La nueva ley de vivienda y las novedades que cambiarán el mercado inmobiliario

De forma directa o indirecta, sus novedades afectarán de una u otra forma a la mayoría de la población y eso ocasiona incertidumbre. El 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros español aprobó el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda siga su tramitación parlamentaria. Tras llevar más de un año paralizada su tramitación en el Congreso, en los últimos días ha sido noticia el acuerdo adoptado entre el Gobierno junto a otros partidos políticos para aprobar esta nueva ley antes de las elecciones autonómicas y municipales del próximo 28 de mayo.

En su exposición de motivos, la Ley por el Derecho a la Vivienda fija como objetivo establecer una regulación homogénea de los aspectos más esenciales de las políticas de vivienda y dotar de instrumentos a las Comunidades Autónomas y ayuntamientos para impulsar una oferta asequible de vivienda a la población. Además, busca regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho de la propiedad de la vivienda y el ejercicio constitucional del derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, así como salvaguardar los derechos a la intimidad y la inviolabilidad del domicilio.

Las principales novedades legislativas que incluye la Ley por el Derecho a la Vivienda son:

-En el ámbito de la vivienda protegida, se establece que, con carácter general, la vivienda no podrá descalificarse, sometiéndose así de esta forma a un régimen de calificación permanente. Sin embargo, en los supuestos en que las viviendas sean promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no sea de algún régimen de protección pública, que no cuente con ayudas públicas para su promoción, o en aquellos casos que se justifique con la normativa autonómica correspondiente, el periodo mínimo de calificación será de 30 años.

-Introducción de la figura de la "vivienda asequible incentivada". Se trata de viviendas de titularidad privada, a cuyos propietarios la Administración otorga beneficios de carácter fiscal, urbanístico o de otro tipo, siempre y cuando destinen a residencia habitual en régimen de alquiler o en forma de tenencia temporal, a personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a un alquiler a precio de mercado.

-Cambio en la definición del concepto de "gran tenedor". El legislador en el proyecto mantenía la definición recogida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo que tenía el siguiente tenor literal: "persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros". Sin embargo, recientemente, desde Podemos, han propuesto reducir a cinco el número de inmuebles urbanos, para considerar a una persona física o jurídica "gran tenedor".

-Declaración de "zonas de mercado residencial tensionado". De esta forma la Administración competente podrá declarar un ámbito territorial con especial riesgo de oferta insuficiente para la población, en condiciones que sean asequibles para su acceso, como zona de mercado residencial tensionado durante un plazo de 3 años y la Administración deberá realizar las actuaciones pertinentes para hacer asequible el acceso a la vivienda en dicho mercado.

-Bajada del precio del alquiler en los ámbitos territoriales declarados zona de mercado residencial tensionado.

-Incentivos fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para aquellos arrendadores que destinen inmuebles a vivienda habitual. El legislador prevé la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de la vivienda hasta un 90%.

-Recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50% a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados sin causa justificada y de forma continuada por un periodo de 2 años y hasta del 150% en función de la duración de la desocupación.

-Modificaciones en el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, una mayor protección de las personas en situación de vulnerabilidad, aumento de los plazos de adoptación de decisiones por los tribunales, establecimiento de parámetros de vulnerabilidad económica y comprobación de la situación de vulnerabilidad, sin necesidad de consentimiento del interesado, por parte de la Administración.

Sin duda, todas estas novedades traerán cambios en los diferentes ámbitos del sector inmobiliario español, en especial, en la parte del alquiler de viviendas, ya que muchas de novedades de la ley establecen un mayor control sobre los alquileres y dilatan los procesos judiciales en los desahucios. Todo ello, desincentivará la inversión en inmuebles destinados al alquiler de vivienda, lo cual a su vez puede provocar una reducción de la oferta de alquileres de vivienda y consecuentemente una subida de los precios de estos.

Por otra parte, esta ley no propone soluciones claras y rápidas que fomenten la oferta de la vivienda en España, lo cual, a día de hoy, es el principal problema.

Ahora toca esperar el texto definitivo de la Ley por el Derecho a la Vivienda para ver si estas nuevas medidas realmente pueden aliviar en cierta medida el problema del sector inmobiliario español.

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