Opinion legal

A propósito del Decreto Ley que permite limitar el precio del alquiler locales de negocio en Cataluña

  • La creación de un escenario ficticio de mediación no existe
Foto: EE

La Generalitat ha aprobado el Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, un texto que afecta a los arrendatarios de locales comerciales cerrados o con el uso limitado por las medidas contra la COVID-19, marcando el curso de la renegociación del precio de los alquileres con su arrendador.

Con este Decreto, la Generalitat interviene en el mercado del alquiler en Catalunya para tratar de ayudar a los establecimientos a lidiar con las consecuencias económicas de las restricciones parciales o totales al ejercicio de su actividad, que entraron en vigor la madrugada del pasado viernes día 16 de octubre de 2020, contemplando rebajas de hasta el 50 por ciento cuando el acuerdo entre las partes sea imposible, siendo ésta la medida más polémica del texto.

Este nuevo Decreto Ley se ha introducido en el mercado como una bomba de inseguridad jurídica en los contratos de alquiler. De hecho, su legalidad está muy cuestionada. De un lado, el Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña, de manera unánime, ha manifestado que la Generalitat no tiene competencia para regular los precios de los contratos de alquiler, al ser competencia del Estado.

Según el Dictamen del Consejo de Garantías del pasado mes de agosto, es el Estado quien tiene la competencia sobre las bases de las obligaciones contractuales, según el artículo 149.1.8 de la Constitución Española.

"La inseguridad jurídica que crea este tipo de medidas daña considerablemente la confianza"

Por lo tanto, partimos de un Decreto, que a priori, puede ser suspendido pasado un tiempo por asumir competencias que no le corresponde. En consecuencia, se abre un nuevo punto de inseguridad jurídica, porque este Decreto podrá ser derogado por el Tribunal Constitucional.

Entonces, pasado un tiempo, ¿veremos un aluvión de reclamaciones patrimoniales de los arrendadores a la Generalitat por el perjuicio económico ocasionado por la aprobación incorrecta de este Decreto Ley?

La inseguridad jurídica que crea este tipo de medidas daña considerablemente la confianza que tiene los inversores nacionales y extranjeros en nuestro país, que ven peligrar sus inversiones mediante decretos improvisados y sin un estudio jurídico previo a su redacción.

Además, cabe preguntarse si realmente este Decreto Ley ayuda al arrendador y arrendatario a buscar de mutuo acuerdo una rebaja de la mensualidad. El objetivo de este texto es forzar a las partes a negociar de mutuo acuerdo una rebaja del alquiler, pero una de las partes, el arrendatario, parte con la ayuda de dos inputs muy fuertes.

Por un lado, se fija un plazo de un mes para la negociación y, por otro lado, si las partes no llegan a un acuerdo, se debe fijar la reducción de la renta de alquiler en un 50 por ciento.

"Estas medidas invitan a reflexionar acerca de si la actual Administración está privatizando las ayudas sociales"

La consecuencia es que el margen que se deja para negociar es mínimo: ante la actual crisis económica, todos los arrendatarios van a exigir la máxima reducción posible según les corresponda por ley. Por lo tanto, la creación de este escenario ficticio de mediación no existe, porque las partes no están en las mismas posiciones.

Para el arrendatario esta situación es muy favorable, ya que sus costes fijos de alquiler, que normalmente rondan entre el 30-20 por ciento de sus gastos totales, podrán verse reducidos en un 50 por ciento.

Sin embargo, no se soluciona el problema de fondo, que deriva de la reducción o paralización de la actividad económica (y la consecuente disminución de ingresos para el empresario) provocada por las estrictas restricciones impuestas en las medidas contra la expansión de la COVID-19. En este sentido, estas medidas invitan a reflexionar acerca de si la actual Administración está privatizando las ayudas sociales.

Y es que, mediante este nuevo Decreto, la Administración transfiere la responsabilidad de la resolución del problema y el coste económico al ciudadano, sin aportar ninguna partida presupuestaria destinada a ayudar al arrendatario, y obligando al arrendador a reducir sus ingresos para ayudar socialmente al arrendatario.

"Se echa de menos la distinción entre un arrendador con varios locales (gran tenedor) o uno con un solo local"

También se echa de menos alguna bonificación clara y eficiente para el arrendador por su esfuerzo económico, como la reducción o bonificación de algún impuesto o tasa por colaborar con la implementación de este Decreto Ley.

Así, del lado del arrendador, este escenario supone una injusta imposición sin margen de maniobra, ya le obliga, en la práctica, a condonar el 50 por ciento de la renta mensual del alquiler. Una alternativa hubiera sido seguir la línea marcada por el Gobierno durante el primer confinamiento y apostar por crear un marco que permita a las partes llegar a un acuerdo libre, sin imponer una condonación.

Del mismo modo, en este Decreto Ley se echa de menos la distinción entre un arrendador con varios locales (gran tenedor) o un arrendador con un solo local. Y es que se dan muchos casos en los que los ingresos de la familia dependen en todo o en parte del arrendamiento de un solo local, especialmente si uno o varios de sus miembros se encuentran en situación de desempleo o ERTE provocado por la Covid-19.

No hay que olvidar además que la nueva normativa genera un coste jurídico a los arrendadores, que deberán ser asesorados por expertos jurídicos para gestionar cómo reducir temporalmente esta renta de alquiler y luego estudiar la viabilidad para la posible reclamación patrimonial a la Generalitat.

Observamos con mucha envidia a otros países vecinos, como es el caso de Alemania, donde, ante el cierre de locales durante el mes de noviembre, autónomos y pymes recibirán del Gobierno el 75 por ciento de lo facturado en el mismo mes de 2019. Ante la grave situación de nuestras arcas públicas, difícilmente podremos ver este tipo de medidas tan efectivas y contundentes en nuestro país.

En definitiva, creemos que, antes estos escenarios de crisis, no es recomendable introducir normas que generen confusión en el mercado e incertidumbre para cualquier inversor.

Es necesario actuar con mediadas claras y rápidas. Ante estas situaciones, siempre recomendamos, tanto a arrendadores como a arrendatarios, ser conscientes de la situación de crisis global e intentar hacer un esfuerzo para que ninguna parte se vea especialmente perjudicada.

Respecto del arrendador, éste debe evitar una posición inamovible que obligue al cierre definitivo de la actividad del arrendatario o que provoque su traslado a otro local, dejándole con un inmueble vacío en medio de crisis global. Respecto del arrendatario, es necesario evitar una posición de abuso a la hora de renegociar el precio del alquiler que obligue al arrendador a ejercitar el desahucio: muchas veces los arrendadores también tienen problemas financieros

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