El BOE del 31 de octubre publica el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que entró en vigor el mismo día de su publicación.
Como indica el propio Texto Legal del artículo Uno, h) de la Ley 20/2014, de 29 de octubre, por la que se delegó en el Gobierno la potestad de dictar diversos textos refundidos, en virtud de lo establecido en el artículo 82 y siguientes de la Constitución Española, autorizó al Gobierno para aprobar un texto refundido en el que se integrasen, debidamente regularizadas, aclaradas y armonizadas, la Ley del Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y los artículos 1 a 19, las disposiciones adicionales primera a cuarta, las disposiciones transitorias primera y segunda y las disposiciones finales duodécima y decimoctava; así como las disposiciones finales decimonovena y vigésima, y la disposición derogatoria, de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El plazo para la realización de dicho texto era de doce meses a partir de la entrada en vigor de la citada Ley 20/2014, que tuvo lugar el 31 de octubre de 2014.
La refundición se realiza con el presente texto legal que tiene dos objetivos básicos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales; y de otro, estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquellos.
El objetivo final se centra en evitar la dispersión de tales normas y el fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislación estatal en materia de suelo y rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, excepción hecha de la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, que tiene una aplicación supletoria salvo en los territorios de las ciudades de Ceuta y Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuera de la delegación legislativa por cuya virtud se dicta este real decreto legislativo.
El objeto de esta ley no es otro que regular para todo el territorio nacional las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo y un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. También se establece en esta Ley las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas en la materia. Las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo tiene como fin común la utilización de este recurso conforme al interés general y según el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines específicos que les atribuyan las Leyes.
Este desarrollo sostenible debe proporcionar el uso racional de los recursos, la cohesión social, la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente entre otras. Por otro lado, los poderes públicos formularán y desarrollarán, en el medio urbano, las políticas de su respectiva competencia, de acuerdo con los principios de competitividad y sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional, procurando que esté suficientemente dotado, y que el suelo se ocupe de manera eficiente, combinando los usos de forma funcional.
Como modificaciones a destacar podemos hacer referencia a que se mantiene la definición de suelo rural y urbanizado, aunque se flexibiliza el concepto de urbanizado para permitir darle valor a determinadas situaciones de hecho que, si no, serían innegociables. De igual modo la regulación de la figura del agente urbanizador bajo los principios de transparencia, publicidad y concurrencia dentro del principio constitucional de libre empresa son regulados en el artículo 9.2 y el artículo 28 regula la declaración de obra nueva y el artículo 26 establece la diferencia entre finca y parcela, y regula el complejo inmobiliario; el artículo 29 el informe de evaluación de edificios. Y en el artículo 68.2 se establece el plazo y la prórroga de la nota marginal de la duración del inicio del expediente de beneficios y cargas de la actuación de transformación urbanística.
Personalmente he echado de menos en este nuevo Real Decreto Legislativo la potenciación de la palabra renovación y regeneración urbana, ya que se ha entendido como un sinónimo de rehabilitación. Es un error entender que ambas palabras son iguales, ya que, nada más lejos de la realidad. Rehabilitar implica mejorar o reformar una vivienda, mientras que regeneración y renovación urbana, es más un término que afecta a ámbitos urbanísticos más extensos que el de una vivienda o edificio que pueden requerir un sistema distinto de gestión.
Por Fernando Acedo Rico-Henning. Registrador de la propiedad. Decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico.