La recuperación del consumo y una rentabilidad anual por explotación superior a otros activos inmobiliarios han demostrado tener más peso en las decisiones de los inversores que la situación de saturación en densidad comercial y la política contra las grandes superficies del nuevo Gobierno de la Comunidad Valenciana. En los tres últimos meses, se han formalizado operaciones de inversión en centros comerciales por más de 150 millones de euros y, además de la reactivación de proyectos parados por la crisis, se han anunciado nuevas actuaciones, tanto de construcción, como de ampliación. *(Reportaje de la revista digital elEconomista Comunitat Valenciana).
En la actualidad, hay, en total, sobre la mesa ocho nuevos centros y tres ampliaciones pendientes, que, en el caso de salir adelante, supondrían incorporar alrededor de 1,04 millones de metros cuadrados nuevos de superficie bruta alquilable (SAB) hasta el año 2020, equivalentes a más de la mitad de la superficie operativa actual, de 1,92 millones de metros cuadrados, según los datos de la Oficina de Comercio y Territorio de las Cámaras de Comercio (Pateco). De estos proyectos, ocho corresponderían a la provincia de Valencia -cinco nuevos y las tres ampliaciones-; dos a la de Alicante, y uno a la de Castellón.
Y es que, a pesar de ser un sector considerado "maduro", y que se ha visto obligado a realizar importantes ajustes durante los años de crisis económica, lo cierto es que está registrando un comportamiento mejor que la media con el inicio de la recuperación. Mientras el consumo en España está creciendo a niveles del 3 por ciento en este ejercicio, la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECPC) espera que el sector nacional cierre el año con un incremento de en torno al 6 por ciento, tanto en número de visitantes -que el año pasado alcanzó los 1.803 millones- como en volumen de ventas -que fue en 2014 de 38.626 millones de euros-, por encima de la previsión inicial, del 5 por ciento.
A esta positiva evolución está contribuyendo la consolidación de dos tendencias que están marcando los proyectos del sector, tanto en lo que se refiere a los de nueva creación, como a las remodelaciones y ampliaciones de superficies ya en funcionamiento: por un lado, el mayor enfoque hacia el ocio y la experiencia, que funcionan como el elemento clave de atracción de clientes hacia las instalaciones comerciales y, por otro, el desarrollo de superficies alrededor de establecimientos que tienen un claro efecto arrastre. El ejemplo más claro de este enfoque es el de Ikea, que ha impulsado la creación de un centro comercial alrededor de su tienda en Valencia, Alfafar Parc -en el que se ubicarán Bauhaus y Decathlon, entre otras marcas- y cuyo proyecto de futuro en Alicante contempla también un centro comercial, que estaría impulsado por una sociedad vinculada al grupo sueco.
El presidente de la AECPC, Javier Hortelano, menciona otra tercera línea de creciente desarrollo: "centros de conveniencia, ubicados en los cascos urbanos -y, por lo tanto, con menor superficie, en general- o junto a infraestructuras de transporte -como estaciones de tren o de autobús-, que satisfacen de manera eficiente las necesidades más cotidianas".
Estas tendencias pueden tener un impacto negativo en los centros comerciales con un modelo más tradicional, que, si no son capaces de adaptarse a la nueva demanda, pueden perder tasa de ocupación y rentabilidad. Los agentes especializados en el sector no descartan que lleguen a producirse cierres de este tipo de superficies.
En 2014, el sector de centros comerciales batió récord absoluto de inversión en España, con un volumen de transacciones total en torno a 2.500 millones de euros -cuatro veces más que en 2013-, incluyendo tanto nuevos proyectos como adquisiciones, y entre enero y octubre de 2015 se superan ya los 1.500 millones. La asociación sectorial cree que podría cerrarse el año en niveles próximos a los del pasado ejercicio.
Al analizar las operaciones, destaca el creciente peso de dos perfiles de inversión: los fondos y grupos especializados internacionales y las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis). La rentabilidad media por metro cuadrado arrendado se sitúa actualmente entre el 6 y el 8 por ciento anual, muy por encima de la que ofrecen otros activos inmobiliarios, como las naves industriales o las oficinas.
"Los valores se están recolocando en los niveles anteriores a la crisis y el aumento de las ventas augura una posible subida de las rentas en los próximos tres o cuatro años, junto con un mercado más dinámico por parte de los retailers", destaca Pateco.
