En 2015, el mercado de suelo finalista en Valencia estaba prácticamente parado. En 2016, se cerraron algunas operaciones en las zonas de la ciudad en desarrollo, con precios de entre 200 y 300 euros el metro cuadrado. Unas cifras que, en 2017, se dispararon en las áreas con mayor potencial, hasta rondar los 650 euros por metro cuadrado, al calor de la creciente demanda por parte de grandes grupos y fondos de inversión internacionales, que se han convertido en los actores dominantes en un mercado en clara recuperación. Fuentes del sector cifran en alrededor de 80 las promociones actualmente en marcha en Valencia -en diferentes fases, desde solicitud de licencias a construcción-, que sumarían más de 3.000 viviendas. Más noticias en la revista digital gratuita elEconomista Comunitat Valenciana.
El interés promotor se ha centrado en los últimos meses, sobre todo, en el comprador de primera vivienda, para dar respuesta a la bolsa de demanda insatisfecha en los últimos ejercicios. El parón en obras por el impacto de la crisis económica; la escasez de stock que cumpla con las nuevas demandas del comprador inmobiliario -en cuanto a criterios de calidad, tamaño y eficiencia energética, entre otros puntos-, y la mejora del poder adquisitivo de las familias, por la recuperación económica y del empleo, han supuesto un impulso de la demanda de vivienda de nueva construcción, con un retorno de las ventas sobre plano.
"Nuestros proyectos en Valencia están teniendo una gran aceptación. Como ejemplo, los ritmos de ventas superan el 70 por ciento en el caso de la promoción Carreres 10. En lo que respecta al proyecto de Hevia-Campanar, hemos vendido ya más del 80 por ciento de la primera escalera y, en breve, iniciaremos la comercialización de la segunda", destaca Juan López, director de la Delegación Territorial de Levante de Aedas Homes.
"La Comunitat ha ido un poco por detrás de la media en cuanto a la recuperación de la promoción, porque el impacto de la crisis inmobiliaria fue aquí mucho más profundo. El ejercicio 2017 ha supuesto la reactivación de proyectos. Este año, se centrará mucho en la comercialización y se verá si la demanda responde y cuáles son los ritmos de venta de casas, que se entregarán, en su mayoría, en 2020 y 2021. Es hora de pasar de las palabras a los hechos reales y no tenemos dudas de que el comprador responderá. La clave es consolidar un mercado sano, fuerte y transparente, que genere confianza", subraya Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes.
La Comunitat Valenciana concentra, actualmente, en torno al 10 por ciento de las viviendas de nueva construcción a nivel nacional, aún lejos del 15 por ciento que las empresas del sector creen que representará en los próximos años -en los que se espera que se estabilice en torno a las 150.000 viviendas anuales en España, casi el doble que las 80.000 alcanzadas en 2017-.
El Ayuntamiento de Valencia recibió en 2017 solicitudes de licencia para más de 2.480 viviendas, frente a las 1.270 del ejercicio anterior. Los técnicos municipales firmaron la autorización para 1.180 viviendas y tienen alrededor de 2.000 más en tramitación -algunas, presentadas hace cerca de dos años, cuyo bloqueo, según el sector, frena la creación de entre 10.000 y 15.000 empleos y 800 millones de inversión-. El consistorio estima que existen suelos por consolidar dentro de la ciudad que permitirían construir unas 40.000 viviendas en 20 años, cifra que desde el sector se pone en cuestión.
Presión sobre los precios
Este interés inversor en la ciudad de Valencia se ha traducido en un repunte del precio medio del suelo finalista e, incluso, se han cerrado operaciones de recompra de terrenos entre promotoras. Entre los ejemplos, está la venta de un solar de 50.000 metros de la compañía local Urbem a Neinor -por el que pagó 27 millones de euros-, así como la compra por parte de Aelca de un terreno de 6.000 metros cuadrados a la cooperativa Libra, ambas operaciones en el barrio de Malilla, una de las zonas en desarrollo.
El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, Alfredo Cano, advertía, el pasado mes de diciembre, de que "los precios de la vivienda en Valencia han aumentado de forma significativa en 2017 y, si no hay un cambio de tendencia en los próximos meses, esta situación se acentuará en 2018. Esto puede dar lugar a una miniburbuja inmobiliaria que supondría volver a los errores que llevaron a la pasada crisis. Está claro que estamos en un nuevo ciclo inmobiliario tras los años de crisis que se han vivido, pero es necesario que el crecimiento sea sostenible para conseguir una estabilidad a largo plazo".
Un riesgo que, sin embargo, expertos en urbanismo, promotores y constructores descartan en el contexto actual. "No apreciamos, en absoluto, síntomas de una burbuja en la inversión residencial. Hay que tener en cuenta que se parte de niveles mínimos y, lógicamente, si hay más demanda, suben, por la ley del mercado, pero tenderán a normalizarse", asegura Antonio Olmedo, presidente de la Federación de Empresas Promotoras y Agentes Urbanizadores de la Comunitat Valenciana (Feprova).
