Opinion legal

Consideraciones en materia de política de vivienda 2015-2019

Foto: Archivo

Próximos a cerrar una legislatura en los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas de nuestro país y con un Gobierno que acaba de aprobar el Real Decreto-ley en materia de vivienda, con un plan de vivienda en vigor 2018-2021, creo que es el momento de hacer una serie de consideraciones críticas sobre un sector tan importante para el ciudadano como la compra de una vivienda. ¿Cuál es la situación actual de la vivienda en España?

Es evidente que se está produciendo un aumento de la venta de viviendas pasando de más de 22.000 viviendas al mes, es decir, alrededor de 200.000 viviendas al año, a 35.000 viviendas/mes, lo que resulta más de 500.000 viviendas al año. Varias matizaciones a estas cifras; un 90 por ciento de las 500.000 ventas que se están produciendo corresponden a vivienda usada, frente a un 10-15 por ciento que corresponde a vivienda nueva. La preocupación mayor que tenemos ahora mismo es el crecimiento asimétrico del sector en nuestro país. Observamos que en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao se está produciendo un aumento importante en la venta de viviendas, así como en el valor de la misma. Frente a la España interna que se queda rezagada en cuanto al aumento de la venta de vivienda y de su valor. Otro tema importante es tener en cuenta el esfuerzo económico que le supone a un ciudadano español comprar una vivienda, y aquí volvemos a encontrarnos con diferencias notables.

Frente a zonas de España que están en el 20 por ciento de su renta lo se destina a la compra de una vivienda, hasta provincias como Ibiza donde el esfuerzo económico es del 43 por ciento, la media nacional del esfuerzo económico para la compra de una vivienda es del 27 por ciento en nuestro país. En comparación con otros países europeos, estamos en un escalón más bajo en el ranking del esfuerzo económico de la compra de una vivienda. Alemania es el país donde los ciudadanos dedican más esfuerzo económico en la compra de una vivienda. Como siempre, en los últimos 20-25 años, el gran déficit de nuestra política de vivienda sigue siendo la rehabilitación de las mismas. El tanto por ciento de rehabilitaciones de viviendas sigue siendo muy bajo, sobre todo en comparación con nuestros vecinos europeos. No debemos confundir rehabilitación de regeneración y renovación urbana, son dos términos muy distintos, rehabilitar una casa o un edificio es actuar puntualmente sobre una edificación. Regenerar o renovar un ámbito de actuación en una ciudad es actuar sobre un espacio o núcleo de población que abarcan una mayor superficie. Cuestión muy importante también es la política del Gobierno en materia habitacional y emergencia social.

Creo que es fundamental la cesión por parte de las entidades financieras de pisos para evitar situaciones dramáticas en el desalojo de viviendas a personas sin recursos. En la segunda década del siglo XXI, no podemos permitir que se desahucie a personas en situación de emergencia social. Para intentar dar respuesta en la mayoría de estas cuestiones planteadas, el Gobierno de la nación aprobó el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible, en la que se aprueban una serie de medidas tendentes a favorecer el acceso a una vivienda digna. Podemos destacar las siguientes novedades: Medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda; Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal; Medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda; Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler.

En su propio texto original hace constar cómo España afronta retos importantes en materia de vivienda, en especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler y cómo el Estado debe reforzar la cooperación con las Administraciones territoriales, las cuales deben adoptar medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler. Existe una grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado constituye el primer motivo de urgencia. Esta necesidad de actuación también es motivada por la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5 por ciento de los hogares. Las situaciones de especial vulnerabilidad que viven muchas familias es otro motivo que justifica la urgencia y extraordinaria necesidad de las medidas.

El número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5 por ciento. El quinto motivo que ampara la urgencia de las medidas es la necesidad de responder desde el ámbito de la vivienda a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida, se prevé que, en la próxima década, la población mayor de 65 años superará sobradamente los 10 millones de personas.

Es urgente atender a la dramática situación que viven muchos hogares en el seno de comunidades de propietarios, que se encuentran afectados por barreras y condicionantes físicos que les impiden el ejercicio de sus derechos. Otra de las tendencias del mercado de viviendas es la construcción y eficiencia energética. Cada día es mayor la concienciación social del ahorro energético que se tiene que producir en la construcción de las viviendas. En los últimos años se ha vuelto imprescindible aportar el certificado de eficiencia energética para formalizar un contrato de compraventa de viviendas. ¿Cómo se podrán llevar a la práctica todas las medidas anteriormente mencionadas? Lo más lógico sería con una Ley Estatal de Vivienda, que fuera aplicable en todo el territorio nacional. Algo realmente difícil de pensar hoy en día después de la ya famosa sentencia del Tribunal Constitucional 20/97, de 14 de abril, que establece que la competencia en materia de ordenación del territorio es de las Comunidades Autónomas.

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