Desde el sector se destaca que, junto al tradicional inversor europeo, empiezan a cobrar presencia los procedentes de Asia y Latinoamérica. En el caso de la Comunidad Valenciana, desde septiembre han movido ficha la socimi Lar, que ha invertido 14,37 millones para hacerse con el capital que aún no controlaba del CC Portal de la Marina, de Ondara; el fondo Harbert Management Corporation, que adquirió El Manar de Massalfassar -por un importe estimado por el mercado en alrededor de 60 millones-, y la gestora CBRE Global Investors, que compró Ribera del Xúquer, por 40 millones.
El operador francés Unibail-Rodamco acaba de anunciar una inversión de 25 millones de euros para ampliar el CC Bonaire con 30.000 metros cuadrados, la mayoría destinados a ocio y restauración. Una ampliación que se paró hace unos años, en plena crisis.
Saturación en densidad comercial
En este momento, hay 65 centros comerciales operativos en la Comunidad Valenciana, lo que la sitúa como tercera región por número, tras Andalucía y Madrid. Estos centros suman 1,92 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SAB), en torno al 12 por ciento del total nacional, y 3.713 locales comerciales, según Pateco. Esto implica que el 27 por ciento de la superficie comercial de la Comunidad Valenciana se ubica en centros comerciales, porcentaje que se reforzará en los próximos ejercicios.
Pateco subraya que una de las características de los centros de la Comunidad Valenciana es "que son, de media, más grandes que los centros españoles y cuentan con un número medio de plazas de aparcamiento ligeramente superior por centro comercial. El número medio de locales por centro es de 57, frente a 62 a nivel nacional". De cada diez locales, siete se destinan a uso comercial y tres a restauración, ocio o servicios.
Estos datos sitúan a la Comunidad Valenciana en niveles de "saturación". Hay un centro comercial por cada 84.000 habitantes y la densidad comercial -metros cuadrados de SAB por 1.000 habitantes- está en 367,3 metros, por encima de los 330,7 metros de media en España y en sexta posición entre las autonomías. En la provincia de Valencia, hay 35 centros y el ratio de densidad llega a los 427 metros, frente a 360 metros en Alicante -que cuenta con 24 centros- y 275 metros en Castellón, con 6 centros-. Con los nuevos proyectos, se llegaría a 520 metros, muy por encima de los 325 metros en los que la consultora Aguirre Newman sitúa el nivel de saturación.
Los proyectos más 'conflictivos'
Los dos proyectos planeados de mayor envergadura son también aquellos cuya tramitación está siendo más compleja y generando mayor controversia. Se trata del Centro Comercial Rabassa, en Alicante, con una SAB prevista de 287.000 metros cuadrados, en la que se ubicaría una tienda de Ikea y un área comercial. Los problemas en torno a la tramitación de esta actuación urbanística, salpicados por investigaciones judiciales a sus promotores -el grupo del empresario Enrique Ortiz- y a responsables municipales, hacen que este desarrollo se dé por paralizado. El Ayuntamiento está negociando con Ikea posibles ubicaciones alternativas, pero la compañía ha descartado, hasta ahora, este traslado. A finales de octubre, su directora de Expansión en España afirmó que "no baraja ninguna otra posible ubicación".
El segundo sería, con 300.000 metros cuadrados de SAB, sobre una superficie de un millón de metros de suelo, uno de los proyectos de mayor envergura a nivel nacional. Es Puerto Mediterráneo, promovido por el grupo británico Intu Eurofund Investments, que inició su tramitación en 2011. Contempla una inversión de 863 millones y la creación de 5.900 empleos. A pesar de estas cifras, se ha encontrado con la oposición frontal del bipartito valenciano, que lo consiera un ejemplo de "desarrollo urbanístico especulativo". Ante ello, el consejero de Eurofund en España, Salvador Arenere, afirma que el proyecto tiene 45 informes a favor -6 de ellos, emitidos desde el verano-, y que espera recibir el informe de impacto medioambiental definitivo antes de fin de año, para iniciar el desarrollo urbanístico en 2016.
Arenere detalla que se trata de un proyecto con "carácter suprarregional", no sólo dirigido a los habitantes de la zona, sino también a los de otras regiones y a turistas. "El modelo ya está contrastado en Puerto Venecia, en Zaragoza. El año pasado recibimos alrededor de 20 millones de visitantes, de los que el 50 por ciento procedía de fuera de Aragón", destaca.
Las próximas semanas serán decisivas para su tramitación.
*Este texto es un extracto del reportaje completo, que puede leer en el último número de la revista digital elEconomista Comunitat Valenciana, junto a otras informaciones sobre el mundo económico de la región.