legítimos. La responsabilidad económica está ahí, pero lo que más nos preocupa es paralizar una actividad económica tan importante como el turismo residencial. Además de que las posibles indemnizaciones saldrán de las arcas públicas y las pagaremos todos.
Las críticas de la federación a la actividad legistiva del Consell se extienden más allá del Pativel. ¿Qué está fallando?
Como todas las empresas, necesitamos seguridad jurídica, claridad normativa y administrativa, y procesos ágiles. Que se cumplan las leyes en tiempo y forma. Y, si hay un exceso de leyes -lo que obliga a interpretaciones de lo que está vigente o no y lo que aplica en el nuevo contexto-, que se eliminen, pero no estar dándoles vueltas. En dos años y medio de legislatura, se han planteado nuevas normas, como el Plan de la Huerta, Planes de Integración Urbana, para el área metropolitana o para el litoral (el Pativel), mientras que otras, como la Lotup -Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje-, que se aprobó en 2014, no se ha aplicado, a pesar de ser una ley buena, que contó con gran apoyo político. También es muy importante la ordenación de los apartamentos turísticos; si es una actividad que genera rentas, que pague sus impuestos. La imagen es muy importante y se gana haciendo las cosas bien.
Tanto a nivel nacional como autonómico, se apuesta por acciones de rehabilitación y regeneración urbana. ¿Cómo afectará al sector?
Este tipo de programas tiene un peso muy importante en el Plan de Vivienda estatal para el periodo 2018-2021, que pone también el foco en el alquiler para jóvenes y personas mayores, pero aún no se ha publicado. También en la Comunitat Valenciana, la Generalitat va a desarrollar un programa de actuación en esta materia, con especial acento en eficiencia energética y en la rehabilitación de barrios completos. La mayor parte de las empresas del sector tienen actividad promotora y constructora, por lo que esperamos un impacto positivo de estos programas.
En Alicante se ha puesto sobre la mesa la necesidad de recuperar los proyectos de campos de golf, en línea con la estrategia de captar turismo de calidad. ¿Cómo valora esta iniciativa?
Tenemos que hablar de golf, pero no de la manera en la que se hizo en el pasado. Hay que aprender de los errores. Lo que no puede ser es que una actividad tan importante para atraer turismo de calidad se demonice. No se trata de construir tropecientos campos, sino de planificar y desarrollar los suficientes para conseguir ese objetivo. Es fundamental que se establezca un diálogo, con criterios racionales, sin imponer ideas por motivos políticos.
Los entidades financieras han actuado, en los últimos años, como competidores directos de los grupos promotores. Con el cambio de contexto, ¿mantienen este papel o vuelven a apoyar la actividad empresarial?
Los bancos se convirtieron en competidores no por decisión estratégica, sino como consecuencia de la crisis. Los grupos que han surgido de los procesos de concentración han tenido que asumir muchas viviendas y suelos y tienen que sacarlos de sus balances, en los que, a priori, los activos inmobiliarios no deberían tener ese peso. Algunos de ellos han constituido sus propias promotoras, para ir dando salida a suelos. Lo importante para las empresas promotoras es que ha vuelto la financiación. En los últimos años, solo una de cada tres viviendas la conseguía. Ahora hemos pasado a dos de cada tres. Si hay crédito para el comprador, el producto tendrá salida. En cuanto a la financiación al promotor, hay un cambio de estrategia. Hay disponibilidad por parte de las entidades para sentarnos y poder presentarles proyectos. No se pueden dar situaciones como las de hace unos años, cuando existía un exceso de liquidez. La selección de riesgos es rigurosa, tanto desde el punto de vista de análisis de proyectos, como de viabilidad y capacidad de gestión de la empresa. Se buscan las máximas garantías para todas las partes.
Bankia ha culminado su plan de reestructuración y ha creado una división de financiación a promotores. ¿Qué supone para el sector?
Es una medida muy positiva, porque que un operador financiero de esa envergadura entre a financiar proyectos en el sector, da confianza, ya que significa que sus perspectivas respecto a su futuro son positivas.
¿Y el papel de la Sareb?
Se creó con una vigencia de 15 años, en los que tiene que ir liquidando los activos que se le asignaron; no tiene vocación de permanencia. No es ni mejor ni peor competidor, porque no es una empresa, es un liquidador, y ese objetivo puede tener unos costes.
Los constructores alertan de las dificultades de encontrar empleo cualificado para abordar los nuevos desarrollos.
Por una parte, la normativa europea es cada vez más estricta y exigente en materia de sostenibilidad, eficiencia energética y controles técnicos y, por otra, el consumidor cada vez está más concienciado y nos lo pide. Las necesidades, los productos y la forma de trabajar del sector han cambiado -con nuevos códigos técnicos y mayor acento en la productividad y la sostenibilidad- y es cierto que hay problemas de formación a la hora de contratar ciertos perfiles. La patronal de los constructores, Fevec, está desarrollando planes de formación a través de su fundación, en las tres provincias, que tienen apoyo de subvenciones, para reducir este gap.+
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