No pierdas la parte de vida que te queda en pensamientos sobre otros, a no ser que tengan alguna relación con el interés común". Marco Aurelio. Meditaciones (Libro III, 4).
Hace unos días el arquitecto Gerardo Roger, padre de varias de nuestras normativas urbanísticas, escribía un artículo en el diario valenciano Levante en que daba cuenta, bajo el elocuente título de "Es el suelo, estúpido", de la grave situación actual de dificultad (generalizada) en el acceso a la vivienda en nuestro país con datos tan elocuentes como que el precio de la vivienda en nuestro país ha crecido desde 2015 en más de un 75% mientras que los salarios en menos del 20%.Roger atribuye a tres factores principales esta situación: La subida de los costes de la construcción, que cifra en un 30% desde 2010; la subida, también, de los tipos hipotecarios, un 300% en los últimos años; y, finalmente, el "valor especulativo del suelo". A ello podríamos añadirle la escasa promoción de vivienda protegida, en particular y a pesar del artículo 47 CE, la pública. Frente al valor "delicuescente" del suelo, que denomina Roger, aboga éste por intervenir activamente desde lo público mediante la limitación el precio del suelo, de manera que no supere el beneficio del promotor: no se entiende "de recibo" que el mero "tenedor de suelo" (su propietario) obtenga por éste más renta "sin hacer nada" que quien promueve toda una actividad empresarial que hay que poner en valor siquiera sea por cuanto, a través de la misma y debidamente ejercida debe procurarse la atención de una necesidad vital básica como es el derecho a la vivienda. Este planteamiento encaja de lleno dentro la configuración teórica de la función social de la propiedad (arts. 33 y 47 CE), si bien precisa de leyes que desarrollen adecuadamente estos preceptos, para lo que, habrá que estar a una posible nueva delimitación de ese derecho que ha de venir del juicio -en ciernes- del Tribunal Constitucional sobre la reciente Ley por el Derecho a la Vivienda (LDV).
Más allá de ello, Roger apunta otra serie de propuestas nada desdeñables para actuar frente a la prolongada situación que presenta nuestro mercado de vivienda. Para ello apela a una recuperación de la iniciativa pública en la promoción de la mano de la colaboración con agentes privados, por ejemplo, a través de la figura -poco conocida aún- de las viviendas dotacionales (VD), encuadradas dentro de los parques de vivienda social como instrumento al servicio de las políticas (públicas) de vivienda. Se definen por la propia Ley como "aquellas (viviendas) que ocupan terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o que forman parte de edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público", siendo gestionadas "por las administraciones públicas, sus entidades dependientes o entidades sin ánimo de lucro" con un manifiesto fin social como es el de "garantizar el acceso a las mismas a personas en situaciones de vulnerabilidad o en exclusión social, en régimen de alquiler, derecho de superficie u otras modalidades de tenencia temporal admitidas por la legislación aplicable." Aparte de ajustes necesarios en las normativas autonómicas y también en las previsiones que deban realizar los instrumentos de planeamiento (vid. art. 15 LDV), el empleo de este recurso habitacional puede resultar una solución idónea, no sólo para optimizar los recursos inmobiliarios públicos (¿cuántos suelos dotacionales siguen sin uso?), sino también para dar una respuesta adecuada a las necesidades de vivienda de colectivos especialmente sensibles frente a un inaccesible mercado inmobiliario. Para tal fin, conviene tener en cuenta una serie de aspectos:
1. Elección de un sujeto idóneo que, dada la naturaleza del bien, bien pueden ser las sociedades mercantiles públicas (o mixtas), que ya llevan tiempo en nuestro país demostrado su eficacia en la materia.
2. Es necesaria la realización de inventarios actualizados de suelos urbanos idóneos, realizando las actuaciones que sean necesarias para su efectiva puesta a disposición, ya se refieran éstas al planeamiento urbanístico (innovaciones) o al empleo de fórmulas de colaboración (convenios) entre las diferentes Administraciones implicadas.
3. En los suelos dotacionales de titularidad aún privada y a efectos de su obtención gratuita, puede emplearse el pago en aprovechamiento que recoge el artículo 43.2 TrLS, mediante la constitución de complejos inmobiliarios en régimen de actuación de dotación, configurados por la atribución al titular del suelo de usos privativos de valor equivalente al valor de una -evitada- expropiación, coexistentes con el uso público conformado por las VD.
4. En la financiación de la actuación, más allá de actuaciones exclusivamente públicas, la colaboración público-privada es principal; tanto como trabajar en lograr que las entidades financieras "crean cada día más" en estas actuaciones, así como "jugar" con la ventaja de un recurso (suelo) que ha sido obtenido, dada su naturaleza, sin coste alguno por las Administraciones para ser destinados a fines públicos sociales.
5. Con lo anterior, ¿cómo se puede articular esto? Una fórmula de explotación es la de la concesión administrativa, en el que el privado adjudicatario construya y ejecute la edificación bajo control público, financiándola con las rentas de alquiler durante su vigencia; algo que, sin duda, tendrá sus diferencias según el territorio en que nos movamos.
6. Otra fórmula es la, ya apuntada, del complejo inmobiliario en régimen de actuación de dotación que aúne usos púbicos (VD) con privados lucrativos que, puestos en el mercado a través de la correspondiente licitación, sean idóneos y bastantes para sostener la inversión. Ello logrará por otra parte una mixtura de usos urbanos que constituye sin duda constituye un modelo idóneo y reconocido por documentos de referencia como es, por ejemplo, la Agenda Urbana Española.
Las enormes dificultades del acceso a la vivienda en nuestro país exigen ya el recurso a fórmulas nuevas y valientes por parte de las Administraciones. Una actuación que viene exigidas desde nuestra Constitución para poner solución a esta realidad, ya demasiado prolongada.
No podemos seguir cayendo en un silencio estúpido cuando hay recursos sin uso que pueden ser útiles para el principal derecho, puerta de otros muchos, de muchos jóvenes, de muchos mayores, de muchas mujeres víctimas de violencia de género, de muchas familias también… de todos nosotros en definitiva.
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Viceconsejero de Planificación Estratégica de Castilla-La Mancha
