En caso de que una inmobiliaria venda una vivienda a un particular, sin que llegue a escriturarse la venta, pero permitiendo al comprador que lleve a cabo obras en la casa, la venta que se realice posteriormente no será válida si el nuevo comprador conocía la circunstancia del contrato anterior, por ir en contra de la buena fe.
Lo recoge una sentencia del Tribunal Supremo, de la que es ponente el magistrado Salas Carceller, con fecha de 27 de junio de 2012, que resuelve un caso de doble venta de vivienda.
En concreto, el primer comprador llevó a cabo un contrato privado de compraventa y desembolsó por ese concepto parte del precio pactado con la empresa. Aunque no se llegó a escriturar la compra -el trabajador de la inmobiliaria no llegó a convocar al comprador para la firma de escritura pública-, sí se le permitió realizar diversas obras de mejora en el inmueble, como un cambio de pavimento o la preinstalación de un servicio de calefacción.
Posteriormente, el comprador tuvo conocimiento de que la empresa había vendido el inmueble de su propiedad a otra persona, contrato que sí se celebró ante notario y se inscribió en el Registro de la Propiedad.
Por este motivo, interpuso demanda en la que pidió que se declarara que la vivienda era de su propiedad, y que se elevara a pública la compraventa. Aunque la sentencia de primera instancia desestimó su pretensión, la Audiencia Provincial de Valencia estimó la demanda y condenó a la empresa y al segundo comprador a entregar la vivienda al demandante.
Ausencia de buena fe
La sentencia aclara que la cuestión principal es si el demandante llegó a ser propietario por haberle sido entregada la vivienda comprada.
El Supremo asegura que las obras llevadas a cabo en la casa constituyeron "verdadera traditio", y recuerda que en la transmisión de la propiedad se requiere tanto la existencia de título como de modo o traditio, es decir, un "traspaso posesorio" que se produce si el comprador "ocupa materialmente la cosa con el consentimiento del transferente".
Aclarado este punto, y sobre los efectos de la venta posterior, el Tribunal considera que, aunque puede parece que el Código Civil "no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles", de forma que la propiedad pertenece simplemente al adquirente que haya inscrito antes en el Registro, ello "no es así". La exigencia de buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales del Derecho y, en este sentido, al apreciarse que el segundo comprador conocía la situación, ello se traduce en que "no concurrió buena fe".
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