Una reciente STS, Sala Primera, de lo Civil, sentencia 379/2014, de 15 de julio de 2014, falla sobre si las derramas o cuotas derivadas de la urbanización giradas por la Junta de Compensación, devengadas con anterioridad a la declaración de concurso de la sociedad, son créditos concursales con privilegio especial, pues tienen la consideración de hipoteca legal tácita -artículo 90.1.1.º de la LC-; y las giradas con posterioridad al concurso tienen la consideración de créditos contra la masa, pues resultan de la obligación que nace de la ley de contribuir a los gastos de urbanización -artículo 84.2.10º de la LC-.
La Junta de Compensación formuló la demanda solicitando que los gastos de urbanización y las diferencias de adjudicación se tratarán como crédito con privilegio especial; y que los importes de las derramas que venzan durante la tramitación del concurso sean tratados como créditos contra la masa. El Juzgado de lo Mercantil, desestimó la demanda que la Junta de Compensación había solicitado.
Esta sentencia fue recurrida en apelación a la Audiencia Provincial, la cual estimó el recurso y revocó la sentencia del Juzgado de lo Mercantil. La Audiencia atribuyó la calificación de créditos concursales con el privilegio especial a los créditos por las cuotas de urbanización y atribuyó la condición de créditos contra la masa a los créditos por las cuotas de urbanización.
Ante esta sentencia, la sociedad concursada interpuso recurso de casación ante la citada Audiencia Provincial, remitiendo las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo. El TS admitió a trámite el recurso de casación interpuesto por la Administración concursal.
En definitiva, ¿los créditos reconocidos a la Junta de Compensación son o no contingentes? ¿Los créditos de la Junta de Compensación por derramas, posteriores a la declaración de concurso, son créditos contra la masa o no?
En cuanto a la segunda cuestión, la Sala lo tiene muy claro: las cuotas o derramas devengadas a partir de la declaración de concurso tendrán la consideración de créditos contra la masa, pues resultan de la obligación que nace de la ley de contribuir a los gastos de urbanización. En cuanto a la primera cuestión, la Sala resuelve haciendo constar que es necesario previamente analizar la naturaleza jurídica de las derramas giradas a los propietarios de las parcelas por motivo de la urbanización.
El RD 1349/1976 establece que la ejecución de los planes urbanísticos incumbe al Estado, a las comunidades autónomas y a las entidades locales. La ejecución de un plan mediante la figura de la compensación se realiza directamente por los propietarios del suelo que componen esa unidad de actuación, constituidos en Junta de Compensación. Esta Junta tiene la figura de órgano de naturaleza administrativa, personalidad plena y capacidad jurídica, considerándose responsable directa frente a la Administración, competente de la urbanización completa de la unidad de actuación.
La jurisprudencia existente en el TS señala que la ejecución de las obras de urbanización es obra de naturaleza pública cuya titularidad corresponde a la Administración actuante. Dice literalmente que "se está ante una obra de condición pública, la cual debe realizarse conforme a un proyecto aprobado por el Ayuntamiento, cosa que confiere naturaleza administrativa al contrario, en atención a la naturaleza administrativa de la Junta de Compensación y a la naturaleza pública de la obra".
Posteriormente, la Sala entra en la parte más importante y trascendente de esta sentencia, que es la fundamentación del carácter de garantía real de la obligación y en la referencia al papel destacado que juega el Registro de la Propiedad en estos casos. La Ley del Suelo, el RGU y el RH establecen que "los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real al cumplimiento de los deberes (?)"; "las fincas resultantes quedarán afectadas, con carácter real, al pago de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación (?) Esta afección será preferente a cualquier otra y todas las hipotecas y cargas anteriores, excepto a los créditos a favor del Estado"; "quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del proyecto (...)"; y la jurisprudencia "por muchas que sean las hipotecas que recaigan sobre la parcela no afectan a la garantía de los costes de urbanización que le correspondan, ya que de acuerdo con el artículo 126 del RGU al que se remite el 178 estos costes quedan asegurados con garantía real preferente o cualquier otro y a todas las hipotecas y cargas anteriores".
De este modo, la citada obligación genera automáticamente una "constitución de una hipoteca legal tácita". El artículo 53.1 de la TRLS dispone que los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística, se harán constar por nota marginal en el Registro de la Propiedad y así poder conocer la situación urbanística.
Por ello, la Sala concluye diciendo que las obligaciones derivadas de los planes de ordenación urbanística son obligaciones de carácter real, lo que les da preferencia de cobro sobre cualquier otro derecho inscrito con anterioridad, por lo que cabe hablar de conformidad con el artículo 90.1.1º de la LC de una hipoteca legal tácita, cuya constancia en el Registro de la Propiedad sea mediante una inscripción de los planes de equidistribución, sea mediante anotaciones marginales, y aunque haya sido inscrita o anotada de forma distinta a la inscripción normal de una hipoteca, poniéndose otra vez de manifiesto la importancia de la inscripción en el Registro de la Propiedad de todas las actuaciones para así contar con el amparo de la seguridad jurídica que ofrece el mismo.
Por Fernando Acedo-Rico Henning. Registrador de la Propiedad. Decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico