La disposición final octava de la Ley 16/2012, por la que se adoptan diversas medidas de carácter tributario dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, modificó el régimen de las Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario, las Socimis.
Se trata de sociedades cuya actividad consiste en la tenencia de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, o de acciones en el capital de otras Socimis, o de participaciones en entidades extranjeras de análoga o similar actividad (los Real Estate Investment Trusts o REITs). Con esta modificación se pretende fomentar el mercado de alquiler de inmuebles, tanto de uso comercial como residencial, mediante la aplicación de un sistema de tributación a tipo cero en el Impuesto de Sociedades. Los requisitos de inversión exigidos por la nueva regulación son tres, veamos las principales características de cada uno de ellos.
Las Socimis al menos deberán tener un activo inmobiliario. La regulación anterior exigía un mínimo de tres, sin que ninguno de ellos pudiera superar el 40 por ciento del total activo de la compañía. La relajación de este requisito es positiva por cuanto facilitará la capacidad de dar entrada a socios para proyectos monoproducto. Pensemos por ejemplo en la inversión para posterior arrendamiento de un centro comercial o de un hotel.
Además, deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de dichos inmuebles o en participaciones de otras Socimis o de REITs extranjeros. Asimismo al menos el 80 por ciento de las rentas de cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de bienes inmuebles o participaciones, deberán proceder del arrendamiento de los bienes afectos o de dividendos de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social.
Por último se establece que los inmuebles estén arrendados un mínimo de tres años, computando en el plazo el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
El capital social mínimo es de 5 millones de euros, anteriormente 15, y su suscripción no necesariamente deberá hacerse mediante desembolsos en efectivo, sino que podrá hacerse mediante aportaciones no dinerarias. La normativa anterior obligaba a las Socimis a cotizar en un mercado regulado.
Ahora, además, permite que coticen en un sistema multilateral de negociación español -el Mercado Alternativo Bursátil (MAB)- o de cualquier otro Estado de la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo. También se admite la cotización en un mercado regulado de cualquier país o territorio con la condición de que exista intercambio de información tributaria de forma ininterrumpida.
La nueva regulación elimina las limitaciones al endeudamiento, con anterioridad se establecía que la financiación ajena no podía superar el 70 por ciento del activo, y establece la obligación de repartir dividendos en una proporción determinada en función del origen de los beneficios. Concretamente están obligadas a repartir el 100 por cien de los beneficios procedentes de entidades participadas por una Socimi; el 80 por ciento de los beneficios obtenidos con carácter general, que incluye los derivados de las rentas de alquiler, y, por último, el 50 por ciento de los beneficios obtenidos por la transmisión de activos aptos para la aplicación del régimen fiscal especial (el 50 por ciento restante deberá ser reinvertido en activos aptos en el plazo de los tres años siguientes a la transmisión).
Las novedades más destacadas de la nueva regulación son la tributación a tipo cero en el impuesto de sociedades, frente al 19 por ciento anterior, y la posibilidad de cotizar en el MAB. Para ello el MAB tendrá que crear un nuevo segmento específico para las Socimis con su propia normativa que la regule.
Francisco Duato es socio de ONEtoONE Corporate Finance