Además, "y a diferencia de anteriores ciclos, la no existencia de financiación bancaria masiva a la compra de suelo limita las capacidades de inversión a un número más reducido de operadores profesionales y exige rigor en las inversiones, por cuanto el consumo de capital se traslada a los balances de los promotores desde el momento cero de la inversión", destaca Sergio Gálvez, director de Estrategia e Inversión de Aedas Homes.
"Si algo hemos aprendido durante la crisis ha sido a ser extremadamente prudentes con las decisiones de inversión, para mantener bajo control costes y rentabilidad. Lo que sí es cierto es que existe un profundo problema de base, en la generación de suelo finalista en España, que es un despropósito. La simplificación normativa y la agilización de los trámites ayudaría en ese sentido", asegura Velayos.
Reestructuración del sector
Entre los grandes actores, Aedas Homes -participada por el fondo Castlelake- cuenta ya con suelo finalista en la Comunitat Valenciana para la promoción de más de 2.250 viviendas y mantiene una posición compradora. "Nuestra posición en la Comunitat, al igual que en las otras cuatro en las que estamos presentes -Madrid, Cataluña, Andalucía y Baleares-, es continuar con la inversión residencial, apostando claramente por una recuperación gradual de los mercados locales", destaca Gálvez.
También Neinor Homes -participada por el fondo estadounidense Lone Star hasta principios de enero, cuando vendió su participación- ha realizado una fuerte apuesta por la Comunitat. En los últimos nueve meses, ha cerrado siete operaciones de compra de suelo en la ciudad de Valencia y su área metropolitana -con capacidad para unas 1.200 viviendas- y ultima la firma de otro terreno, en Malilla. Además, cuenta con un suelo en San Juan de Alicante y otro en Moncofar, en Castellón.
Los planes de la firma son promover unas 500 viviendas al año en la región. Neinor mantiene una posición compradora, aunque centrará ahora sus principales esfuerzos en desarrollar y comercializar los proyectos. Para ello, abrió una oficina en la Comunitat a principios de año, que cuenta ya con seis profesionales, a los que se sumarán otros cuatro durante los próximos meses.
Aelca -propiedad del fondo estadounidense Värde Partners y que promueve suelos de la Sareb-, es otro de los grandes actores que está tomando posiciones en la región, donde cuenta ya con suelo para desarrollar más de 2.300 viviendas.
Nuevos actores que comparten protagonismo con algunos de los grandes grupos tradiciones del sector -como Metrovacesa, que tiene en marcha 36 promociones en la Comunitat-, y entre los que las promotoras locales también reivindican su espacio.
Alquiler
La compra de inmuebles por parte de inversores con el objetivo de destinarlos a alquiler turístico es otro de los factores que ha dinamizado la demanda en la ciudad de Valencia en los últimos meses.
La ocupación de este tipo de alojamiento, con contratos de corta estancia, ha disparado la rentabilidad media del arrendamiento en la ciudad hasta el 7,5 por ciento, reforzando su atractivo para el inversor nacional y extranjero. Además, hay una necesidad de alquiler a largo plazo que no está bien cubierta.
Históricos grupos, como Pavasal, Urbem o Armiñana, han vuelto con fuerza a un sector en el que el capital local también está invirtiendo, con nuevos proyectos -entre las iniciativas más recientes, está la del Grupo Zriser, family office de la familia Serratosa, que ha creado su propia promotora para desarrollar suelos en Valencia, o la entrada de la sociedad de inversión Atitlan en el capital de Obinesa, el mayor constructor y promotor de la región antes de la crisis, con un 55 por ciento de las acciones-.
"Los duros ajustes de los últimos años y la fuerte apuesta de grandes grupos e inversores está provocando una reestructuración interna. El sector está inmerso en una profunda transformación; mucho más profunda de lo que nos creemos. Como todos los sectores, llega un momento en el que toca consolidarse. Veníamos de un alto grado de atomización y la consolidación hace crecer al sector y es bueno para el consumidor, porque los grupos que queden serán más competitivos, como ha ocurrido en otros ámbitos. Este contexto implica una necesidad de cambio para el promotor local, que tiene que replantearse su estrategia. Frente a la apuesta de las grandes firmas por la industrialización, la estandarización y gran volumen, tendrán que posicionarse en mercados de nicho, como viviendas de lujo, sociales o pequeñas promociones. Hay hueco para otro tipo de perfiles", indica Velayos.
Un ejemplo de las promotoras locales que han retomado su actividad es Urbem, que, tras 10 años desde su última promoción, espera la licencia para construir 140 viviendas de VPO en Malilla, que supondrá una inversión de en torno a 26 millones de euros. Su consejera delegada, Vicenta Pastor, explica que ya tienen un 25 por ciento de pre-reservas. Además, cuenta con suelo finalista en zonas como Paterna, San Marcelino y Tres Forques, entre otras. También es agente urbanizador y tiene una participación del 27 por ciento en el PAI de Benimaclet, paralizado durante la crisis y que contempla el desarrollo de 1.400 viviendas. La firma espera que este proyecto se reactive en los próximos meses.
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